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2020年06月26日更新

マンション売却後の確定申告について詳しく解説!

所得税を確定するために必要な手続きとなる「確定申告」。サラリーマンには馴染みのない言葉ですが、実は、不動産の売却には関わりの深い税務申告です。この記事では初心者の人でも分かりやすいように、マンション売却時の確定申告について詳しく解説しています。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

マンション売却時に確定申告が必要なケースについて

マンション 売却 確定 申告

マンションを売却した採算によって、確定申告が必要なケースと、必要ではないケースに分かれています。

マンションの採算については、「購入価格」から「売却価格」を引いて計算してください。

マンションの売却で利益が発生したら確定申告が必要

マンションなどの不動産を売却して「利益」が出たケースでは、確定申告を行う義務があります。

この「利益」は、税法上では所得区分のひとつである「譲渡所得」に分類されます。

譲渡所得とは、不動産の売却で得た「利益」の総称です。譲渡所得に対しては、税法で「譲渡所得税」が課せられると決められています。

事業用の不動産やマイホームなど、不動産を売却して得た利益はすべて譲渡所得となり、確定申告をしなければいけません。

マンションの売却で損失が発生した場合は?

では、マンションの売却で損失が出た場合はどうでしょうか。損失は所得にはなりませんが、「損をした」という事実を確定申告で申告することで、所得税の特別控除が受けられるようになります。

売却後に他の住まいを購入するならば、損失を購入代金から控除することができます。

また、長期にわたって所有している「長期譲渡所得」に該当し、一定の条件を満たしているときは、給与所得から損失を控除することも可能です。

マンション売却時にかかる税金について

マンションを売却するときには、様々な税金や費用がかかってきます。マンションの売却を考えている人は、税金についての知識を身につけて、少しでも節税できるようにしておきましょう。

また、費用についても、知らないままに売却を進めていくと、売却後の生活を圧迫してしまう恐れがあります。費用と税金について、正しい知識を身につけ、気持ちよく売却をすすめていきましょう。

マンション売却時にかかる税金の種類

基本的に、税金は「利益(所得)」に対してかかってくるものです。マンションを売却したときにかかる税金は以下の通りです。

税の名称 課税条件 納付のタイミング 解説
譲渡所得税
(所得税)
利益が出たとき 確定申告時 利益に対してかかる税金。3,000万円までの利益には「特別控除」あり。
住民税
(市民税)
利益が出たとき 利益がでた年の翌年の6月頃 不動産の保有期間によって、利益に対する税率が変わる。
印紙税 売却手続きをする人すべて 売買契約書作成時 契約書に貼る印紙代。契約金額によって税金額は変わる。
消費税 課税事業者のみ。個人では不要。 3月末日 住宅用マンション売却では支払いの必要がない。事業用のみ。

マンション売却時にかかる費用

売却では税金の他にも支払わなければいけない、以下のような費用があります。

仲介手数料 売却の仲介をしてくれた不動産会社に支払う手数料。法律で売却価格によって手数料の上限が決められています。
売却価が400万円を超える場合は、「売却価格×3%+6万円」の計算式となります。
司法書士費用 売却によってマンションの抵当権抹消の手続きを依頼したときに必要な費用です。
司法書士への報酬+登録免許税(登記変更にかかる税金)+書類取得費用で、約15,000円~25,000円が相場です。
測量費用 土地の売買でかかる費用です。境界線を明らかにするための測量で、売却の絶対条件ではありません。
不動産会社や売主が、後のトラブルを避けるために任意で行うことが多くなっています。
税理士費用 譲渡所得の確定申告の手続きを、税理士に依頼した場合に発生します。費用は税理士への報酬で、約5万円前後が相場です。

課税譲渡所得金額と税額の計算方法

ここからは、譲渡所得金額について、より詳しく解説していきます。

課税譲渡所得金額の算出方法

課税の対象となる「譲渡所得金額」のことを、課税譲渡所得金額といいます。計算方法は次の通りです。

【課税譲渡所得金額 = 譲渡収入金額 - 取得費 - 譲渡費用】

※個人の居住用建物であれば、ここから控除額の3,000万円を引いて計算します。

  • 譲渡収入金額:マンション譲渡代金(売却価格)- 固定資産税と都市計画税の精算金を引いたもの
  • 取得費:マンションの取得に要した金額から減価償却分を引いた金額
  • 譲渡費用:売るためにかかった費用(マンションの売却時にかかる費用参照)

取得費について

取得費の計算は、主にマンションの取得に要した金額から減価償却分を引いて行いますが(実額法)、土地の売却などでは、「譲渡収入金額×5%」という計算法を用いることもあります(概算法)。

減価償却費の計算方法

減価償却とは、時間の経過による価値の「減少分」で、価値が減少した分を「費用」として認めるという考え方です。

建物の耐用年数に減価償却率を掛けて算出された金額を、減価償却費(費用)として計上します。

ここからは、具体的な減価償却費の計算方法を順を追ってご紹介しましょう。

1. 減価償却費の基本の計算式

購入金額×0.9×償却率×経過年数(A)

2. 償却率を調べます。

国税庁のホームページより、鉄筋コンクリート造の建物の償却率は、「0.015」と分かります。

3. (A)に各数値を当てはめて計算します。

なお、「経過年数」については、売却した時点の経過年数です。端数は、1年のうち6ヶ月以上経過していれば「1年」に繰り上げ、6ヶ月未満では切捨てます。

【例】20年前に2500万円で購入したマンション

減価償却費は、2500×0.9×0.015×20=675 となり、675万円が計上されます。

このようにして算出された減価償却費を、購入金額から差し引いて課税譲渡所得を算出する材料とします。

なお、減価償却についての詳細は国税庁ホームページもご覧ください。

  • <減価償却の概要>
    https://www.keisan.nta.go.jp/h28yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/aramashi.html
  • <耐用年数一覧表>
    https://www.keisan.nta.go.jp/h28yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensuhyo.html
  • <非事業用(住宅用)の耐用年数について>
    https://www.keisan.nta.go.jp/h28yokuaru/cat2/cat21/cat218/yogo/shutokuhikeisan.html
  • <償却率一覧>
    https://www.keisan.nta.go.jp/h28yokuaru/cat2/cat21/cat218/yogo/baikyakuhihigyomuyo.html

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率について

売却にかかる所得税では、マンションを所有していた期間に応じて「税率」が定められていおり、税額は、譲渡所得金額に税率を掛けて算出します。

期間に応じた税率は以下の通りです。

長期譲渡所得 保有期間:5年を超える 税率:15%
短期譲渡所得 保有期間:5年以下 税率:10%

※所有期間は売却した年の、1月1日時点で計算

マンション売却の確定申告では特別控除が適用される

個人が不動産を売却するたびに、税金がかかっていては大変です。

そのため、国は個人が居住用に所有する建物について、3,000万円の特別控除を設けています。

マイホームの売却で、3,000万円以上の利益が出ることはほとんどないため、多くの人が譲渡所得金額がプラスでも、所得税が課税されることはありません。



マンション売却における確定申告の流れや必要なものについて

マンション 売却 確定 申告

マンション売却における確定申告に必要な書類

マンションの売却で確定申告を行うときの、必要書類は以下の通りです。

書類の種類 用意する方法
1 確定申告書B様式 税務署でもらう・申告用
2 譲渡所得の内訳書(土地・建物とも) 税務署でもらう・申告用
3 戸籍の附票 本籍地の役場で取得
4 売買契約書(コピー) 自分でコピー
5 売却時の領収書(コピー) 自分でコピー
6 仲介手数料領収書(コピー) 自分でコピー
7 測量費・登記費用など売却費用の領収書(コピー) 自分でコピー
8 売却後の全部事項証明書(土地・建物とも) 所在地の法務局で取得

※売買契約に係る領収書は、すべて保管しておきましょう。
※契約書や領収書については、印紙が貼られているか確認してください。

マンション売却後の確定申告の方法

確定申告の時期は、毎年、2月15日前後から3月15日前後です。マンションを売却したときは、売却した翌年に申告をします。

「前項の表1・2」については、税務署で「不動産売却の確定申告書類をください」と言えば、書類一式と書き方の説明書をもらえます。

書類については、インターネットで取り寄せることもでき、インターネットですべて完結する「e-tax」を使って申告することも可能です。

納税時期について

確定申告を行ったあと、納税の必要があれば、期限までに納税を済ませましょう。納税時期は、確定申告の期限と同じ、毎年3月15日前後となっています。

確定申告をしたからといって、税務署から納税の通知が来るわけではありません。

忘れないように、速やかに納税しなければなりませんが、申告と同時に振替納税の手続きをしておけば、4月20日前後に登録した口座からの引落で納税ができます。

e-taxについて

e-taxは、国税に係るオンラインサービスで、正式名称を「国税電子申告・納税システム」といいます。所得税の他にも、法人税、各種控除の申告時に利用できるシステムです。

確定申告の時期になると、受付時間が24時間となり、税務署に赴かなくても申告が完了する大変便利なサービスになっています。

e-taxのホームページ:http://www.e-tax.nta.go.jp/ で手軽に申告書を作成することができますが、利用に際してマイナンバーカードとカードを読み取る「リーダー」を準備する必要がありますのでご注意ください。

(リーダーは2000円前後から購入可能です。)

マンション売却後の確定申告の流れ

マンションを売却して確定申告をするときの流れは以下のようになります。

(税務署に申告書類を提出するケースを説明しています。e-taxの流れは、http://www.e-tax.nta.go.jp/で確認してください)

1.確定申告に必要な書類を準備

前述した「マンション売却における確定申告に必要な書類」の書類の中で、自分で準備できるものについては、早めに準備しておきましょう。

マンションの売却を検討し始めたら、あらゆる領収書を保管するくらいのつもりで、確定申告に備えてください。

なお、申告で提出する書類については、毎年1月中旬から下旬にかけて配布が開始されています。

2.確定申告書の準備

税務署に取りに行くか、国税庁のホームページからダウンロードして書類を手に入れます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/qa/03.htm

3.確定申告書を作成

取り寄せた申告書類に記入します。記入について不明な点は、国税庁のホームページで確認するか、空欄にしておき、申告時に税務署職員の指導を受けてください。

4.提出書類の確認

申告書の記入と同時期に、売買契約書や領収書などの必要書類を揃えます。

売買契約書や領収書はコピーをとっておきましょう。

5.確定申告書や関連書類を税務署に提出

申告書と関連する書類が揃ったら税務署に提出します。

毎年、期限が近づく3月上旬になると窓口が大変混み合います。

不備があれば、持ち帰ってやり直さなければならないこともあるので、受付が始まったら早めに提出することをおすすめします。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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