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2020年06月26日更新

マンション売却における減価償却費の計算方法を解説!

マンション売却後はスムーズに確定申告をして税金対策を行いたいもの。あらかじめ売却に伴う譲渡所得や減価償却費の計算方法を知っておくことが大切です。減価償却費の考え方や計算方法、取得費と譲渡所得の計算方法、取得費が不明な場合を含めて紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

マンション売却における減価償却費について

マンション 売却 減価 償却

マンション売却における減価償却費とは

マンションを売却する際は、建物と土地を一括して売却することになります。

建物は、購入した時からの経過期間が長いほど、劣化が進んで価値が下がっていくことが一般的なのに対し、土地の基本的な価値は変化がありません。

したがって、税法上、市場価格とは異なり、マンション売却の際は、経年による劣化の影響を受ける建物のみが減価償却の対象となります。

減価償却とは、時間の経過とともに劣化して価値が下がっていく建物について、購入した時からの下がった価値を金額として計算することを指し、その金額を「減価償却費」と呼びます。

税務上、減価償却は不動産賃貸などの事業用資産が主な対象となりますが、個人の自宅用マンションを売却した際にも、確定申告の際に減価償却の対象となることに注意が必要です。

居住用マンションの減価償却計算に際し、法定耐用年数は「非事業用」として扱われ、事業用の法定耐用年数の1.5倍が適用されます。

マンション売却における減価償却費の計算方法

減価償却費の一般的な計算方法としては、定額法と定率法があります。

特に届出をしていない場合、定額法で計算することとされており、また、建物については全部定額法により減価償却費を算出します。

定額法では、建物の種類によって決められている法定耐用年数と償却率を用いて計算します。

マンションの減価償却費については、この定額法によって計算することとなります。

居住用マンションの建物部分についての減価償却費は、定額法により、「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」とされ、この計算式に従って減価償却費を算出します。

マンションの建物部分は、通常、鉄筋コンクリート造であることから、「非事業用」の鉄筋コンクリート造のマイホームやセカンドハウスに関する法定耐用年数「70年」、償却率「0.015」が適用されます。

ちなみに、事業用の賃貸マンションの法定耐用年数は47年で、償却率は0.22とされています。

また、居住用の木造建物については耐用年数が33年、償却率は0.031、軽量鉄骨造の建物については、通常耐用年数が40年、償却率が0.025とされています。

減価償却費を計算する際に気をつけなければならないのは、マンションの「購入額」ではなく「建物の購入額」を使って計算するということです。

マンションの売買契約書に建物と土地の価格が別々に記載されていれば問題ないものの、マンションの建物部分の価格が判明しない場合には、どのように建物の価格を計算すれば良いのでしょうか。

マンション購入の際、売買契約書には土地と建物の金額が別々に記載されないこともあります。

その場合、それぞれの金額を自身で計算することになりますが、税法上には規定がないため、合理的な計算方法により算出します。

合理的な計算方法としては「マンション購入時の消費税額から計算する方法」または「建物の標準的な建築価額表から計算する方法」の2種類があります。どちらかの方法で建物価格を算出します。

まず、消費税額から計算する方法について説明します。

不動産を、同時に一括して購入する場合、建物には消費税がかかりますが、土地の購入代金は非課税です。このことを利用して、建物の価格を逆算します。

建物の消費税込み価格は「消費税額×(1+消費税率)/消費税率」の計算式で算出できます。

購入代金から消費税込みの建物価格を差引けば、残りが土地の金額となります。

次に、建物の標準的な建築価額表から計算する方法について説明します。

国土交通省が公表する「建物の標準的な建築価額表」をもとに、マンションが建築された年の1㎡当たりの建築単価を調べます。

新築マンションの場合は、この建築単価にマンションの床面積を乗じて、建物部分の価格を算出することになります。

ただし、中古マンションを購入した場合は、「建物の標準的な建築価額表」をもとにマンション新築時の建物価格を計算後、新築時から購入時までの減価償却費を差引いて、購入時点の建物価格を計算します。

これを計算式で表すと、中古マンションの建物部分の購入価格は「マンションが建築された年の1㎡当たり建築単価×マンションの床面積-マンションの新築時から購入時までの償却費」となります。



減価償却費をもとにした取得費の計算方法

マンションを売却した際には、売却による所得について確定申告をします。

売却益が発生する場合は必ず確定申告を行う必要があります。売却損が発生した場合でも確定申告を行うことによって、税金対策を行うことも可能です。

確定申告を行う際には「取得費」と呼ばれる、売却したマンションを取得した時の金額を計算する必要があります。

この取得費は「建物購入代金+土地購入代金+購入時諸経費-減価償却費」として表すことができます。

取得費に含まれるものは売却した土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料などの設備費や改良費などです。

しかし、必要経費に算入された事業所得などは含まれません。

居住用のマンションを購入する際の取得費として認められるものは、土地や建物を購入したときの登録免許税や登記費用、不動産取得税、印紙税などです。

取得費をもとにした譲渡所得の計算方法

不動産売却による所得は課税譲渡所得、または、単に譲渡所得と称され、不動産売却によって利益が発生した場合のみ、所得税と住民税が課税されます。

また、令和19年までは、2.1%の復興特別所得税が課税されます。

不動産の売却に伴う譲渡所得は、次の計算式から求めることができます。

譲渡所得の計算式は、不動産の売却価格から、不動産を取得した時の購入代金である「取得費」と売却に要した費用である「譲渡費用」を差引いた金額として、「譲渡所得=売却価格―(取得費+譲渡費用)」で表されます。

居住用のマンションを売却する際の譲渡費用としては、仲介手数料、契約書への印紙代、登記費用である登録免許税や司法書士への報酬、不動産取得税、土地の地ならし費用や建物の解体費用などの計上が可能です。

取得費がわからない場合は概算取得費を用いて計算する

相続した不動産や築年数が古いなど取得費用が不明の場合、売却価格の5%を取得費用として計上することが可能です。

この方法によって計算した取得費は「概算取得費」と言います。

なお、取得費用が判明している際も、売却価格の5%と実際の取得費を比べ、有利な方を選択することが可能です。

概算取得費を用いた場合には減価償却を行いません。

マンション売却時の確定申告

マンション 売却 減価 償却

不動産売却時の譲渡所得にかかる税金は、給与所得などと違い、他の所得と合算することはできず、他の所得と分けて税額を計算する「分離課税」が適用されます。

不動産の売却時に譲渡所得が発生した場合、この分離課税方式が採用されているため、必ず確定申告が必要です。

確定申告をしないと、罰則を受ける可能性があるとともに、売却益の税金控除を受けることもできません。

また、譲渡損失が生じた場合でも、特別控除を受けられる場合もあり、この際は確定申告を行う必要があります。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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