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2020年06月26日更新

不動産売却でつなぎ融資を受ける場合のメリット・デメリットを解説!

不動産を買替えたいが頭金が不足する。こんな場合に、つなぎ融資の利用も有効です。つなぎ融資とは何か、どんなメリットやデメリットがあるのか、利用の際に注意すべきことがあるか、融資はどのような流れで行われ、どんな書類が必要かについて紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産売却でのつなぎ融資の利用について

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そもそも「つなぎ融資」とは

「つなぎ融資」とは、居住用建物の買替えの際、居住していた不動産の売却が完了する前に、新居を購入するための一時的な資金の融資を受けられるローンのことを指します。

つなぎ融資は、注文住宅購入の際に住宅ローンが利用できるまでの資金として利用する場合と、先に新居を購入し買替え前の不動産が売却できるまでの資金として利用する場合との2種類があります。

注文住宅を購入する場合、完成後でなければ住宅ローンは利用できません。

そこで完成前の費用に充当する資金を賄う目的としてつなぎ融資を受けることが可能です。

また、マンションに買替える場合であっても、買替え前の不動産を売却し収入を得るまでの必要な資金をつなぎ融資で立替えることができます。

つなぎ融資を受けるには

つなぎ融資を受ける条件として、一般的に、返済は不動産の売却代金から一括で行う方法がとられます。

また、金利については、通常の住宅ローンよりも割高になることが一般的です。

つなぎ融資の担保については、不動産、担保不動産の火災保険請求権への質権設定のほか、連帯保証人を必要とする場合もありますので、事前に確認しましょう。

買い先行と売り先行

不動産の買替えに際して、現在所有する不動産の売却と新たな不動産の購入のうち、どちらを優先すべきかという悩みが生じるかもしれませんが、それぞれのメリット・デメリットを知っておくことが大切です。

現在所有している不動産の売却よりも前に、新居を購入することを「買い先行」と呼びます。

逆に、先に現在所有している不動産を売却し、その後に新居を購入することを「売り先行」と呼びます。

<買い先行のメリット・デメリット>

現在の住まいに居ながら新居を探すことができるため、購入しやすいことに加え、新居への引越後に住んでいた建物を内覧してもらうことができるため、落ち着いて物事を進められます。

一方、デメリットとして、売却の目途が立たなければ資金計画が立てにくいため、購入しにくいことが挙げられます。

<売り先行のメリット・デメリット>

売り先行のメリットとしては、すでに売却代金によって資金が確保されるため、資金計画を立てやすいことが挙げられます。

一方、デメリットは、現在居住している状態の物件を内覧されてしまうことや、売却のために一時的に賃貸で住居を確保する手間や費用が発生してしまうことが挙げられます。

つなぎ融資のメリット

つなぎ融資の最大のメリットは、融資により頭金を用意できるため、買い先行のデメリットである資金計画が立てにくい場合でも自己資金の負担を軽減することができることです。

つなぎ融資によって、買いを先行させることができれば、買い先行のメリットである売却と購入両方のしやすさを得ることができるでしょう。

つなぎ融資のデメリット

つなぎ融資のデメリットとしては、売却金額が確定していない段階でローンを組むリスクを抱えることになることや不動産会社の買取保証とセットである場合が多いことが挙げられます。

融資を受ける段階では、売却によって得られる資金がどの程度になるかわかりません。買取保証によって売却するとなれば、市場価格の約70%ということも想定する必要があります。

つなぎ融資のローン期間は半年から1年である場合が多く、売却はその間に完了させる必要があります。

また、つなぎ融資を受けられる金融機関が限定されるとともに、金利は住宅ローンの金利に比べ高めに設定さます。

融資を受けるために、契約手数料や印紙代がかかることもデメリットのひとつです。

さらに、売却期間が長引く場合、利子返済などの金銭的負担は重くなるでしょう。

売却期間内に売れない場合には、買取保証によって市場価格に比べて安い価格で売却せざるをえないというリスクもあります。

つなぎ融資の注意点

つなぎ融資を利用する際の注意点は、以下のとおりです。

  • 売却できる見込みがないときには利用しないこと
  • つなぎ融資を受けるためにも費用がかかること
  • 必ず審査に通るとは限らないこと

つなぎ融資を利用する際は、売却する不動産の売りやすさを考慮することが大切です。

物件の間取りや状況、立地条件や交通のアクセスなど、事前に売却の見通しについて情報を収集し不動産業者と相談するようにしましょう。

また、つなぎ融資を受けるために必要な費用について、あらかじめ計算して資金計画の中に含めておくことや、早期売却に向けたスケジュールを立てておくことも大切です。



不動産売却でつなぎ融資を受ける場合の流れや必要書類について

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つなぎ融資の流れについて

不動産売却によるつなぎ融資の流れは、つなぎ融資を利用する対象によって変わります。

つなぎ融資の流れについて、一戸建てとマンションに分けて紹介します。

一戸建てを購入する場合のつなぎ融資の流れ

購入する土地が決まったら、土地購入の売買契約を行います。

この際、融資の審査が通らなかった場合には売買契約が無効となるように、融資特約条項を付けておきましょう。

建築業者を決めて建築見積もりを受領したら、つなぎ融資を受けることのできる不動産業者を通じて、融資の審査を受けます。

融資の見込みが立ったら、建築の請負契約に加え、融資も契約を締結します。

つなぎ融資で受け取った資金を、新居のための土地代金の決済、建築の着工費用と中間金の支払いに充当します。

新居の完成後に設定する住宅ローンから、つなぎ融資の返済を行います。

マンションを購入する場合のつなぎ融資の流れ

つなぎ融資を受けることのできる不動産業者との間で、売却する住居の媒介契約を締結するとともに、新居の住宅ローンとつなぎ融資の審査を受けます。

購入するマンションが決まったら売買契約を行い、決済日を決めます。

売買契約は、住宅ローンとつなぎ融資の審査が通らなかった場合には売買契約が無効となるよう、融資特約条項を付けておきましょう。

購入マンションの決済日に、つなぎ融資で購入代金の残金を支払い、物件の引渡しを受けます。

新居に引っ越した後に、売却の活動を開始します。

売却が決まれば、売却不動産について売買契約を締結し、決済日を決めます。売却の決済日には、つなぎ融資の元金を一括で返済します。

つなぎ融資に必要な書類について

つなぎ融資を受けるために必要な書類について、一戸建てとマンションに分けて紹介します。

一戸建ての場合の必要書類

土地に関して、売買契約書、重要事項説明書、建築確認申請書、建築確認済証、物件の配置図・平面図・求積図、身分証明書、住民票、印鑑証明、つなぎ融資契約書、金銭消費賃借契約証書などが必要です。

また、建築の着工に関して、工事請負契約書、着工検査書類が必要なほか、中間金の支払いに関しては中間検査書類も必要です。

マンションの場合の必要書類

売買契約書、重要事項説明書、建築確認申請書、建築確認済証、マンションの配置図・平面図・求積図、身分証明書、住民票、印鑑証明書、つなぎ融資契約書、金銭消費賃借契約証書といった書類が必要です。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

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後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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