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2020年06月26日更新

マンション売却におけるつなぎ融資の注意点

マンションの売却時につなぎ融資を利用するメリット・デメリットを紹介します。つなぎ融資についての基礎知識や注意点をしっかりと理解することで、マンションの売却から買い替えまでを円滑にすすめることができます。つなぎ融資を用意している不動産会社も紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

つなぎ融資とは

マンション 売却 つなぎ 融資
不動産買い替えにおけるつなぎ融資とは、住宅購入時の決済(家の購入)と不動産売却益などの資金調達(家の売却)の時間差を埋めるために、一時的な資金を提供するローン商品です。

住まいの買い替えをする場合、売却の決済と購入の決済に時間差が出てくるケースがほとんどです。

現在の住まいを売却してから、その資金をもとに新居を購入することを「売り先行」といいます。

逆に、先に新居を購入し、現在の住まいを売却して資金を充当することは「買い先行」と呼ばれます。

この「買い先行」の場合、現在の住まいの売却資金を新居の購入資金に充てることができません。

そのため、相当の資金的な余裕がなければ、買い先行での買い替えは困難になってしまいます。

この場合に利用されるのが、つなぎ融資です。

つなぎ融資では、現在の住まいの査定を行い、売却が予想される金額分の融資を行います。

この資金を使って新居を購入することができます。

返済については、現在の住まいの売却によって得られた資金を充当することになります。



マンション売却におけるつなぎ融資のメリットとデメリット

マンションを売却し、買い替えをする場合のつなぎ融資にはメリットとデメリットがあります。

どちらも把握して、つなぎ融資を賢く利用しましょう。

つなぎ融資のメリット

頭金が用意できるため先に新居を買いやすい

手元にまとまった資金がない場合でも、頭金や購入資金をつなぎ融資で用意できるため、マンションの売却よりも先に新居を購入することができます。

購入を先行することで、現在の住まいに住みながらじっくりと新居を探すことができます。

また、マンションの売却を待たずにすぐに購入することができますので、良い物件が見つかった場合にも逃さずにすみます。

引っ越し後の綺麗な状態を内覧してもらえるため売りやすい

先に新居を購入し、引っ越しをすることができます。

そのため、現在住んでいるマンションを空き家にし、綺麗にした状態で内覧してもらうことができます。

住んだままですとどうしても生活感が溢れてしまいますし、内覧の予定が入るたびに片付けるのは大変です。

また、購入希望者からみても、綺麗になった空き家の方が好印象を与えるケースが多いようです。

つなぎ融資のデメリット

売れなかったときに市場価格よりも損する可能性がある

金融機関側からみたとき、つなぎ融資には売却時期という不確定な部分があります。

これを補うために、ローンの条件として不動産会社の買取保証をセットにすることがほとんどです。

買取保証は融資金額を決めるためであると同時に、売却時期も決めることができるからです。

そして長期的に売れなかった場合には、不動産会社が直接不動産を買い取ることがつなぎ融資の条件となっていることが大半です。

不動産会社の買取保証金額は、一般的に市場価格の約70~80%です。

そのため、売却ができなかった場合には、大きな損失となってしまします。

ローン期間中に売却する必要がある

つなぎ融資のローン期間は長くても12カ月であることがほとんどです。

この1年間の間に売却できなければ、上記のように不動産会社による買取となります。

売却活動ができる期限が決まっているので注意が必要です。

つなぎ融資をする金融機関は少なく金利も高い

つなぎ融資を行っている金融機関は少数です。また、住宅ローンよりも金利が高くなっています。

一般的に、つなぎ融資の金利は住宅ローンの金利に数%上乗せしたものになります。

短期間の融資ではありますが、支払い金額もきちんと確認しておきましょう。

マンション売却におけるつなぎ融資の注意点

マンション 売却 つなぎ 融資

マンション売却でのつなぎ融資について、注意点とその対策は以下のようになります。

しっかりと把握して、住まいの買い替えを成功させましょう。

一括査定サービスを利用してマンションの売りやすさを把握する

つなぎ融資のデメリットで見てきたように、ローン期間中に売却できない場合は損をしてしまう可能性があります。

そのため、所有しているマンションが売れやすいのか売れにくいのかを事前に把握しておくことが大切です。

マンションの売れやすさについて、ご自身で判断するのは難しいものです。

また、不動産会社1社だけに査定を依頼した場合、その会社の査定金額が正しいのかどうかがわかりません。

そこで、複数の不動産会社に査定してもらうことで、所有しているマンションがどのくらいの売りやすさなのかを把握することができます。

以前であれば、複数の不動産会社に査定依頼をするのは大変でしたが、今はインターネットで複数の不動産会社に一括で査定依頼をするサービスがいくつもあります。

一括査定サービスを利用して、マンションの売りやすさを把握しておきましょう。

つなぎ融資をしてくれる金融機関の条件を精査する

つなぎ融資をしてくれる金融機関は多くはありませんが、1社だけというわけではありません。

金融機関によって融資の条件は異なりますので、つなぎ融資を行っている複数の金融機関の条件を確認しましょう。

例えば、抵当権設定費用や返済方法などが違ってきます。

マンションの査定金額や新居購入後の住宅ローンの条件や金利などを総合的に判断して、ご自身にあった金融機関を利用することが大切です。

なお、買い替えでのつなぎ融資は、不動産会社を通して行うことがほとんどです。そのため実質的には複数の不動産会社への相談になります。

条件次第では、金融機関と直接依頼できることもある

所有しているマンションの資産価値やあなたの与信状況など、条件によっては上記のように不動産会社を通さずに、直接金融機関につなぎ融資を依頼できるケースもあります。

融資が通りやすくなる条件として、以下のような場合が考えられます。

  • 住宅ローンの残債が少ない
  • 世帯年収や属性がよくローン余力が十分に高い
  • 他にローンがない
  • ローンの返済の事故履歴がない

まずは、現在住宅ローンを借りている銀行に相談することをおすすめします。

また、つなぎ融資を行っている複数の金融機関にも話を聞いてみましょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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