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2020年07月21日更新

離婚時に住宅ローンの残債がある住宅を売却する方法を解説!

離婚時に住宅ローンの残債がある場合でも住宅を売却することは可能です。円滑に財産分与を行うために、残債のある住宅を売却する方法について解説します。また、離婚後に住宅ローンに関するトラブルを避けるために注意すべきポイントについてもご紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

離婚の際に住宅ローンの残債がある住宅を売却する方法

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離婚時に住宅ローンの残債がある場合であっても、財産分与を円滑に進めるために住宅を売却するという選択をすることがあります。

ただし、住宅ローンの残債と住宅の最低価格のどちらが高いかによって売却する方法は異なります。

ここではそれぞれのパターンについて、どのような方法で売却できるのかについて見ていきましょう。

アンダーローンの場合

住宅ローンの残債が住宅の買い取り査定金額よりも低いことを「アンダーローン」といいます。

アンダーローンの場合は住宅はプラスの財産として財産分与の対象となります。

まずは住宅を売却し、得られた売却代金でローンを完済します。

完済しても余剰金がある場合、余った金額を夫婦で財産分与するのが一般的です。

長年にわたってローンを返済しており、残債が少ない場合などはこのパターンに該当します。

アンダーローンの場合は大きな問題もなくスムーズに財産分与することができるでしょう。

オーバーローンの場合

先ほどのアンダーローンとは逆で、住宅ローンの残債が住宅の買い取り査定金額よりも高いことを「オーバーローン」といいます。

オーバーローンの場合は仮に住宅を売却でき、売却代金を全てローンの返済に充てたとしてもローンを完済することができません。

多くの場合、住宅の購入時にローンを組む際には住宅に抵当権を設定しています。

これは万が一、債務者がローンを返済できなくなった場合に、債権者が抵当権を設定している住宅を競売にかけて売却し、債権を回収できるようにしたものです。

この抵当権が設定されたままの状態では基本的に住宅を売却することができないのです。

そのため、オーバーローンの住宅を売却する際には、まず設定されている抵当権を抹消する必要があります。

それではどのようにして抵当権を抹消できるのでしょうか。次の項目で見ていきましょう。

離婚の際に住宅ローンの残債がある住宅を任意売却する場合のポイント

離婚時に住宅ローンの残債がある住宅を売却したい場合、どうしたら抵当権を抹消でき、どのような点に気をつけたら良いのでしょうか。

任意売却とは

住宅ローンの残債がある住宅を売却する場合、抵当権を抹消するには「任意売却」という方法が取られます。

借り入れを行っている金融機関に任意売却したい旨を相談し、金融機関に認めてもらえれば抵当権を抹消してもらえることがあるのです。

抵当権が外されることによってローンの残債がある住宅でも売却が可能となり、売却代金をローンの返済に充てることができます。

しかし、債務者によるローンの返済が何らかの理由で滞った場合、債権者は裁判所へ競売の申し立てを行い、競売によって住宅が売却されるケースもあります。

競売での売却は通常の売却よりも売買価格の相場が低くなるため、通常は競売にかけられる前に任意売却という手段を取ります。

しかし、任意売却しようと試みても買い手が見つからなかった場合や住宅の所有者が任意売却しなかった場合等は競売によって売却されることになるでしょう。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却のメリットは、一般的な売却相場と変わらない価格で物件を売却できることです。

競売で売却する場合の相場は、通常の売却価格の約3~5割低くなると言われています。

売却価格が低くなれば、それだけローンの返済に充てることができる資金も少なくなってしまいますが、任意売却ができれば少しでも多くのローンを返済することができるでしょう。

他には売却する際のプライバシーが守られるというメリットもあるでしょう。

任意売却は通常の売買と同じく不動産会社等に売買の仲介を依頼しますが、その際に広告の方法を指定することができます。

そのため、任意売却であることを知られずに買い手を探すことが可能です。

一方、競売で売却する場合は裁判所が競売の公告を行います。物件の情報が競売物件として新聞やインターネットなどに掲載されるため、周囲の人に事情を知られてしまう可能性があるでしょう。

しかし、任意売却にもデメリットが存在します。

たとえば、金融機関から再度融資を受けようとしても融資を受けるための条件が厳しくなってしまう点です。

ローンの残債があるにも関わらず抵当権を抹消して任意売却するとにより、融資を行った金融機関は貸し付けた資金を全額回収できる保証がなくなってしまいます。

そのため、信用情報機関にブラックリストとして登録されてしまう可能性があるのです。

他のデメリットとしては、任意売却を行いたくてもできない場合があるという点があります。

任意売却を行う場合はローンの名義人本人だけでなく、連帯保証人の同意が必要となります。

万が一連帯保証人と連絡が取れない場合にはそもそも任意売却することができません。

また、任意売却は通常の売却とは異なりローンの返済が目的であるため、返済期日までの限られた期間内に買い手を見つけて売却する必要があります。

時間をかけて少しでも住宅の持ち主に有利な条件で売買したいと考えていても、必ずしも希望通りの条件で売却できるわけではありません。

場合によっては買い手が見つからず競売になってしまうという可能性もあります。

任意売却の流れ

任意売却の流れはまず住宅の価値がどの程度であるかを把握することから始まります。

任意売却を専門としている業者や不動産会社へ相談し、住宅の買い取り査定価格を出してもらいましょう。

査定価格がわかったら次は融資を受けた債権者との交渉に臨みます。

この交渉が上手くいかなければ任意売却という選択肢はなくなり、競売になる可能性が高いため、任意売却の実績が多い専門家に相談しながら進めるとよいでしょう。

債権者から任意売却についての合意が得られたら住宅の販売を開始します。

購入者が決定したら売買契約を締結し、住宅を引き渡すために引っ越し等の準備を進めます。

そして準備が全て整い次第、住宅の引き渡しと代金の決済を行います。

この時の代金の配分については事前に債権者と取り決めをしていれば、引っ越し費用を手元に残すことができる場合もあります。

買い戻しについて

任意売却における買い戻しとは、住宅の売買契約に特約を付けることによって最長10年以内に一度売却した住宅を再び買い戻せることを言います。

買い戻しのメリットは何と言っても住宅が競売にかけられることを避けられるという点です。

買い戻す際には住宅を売却した際に得た売買代金と同等の金額に加えて手数料等の諸経費を支払います。

住宅の売却から買い戻しまでに数年が経過している場合は、住宅の価値が売却時点よりも下落しているケースもあるため、 買い戻し時に支払う金額は価値が下がっている住宅に対して割高になってしまうことがある点には注意が必要です。

リースバックについて

リースバックは任意売却によって住宅の所有者でなくなった後も、引き続き住宅に居住し続けるために行うものです。

通常は任意売却によって住宅の所有権は購入者へ移転し、元々の居住者は退去することになります。

しかし、リースバックすることによって購入者に賃料を支払う代わりに住宅の売却後も引き続き居住し続けることが可能になります。

リースバックでは任意売却で得た代金をローンの返済に充てることができ、退去の必要がないため引っ越しのコストもかかりません。

また、住み慣れた環境で暮らし続けることができる、ローンの返済が困難であることを第三者に知られないといったメリットがあります。

任意売却後の住宅ローン残債の返済方法

任意売却時に得られる売却代金の全部もしくは一部を残した金額をローンの返済に充てますが、それでも残債のある場合はどのように返済を続けていくかを債権者である金融機関と話し合って決めることになります。

任意売却するということは経済的に厳しい状況であり、それまでと同額のローンの返済が困難であることは債権者もわかっています。

そのため対応は金融機関によっても異なりますが、一般的には1カ月あたり約5,000~30,000円ずつを返済していくという条件となることが多いようです。

住宅の任意売却は離婚前に行った方が良い

離婚後に相手方と連絡が取れなくなってしまうというケースがあります。

そうなると離婚後に任意売却をしたくてもできないという状況になってしまうかもしれません。

たとえば、住宅ローンを組む際に夫婦のどちらかがローンの名義人となり、もう一方が連帯保証人となっていた場合で考えてみましょう。
任意売却する際には住宅やローンの名義人だけでなく、連帯保証人の同意が必要となります。

しかし、連帯保証人である相手方と連絡が取れないために任意売却できず、仕方なく競売に出すしかないということになってしまう可能性があるのです。

任意整理について

任意整理とは返済が困難になった場合に、債権者と債務者で住宅ローンの返済方法や返済期間を協議して取り決めることを言います。

多くの場合は弁護士や司法書士、任意整理を専門としている業者に仲介を依頼して債権者との交渉を行います。

任意整理することによって将来的に支払う利息や、延滞金がある場合は延滞金の減額などが認められる場合がありますが、今後ローンを借りることが難しくなるなどのデメリットもある点には注意が必要です。



住宅ローンの残債がある住宅に離婚後どちらかが住み続ける場合の対処法

住宅ローンの残債のある住宅に離婚後も夫婦のどちらか一方が住み続ける場合、思わぬトラブルが発生する場合があります。

ここではトラブルを避けるための対処法について紹介します。

離婚後、夫名義の家に妻が住み続ける場合の対処法

夫名義の住宅に離婚後も妻が済み続ける場合、夫が勝手に住宅を売却してしまう等のリスクが存在します。そのようなリスクを避けるためにはどのような対策が有効でしょうか。

ここでは3つの対処法を紹介します。

1つ目は住宅の名義を全部もしくは一部を妻に変更するというものです。

こうすることによって居住中の妻が知らないうちに勝手に家が売却されてしまうという心配がなくなるでしょう。

ただし、住宅の名義を変更してもローンを組んだ際の連帯保証人としての債務は残ったままとなります。

2つ目は住宅ローンを妻名義で借り換えるという方法です。

住宅の居住者とローンの債務者が一致しているため、シンプルでわかりやすい構造となります。

ただし、ローンの借り換えを行うためには妻に夫と同等かそれ以上の支払い能力が求められます。

離婚前に専業主婦であった場合や、働いていたとしてもそれほど収入が多くない場合は借り換えは難しいでしょう。

3つ目は夫と賃貸契約を結び、妻が残債を家賃として払うという方法があります。

しかし離婚後も相手と連絡を取り合う必要があるため心情的に抵抗のある方もいるかもしれません。

また、支払った家賃が確実にローンの返済に充てられるか不透明な部分もあるため、相手方との信頼関係がなければこの方法は難しいと言えるでしょう。

夫婦共有名義の住宅にどちらかが住み続ける場合の対処法

住宅の名義が夫婦共有になっている場合も実際に居住する人の名義に変更するのが良いでしょう。

また、ローンの残債がある状態でどちらか一方のみが居住する場合、居住しない側がローンの支払いを渋る可能性もあります。

ローンの返済が滞れば家を手放さなければならなくなってしまう恐れがあるため、可能であれば早めにローンを完済した方が良いでしょう。

また、離婚時に残債がある場合、どちらか一方が履行引受を行い住宅ローンを完済するという方法があります。

どのような条件で履行引受を行うかについては個々のケースによって異なるため夫婦での話し合いが必要です。

以上のように離婚後もどちらか一方が住宅に居住し続ける方法はありますが、ローンの残債がある場合は離婚後も相手との関係が続きます。

離婚後に相手方とのトラブルを避けるために、住宅を売却して新たな気持ちでスタートを切ることも視野に入れておくと良いでしょう。

離婚時に住宅ローンの残債がある住宅を財産分与する場合に確認すべき事項

 

ここからは離婚時に住宅ローンの残債がある場合の財産分与について見ていきましょう。

住宅を査定してもらい価格を知っておく

離婚時には財産分与を行いますが、住宅も財産分与の対象となります。

ただし、住宅ローンの残債と住宅の時価のどちらが高いかによって金銭を分割するか債務を分割するかが異なります。

いずれにせよ住宅の時価がわからなければ財産分与できないため、まずは住宅の買い取り査定価格を調べましょう。

査定価格の調べ方としては、不動産一括査定サービスを利用するという方法があります。

ホームページなどから複数の不動産会社へ一括で査定を依頼できるため、それらの平均額を参考にすることができます。

専門家へ査定を依頼すると約20~30万円の費用がかかることもありますが、不動産一括査定サービスは無料で利用できるものが多いようです。

住宅ローンの頭金の内訳を明確にしておく

住宅ローンを組む場合、多くのケースは最初に頭金を支払います。

この頭金を誰がいくら支払ったという内訳を明確にしておくことも大切です。

なぜなら、離婚時に財産分与を行う際にはローンの残債を二人で分割しますが、既に支払った頭金も考慮した上で協議を行うことができるためです。

仮にどちらか一方が結婚前から持っていた特有財産を頭金に充てていた場合、その分を差し引いた残債を分割するよう主張できます。

離婚の際に住宅ローントラブルを防ぐ方法

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最後に、離婚後に住宅ローンに関するトラブルを防ぐための方法について紹介します。

離婚前にしっかり協議し問題を先送りにしないことが大切

離婚時には相手との信頼関係が崩壊しており、コミュニケーションを取りづらいと感じるかもしれません。

しかし、感情的になってその時に解決すべき問題を先送りしてしまうと、後にお互いが苦労してしまうことになりかねません。

特に金銭に関する問題はその後の生活にも大きく影響してくるため、自分自身の新生活のためにもしっかり協議することが大切です。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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