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2020年07月21日更新

ローンの残債がある住宅を売却する方法とは?

住宅ローンの残債がある住宅を売却する場合は、ローンの残債や住宅の売却額、売却後に住み替えを行うかなど、状況に応じて選ぶべき方法が分かれます。ローンが残っていても穏便に住宅を売却するために、残債が残っている住宅を売却する選択肢を知っておきましょう。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

住宅ローンの残債がある住宅を売却する方法は?

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住宅ローンの残債がある住宅でも、やむを得ない事情により、手放さなければならないケースもあります。

  • 「ローンの返済が難しい」
  • 「遠方に住み替えることになった」
  • 「離婚をすることになった」

など、住宅ローンが残っていても住宅を手放すケースは決して珍しくなく、10年以上の返済期間を設定していれば、その間に債務者の事情が変わっても不思議ではないと言えるでしょう。

ただし、住宅ローンの残債が残っている住宅は、原則として、金融機関に残債を一括返済しなければ売却することができません。

残債が残っている住宅を一刻も早く売却したい場合は、物件の売却額をローンの残債に充当できる「アンダーローン」の状態になっているかが、売却に進む第一の条件となります。

アンダーローン状態なら一般売却も可能

「アンダーローン」状態とは、住宅ローンの残債に対し、不動産の売却額が上回っている状態を意味します。

アンダーローンの状態であれば、住宅を売却することでローンの残債を一括返済できることがわかりきっているため、ローンが残っていても住宅の売却に進むことが可能です。

反対に、物件の価格が住宅ローンの残高を下回っている状態を「オーバーローン」と呼びます。

オーバーローンの状態では売却をしても残債を一括返済できないため、住宅を売却することができません。

オーバーローン状態の場合は、後述の「任意売却」で金融機関の承諾を得ることで、売却に進めるようになります。

※住宅購入に必要な額以上を借り入れることもオーバーローンと呼びますが、本記事内では「物件価格が残債を下回っている状態」という意味で使用します。

住宅ローンで購入した物件は「抵当権」を外さなければ売却できない

抵当権とは、万が一ローンが返済できなくなった場合、住宅ローンを提供する金融機関が住宅を担保として競売にかけて、売却額をローンの回収に充てられる権利のことです。

もし抵当権を残したまま住宅を他の人に譲渡しても、住宅ローンの債務者は物件の元の持ち主であり、返済も元の持ち主が引き続き継続します。

しかし、万が一、元の持ち主が返済を滞納し続けてしまうと、担保となっている住宅の差し押さえが執行され、新しい持ち主まで家を失うことになるでしょう。

そのようなことが起きないように、不動産を売却する時は、抵当権を抹消してローン残債がない状態にすることになっています。

住宅ローンが残っている住宅を売却したい場合は、アンダーローンであることを金融機関に認めてもらい、抵当権を抹消してもらわなければなりません。

住み替えの場合は「住み替えローン」を組むことで売却できる

ローン残債がある住宅を手放す理由が、「新しい住宅を購入して住み替えること」であれば、「住み替えローン(または買い替えローン)」を組むことで、古い住宅の売却が可能です。

住み替えローンを組むと、「以前組んだ住宅ローンの残債」と、「新しい家の購入資金」を合算して借り入れることができるため、新しいローンの融資額で、古い住宅ローンを返済することができます。

ただし、住み替えローンの融資後は、古いローンと新しいローンを同時に返済することになり、住み替えローンを組む前よりも返済額が高額になる点に注意が必要です。

住み替えローンを組んだ結果、毎月の返済が困難になり、新しく手に入れたマイホームを手放すという残念な結果にならないよう、ローンは計画的に申し込まなければなりません。

残債がある住宅を売却する際に準備すべきこと

住宅ローンの残債がある住宅を売却する場合は、

      • ローンを上回る価格で確実に物件が売れること
      • 売却にかかる諸費用を差し引いても、残債を返済できること

の2点を必ず確認しておかなければなりません。

「不動産一括査定サービス」で複数社から売却相場を聞く

不動産を売る前は、査定を行って売却価格の相場を知ることができます。

不動産会社によって、査定方法や使用する資料は異なるため、不動産査定は1社だけでなく、できるだけ複数社から取り寄せることが大切です。

不動産一括査定サービスを使えば、複数社にまとめて自宅の査定を依頼することができ、出てきた査定額の平均を調べることで、売却価格がローンの残債を上回るか予測することもできます。

ただし、不動産の査定はあくまでも予想値に過ぎません。

さらに、不動産会社の中には、媒介契約を結ばせるためにわざと相場以上の高額査定を行う所もあるため、査定額通りに住宅が売れると早合点しないよう注意しましょう。

住宅の売却時にかかる諸費用を予算に入れておく

住宅を売却する際は、さまざまな諸費用が発生します。

住宅ローンの残債をギリギリ支払えるような状態で売却に進もうとすると、諸費用が支払えないことが途中でわかって売却を断念せざるを得なくなります。

【住宅の売却時にかかる諸費用の内訳】

      • 不動産会社への仲介手数料
      • 契約書に貼る印紙税
      • 司法書士への報酬
      • 抵当権抹消費用
      • 売却額を差し引いたローンの残債
      • 引っ越し費用
      • その他(ハウスクリーニング費用、産廃処分費用など)

住宅売却にかかる諸費用は不動産の売却額によって変動しますが、最低でも約100万円はかかり、高額の不動産を売却した場合は約400万円ほどになるケースもあります。



残債があるオーバーローンの住宅を売却する方法

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ローン残債が残っている住宅を売却するためには、売却額でローンを一括返済できる「アンダーローン」の状態であることが条件です。

しかし、オーバーローンの状態でも、「任意売却」を選ぶことで自宅を売却することも可能です。

ただし、任意売却にはメリットだけでなくデメリットもあります。

オーバーローンの住宅は「任意売却」での売却も可能

オーバーローン状態で、売却益がローン残高を下回っているため住宅を売却できない場合や、返済が滞ってしまった場合などには、「任意売却」という方法で、半ば強制的に住宅を売却することも可能です。

住宅ローンを提供している金融機関や不動産会社に任意売却の相談をすると、不動産会社と金融機関で物件の売却価格が話し合われます。

もし任意売却をしてもローン残債が返済できない場合は、売却額から差し引いた残債をどうやって返済するか、売主と金融機関で話し合い、返済ペースを交渉することも可能です。

なお、任意売却はローンの返済を滞納していなくても、住宅の所有者自ら返済が難しい旨を金融機関に申し出ることで承諾されるケースもあります。

物件の任意売却が決定すると抵当権が抹消されて物件の売却が始まり、無事に売却できた場合、売却額はローンの返済に充当することが可能です。

任意売却に進む前にメリット・デメリットを確認しよう

任意売却は通常、住宅ローンの返済が困難な債務者が、強制的な「競売」を避けるためにやむを得ず行うことが多いため、売却の手段としては穏やかではありません。

しかし、強制的に自宅を差し押さえられ、ローンの返済が滞っていることを近隣住民に知られてしまう「競売」と違い、任意売却にはいくつかのメリットもあります。

後述の「任意売却のメリット・デメリット」を読んで、本当に任意売却をする価値があるか、慎重に検討しましょう。

任意売却と他の売却方法の違い

任意売却を選択することの意味を理解するためにも、「一般売却」や「競売」といった他の売却方法との違いを知っておく必要があります。

任意売却と一般売却の違い

任意売却と一般売却の大きな違いは、決定権が住宅の所有者ではなく、金融機関側にあることと言えるでしょう。

一般売却の場合、物件を売却に出すことも物件の売却価格設定も、所有者の意思で決定することが可能です。

一方、任意売却は金融機関の同意を得なければ売却に進めず、売却に進めても、売却価格は金融機関が調整します。

任意売却と競売の違い

競売とは、住宅ローンの返済が滞っている債務者(住宅の所有者)に対し、金融機関が抵当権を行使して強制的に住宅を差し押さえて売りに出し、売却額をローンの返済に充てることです。

任意売却が、返済が難しくなった売主が自主的に売却を申し出ること(任意)であるのに対し、競売は売主の意思に関係なく執行されます。

また、一般売却に比べると売却価格の相場も安く、不動産市場の中で買い手を見つける任意売却と比べても、競売の売却価格は安くなるでしょう。

自宅が競売で安く売れてしまうと、その分、ローンの残債も多く残ってしまうため、自宅を売却してもなお高額な返済額に苦しむことになってしまいます。

さらに、競売の開札がスタートすると、任意売却に進めなくなる点にも注意が必要です。

残債が残っている時に任意売却を選ぶメリット

任意売却は、競売に比べると物件所有者の意思が若干尊重されます。

ローンが払えない時に競売を回避する選択肢として、任意売却のメリット面を覚えておくと良いでしょう。

一般売却とほぼ同額で売却できることがある

任意売却でも、一般売却とほぼ同額の値段で自宅を売却することが可能です。

ただし、金融機関は速やかにローンの回収を行いたいため、一般売却に比べると相場よりも安い価格で売りに出される傾向にあります。

売却額で返済できなかった残債は分割返済が可能

任意売却でも返済できなかったローンの残債は、無理のない範囲で分割返済することが可能です。

一方、「競売」にかけられた自宅の売却額で一括返済できず、残債の分割返済が発生した場合は、担保となる住宅が売れて無くなっているため、返済条件がより厳しくなるというデメリットがあります。

残債が残っている時に任意売却を選ぶデメリット

任意売却は、必ずしもベストな選択肢にならないこともあります。

住宅を手放さなければならない事情と、任意売却のデメリット面をよく比較しましょう。

任意売却に出して住宅が売れなければ競売に進むリスクも

金融機関と話し合って任意売却に進んだからといって、物件が必ず売れるわけではありません。

また、債務を回収するためには早めに売却しなければなりませんが、買い手がつかなければ早々に売却を打ち切られる恐れもあります。

ローンの支払いが難しいという理由で任意売却に進んだにも関わらず、買い手が見つからないまま売却が中断してしまうと、最悪の場合、競売が執行されてしまうかもしれません。

任意売却に進むためには保証人の同意が必要

任意売却を行うかどうかは、売主と金融機関だけでなく、保証人や連帯保証人の同意も必要です。

保証人と債務者の関係が良好であれば、事情を理解してもらえる可能もありますが、保証人になった人と疎遠になっていると、任意売却に進んだ経緯の説明を求められるかもしれません。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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