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2020年07月21日更新

住宅ローン残債を一括返済するメリット・デメリット

住宅ローンの残債を一度に完済する一括返済は金利負担の軽減が期待できます。しかし一括返済をした方が得なのか、時期はいつがよいのかなどと迷う方もいるのではないでしょうか。今回は一括返済のメリットとデメリットや一括返済の時期やポイントについてご説明します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

住宅ローンの一括返済について

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住宅ローンは、住宅購入資金の何千万という金額を借り、35年などの長期にわたって返済するものです。

住宅購入時には、ほとんどの方が金融機関に住宅ローンを申し込み、住宅購入後は毎月ローンの返済をしていきます。

ローンには利息がつくため、長く借りれば利息金額も大きくなります。

そのため利息の負担を少なくする方法として、ある時期に住宅ローンの残債を一括で返済することを「住宅ローンの一括返済」といいます。

一部の借入金をまとめて返済する「繰り上げ返済」とは異なり、融資を受けている借入金の残債すべてを一度に完済するのが「一括返済」です。

住宅ローン一括返済のメリット・デメリット

まず住宅ローンを一括返済した場合の、メリットとデメリットを整理してみましょう。

住宅ローン一括返済のメリット

利息の削減

住宅ローンを一括返済した時点から先の利息を払う必要がなくなるというのが、一括返済の一番のメリットになります。

たとえば、30年固定ローンで金利が1%、3,000万円の融資を受けた場合を一例に考えてみた場合、利息を含めた支払総額は3,473万円です。

これを返済を開始してから15年間返済した後に、一括返済をすることになったと仮定すると、この時点で元本1,388万円、利息349万円が払い済みです。

そのため一括返済するのは、未払い分の元本1,612万円となり、一括返済後に支払う予定だった利息分124万円については支払う必要がなくなります。

つまり124万円を節約できることになります。

ただし、返済期間の後半になるほど、月の返済額の利息割合は減っていきます。

そのため、一括返済の時期が遅くなるほど、残りの利息分の割合は少なくなり一括返済の効果が低くなります。

また、一括返済には手数料がかかる点には注意しておきましょう。

保証金や保険金が返金される

借入時に保証料を一括で支払っている場合、一括返済すると保証会社の計算式による保証料の返金があります。

また、同じく借入時に入った団体信用生命保険を解約するため、保険料が戻ってくる可能性があります。

ただし、生命保険は万が一の時に残される家族にとって必要な保険ですので、解約後は新規に保険に加入することを検討したほうがよいでしょう。

しかし、保証料や保険の解約にも手数料がかかります。解約時期によっては、ほとんど返金がない場合もあるので事前の確認が必要です。

住宅ローン一括返済のデメリット

住宅ローン減税が受けられなくなる

住宅ローンの残高に対して受けられる減税が「住宅ローン減税」です。

住宅購入後に受けられる減税ですが、減税期間中に一括返済してしまうと残りの期間の減税が受けられなくなります。

減税期間中に一括返済を検討する場合は、受ける予定の減税額と、その間に支払う予定の利息額を比較します。

この比較から、すぐに一括返済した方が得なのか、減税を受けてから一括返済した方が得なのかを判断しましょう。

貯蓄が減る

一括返済をおこなうと、返済額分の現金が手元からなくなることになります。

無理をして一括返済をおこない、貯蓄がなくなってしまう状況は不安に感じられるでしょう。

また、一括返済して手元に現金がなくなったために、車の購入やリフォーム工事費用の捻出のためにあらたにローンを組むことになると、住宅ローンの金利は低いので逆に損をしてしまう可能性もあるでしょう。

子どもの教育費やさまざまな家庭環境にあわせてて無理のないタイミングでの返済がおすすめです。

団体信用生命保険を解約して新規加入が必要になる

ほとんどの場合、住宅ローンの契約時に万が一の場合に備えて団体信用生命保険に加入しています。

これは、たとえばローン契約者が死亡してしまったときに、ローン残高を保険金で支払うものです。

しかし、団体信用生命保険は、住宅ローンを一括返済すると解約することになり保証が受けられなくなります。

新たに生命保険に加入する場合、ローン契約時に加入する団体信用生命保険は割安なため、ほとんどの場合で保険料が高くなる点もデメリットです。

それでも一括返済をする方が得なのか、慎重な検討が必要です。



一括返済を検討するポイント

一括返済をするか否かはどのような点を考慮して決断すれば良いのでしょうか?

貯蓄に余裕がある

一括返済に貯蓄の余裕はかかせません。

一括返済できる金額が貯蓄できたからといってすぐに返済してしまうと貯蓄がゼロになり、万が一に備える現金がなくなってしまいます。

高額な教育費や未確定な介護など、将来予想以上の出費が発生することも考えられます。

ほかにも、住宅の設備機器の交換やリフォームも必要になるかもしれません。

このような万が一に備えた現金が手元に残るほどの余裕があるなら、一括返済を検討する価値があるでしょう。

住宅ローンの金利と一括返済の手数料の比較

住宅ローンは残高が多くて支払期間が長い、払い始めのころの方が利息の割合が高くなります。

つまり一括返済は早ければ早いほど、節約できる利息分の金額が大きくなり、一括返済の効果が高くなります。

逆に、住宅ローンの残債が少なくなっている支払期間終了のころには、利息分の割合が低くなっているため、一括返済しても節約できる利息額が少なくなります。

利息の割合が少なくなっている頃に一括返済を検討する場合は、一括返済の手数料と節約できる利息額の比較をおこないましょう。

節約できる利息額の方が高額になる場合は、一括返済の効果があります。

住宅ローンの金利と利回りの比較

資産運用をされている場合は、資産運用の利回りとの比較がポイントになります。

現在のように住宅ローンの金利が低い場合は特に、資産運用に資金を回した方が、金銭的メリットが大きくなるとも考えられます。

住宅ローンを一括返済する資金を運用することで、住宅ローンの金利以上の利回りを得られるのであれば資産運用をする方がよいということになるでしょう。

逆に、住宅ローンの金利以上の利回りを得られない場合は、一括返済をして利息分を節約した方が、メリットがあると言えます。

住宅ローン一括返済のベストタイミングは?

それでは、実際にいつ一括返済するのが一番お得なのでしょうか。

家計状況や家族構成にもよりますので、どの家庭でも同じ時期というわけにはいきません。

子どもの教育資金があまりかからない小学校入学までや、子どもが独立してから定年までなど家庭によってさまざまです。

ですが1つの考えとして、これから家庭に起こるイベントをシミュレーションして必要な資金を算出し、一括返済したあとの現金で運用していくことが可能であれば一括返済してもよいタイミングといえます。

ほかに、一般的に知られる一括返済のタイミングとして、住宅ローン控除の終了後があります。

住宅ローン減税を最大限に受け、まだ支払う予定の利息額が大きいうちに一括返済すればメリットが大きいと言われています。

住宅ローンの完済で精神的な負担は減ると考えられますが、不測の事態にも備えつつ老後の生活までシミュレーションしたうえで、各家庭の無理のないベストタイミングを検討しましょう。

一括返済の手続きと注意点

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一括返済の手続き

さまざまな検討を行った結果、住宅ローンの一括返済が決定したらどのような流れで手続きをおこなうのかを見ていきましょう。

  1.  一括返済をする約1か月前には、融資を受けている金融機関に一括返済をおこなうことを伝えます。
  2.  当日までにローン返済用預金口座に一括返済に必要な資金を入金しておきます。
  3. 必要な書類とローン返済用預金口座の届出印、通帳など(金融機関によって異なります)を用意して窓口で申し込みます。
    インターネットで申し込みが可能な金融機関もあります。
  4. 借入時に保証金を全額支払っていた場合は、保証会社の計算方法により保証金が払い戻されます。

一括返済の申し込みは、必ず借り入れをした本人がおこなわなくてはなりません。

一括返済の注意点

一括返済を行う際にはどのような点に注意したらよいのでしょうか?それぞれ見ていきましょう。

手数料について

住宅ローンの一括返済には手数料が必要になります。

手数料の金額は金融機関によって異なりますので、借り入れている金融機関に確認しましょう。

また、保証金の払い戻しがある場合、こちらの手続きにも手数料が必要です。

抵当権抹消登記が必要

一括返済をしたら、忘れてはならないのは抵当権抹消の手続きです。

住宅ローン契約時に、自宅には「抵当権」が設定されています。

抵当権とは、ローンが返済できなかった場合に金融機関が自宅を担保とする設定です。

一括返済したあとは、自身で抵当権を抹消する登記をおこなう必要があります。

具体的には、融資を受けていた金融機関から必要な書類をもらい、所管の法務局で続きをします。

司法書士に手続きの依頼ができますがその場合は約1~2万円の手数料がかかります。

自身で登記をおこなえば不動産一物件につき登録免許税1000円ですみますので、費用をおさえることが可能です。

法務局の窓口で手続きについての相談もできますので、時間があれば自身で手続きをするとよいでしょう。

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