キーワードから探す


  1. ハピすむ:不動産売却
  2.  > 
  3. 住宅ローン
  4.  > 
  5. 住宅を任意売却した後の住宅ローン残債はどうなるのか?

2020年07月21日更新

住宅を任意売却した後の住宅ローン残債はどうなるのか?

任意売却が決まった物件でも、住宅ローンが残ってしまうことに変わりません。それでは、その残ったローンはどうなるのでしょうか。そこで今回は、任意売却がされる物件とはどういうケースで、任意売却後の住宅ローン残債にその対処法について解説します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

ローンの残債がある住宅が売買?!任意売却について

住宅 ローン 任意 売却 残 債

住宅ローンの支払いが滞っていて今後もローンの返済が見込めず、自宅を売却してローンを一括返済したい。

けれど、売却価格がローンの残債よりも低すぎて自宅を売ってもローンの返済ができなくて困っている…。

そんな時の不動産売買法が「任意売却」です。

「任意売却」とは、住宅ローンが残っている状態で行われる不動産売買の方法のひとつで、債権者である金融機関の合意を得て不動産を任意で売却します。

住宅ローンは不動産売却後も残りますが、無理をせずに返済していくという方法です。

任意売却のタイミングは債権者から一括返済を求められたとき

不動産の任意売却が行われるケースは、債権者が住宅ローンの残債を一括返済求めてきた場合です。

住宅ローンを滞納したり延滞すると、ローンを組んでいる債務者にローンの返済能力がないとみなされて、お金を貸している側である債権者が一括返済を求めてきます。

このようなケースで任意売却が行われます。

競売を回避できるというメリット

任意売却のメリットは、競売を回避できることです。

債権者が一括返済を求めてきた場合に、債務者の意向とは関係なく強制的に不動産を売買することができるのが競売です。

競売のデメリットは、競売にかけられた不動産は市場価格よりも低く売買されることが多いことです。

そのため住宅を売った後でも残債が多く残り、それが債務者の借金になってしまいます。

任意売却なら市場価格とほぼ同額で売却ができるので、残債も競売で売買された時よりも少なくなるため、その後の返済の負担も減らすことができます。

住宅を任意売却した後の住宅ローン残債はどうなるのか

それでは住宅を任意売却した後に残ってしまった住宅ローンは、どうなるのでしょうか。

返済を継続して続けていくのか、それとも住宅ローン残債がなくなってしまうのでしょうか。

もしも住宅ローンが残るとしたら、どのように返済していくことになるのでしょうか。

こうした疑問を解消するために、残債となった住宅ローンが任意売却後にどうなるのかを順を追って解説していきます。

ローン残債の返済義務は残る

不動産の任意売却でポイントとなるのが、不動産売却後もローンの残債は残るということです。

任意売却とは、あくまでも住宅ローンの返済方法のひとつであり、住宅が売却されたからといって住宅ローンの残債も一緒になくなってしまうわけではありません。

住宅売却後も、住宅ローンの残債は債務者の責任として返済する義務があります。

しかし任意売却なら、住宅は市場価格またはそれに近い価格で売却が行えるというメリットがあります。

一方、強制的に不動産が売買される競売では、売買価格は任意売却に比べれば安価になることが一般的で、物件の売価価格が低ければローンの残債も多くなります。

そのためローン残債を少なくするためにも、競売にかけられるよりも任意売却で住宅を売った方が債務者の負担が軽くなります。

ローン残債の返済金額は返済交渉可能

また任意売却の大きなメリットとして、ローン残債が残っているものの、それを債権者と債務者の間で、債務者が無理のなく返済できるようにと返済額の交渉ができるということです。

この残ったローン残債を「残債務」と言いますが、残債務の返済は債務者は毎月定額で支返済していきます。

一般的には月々1万円~5万円程度だと言われていますが、その月々の返済額を債権者と話し合って決められます。

そうなれば経済的、さらに精神的な負担も軽くなるので、返済も進めやすくなるでしょう。

残債務は不良債権として債権回収業者に売却される場合が多い

債権者と交渉して取り決められる返済額ですが、それでも支払うことのできない債務者もいます。

そのような場合は、不良債権としてその残債務が債権回収業者に売られます。

本来、住宅を売却して残ったローンを一括返済しないと、その物件の抵当権は解除されません。

しかし任意売却によって住宅を売却すると、債権者は残債務が残っていても抵当権を外します。

つまり、任意売却後の残債務は無担保債権となります。ただそうなると、債権者は全額返済を見込めなくなるのがほとんどなので困ります。

また債務者からの月々の返済額は少なく、さらに時間もかかるとあって回収効率が悪いことから、残債務の多くは債権者がその債権を債権回収業者、別称「サービサー」へ売却しされます。

そうすることで債権者は、一括でその残債分を整理することができるからです。

ローン残債の返済額を減額してもらえる可能性も

しかし債権者から債権回収業者への債権の売却は、ほとんどのケースが残債の請求額よりも低い金額で売買されています。そのため元の債権者は損益が出てしまいます。

しかしローンを返済しなくてはならない債務者からすれば、債券回収業者から請求される返済額は少なくなりますので、結果的に、最初の債権者との残債返済金額よりも減額されることがあります。

ただし債権回収業者に住宅ローンの残債を返済するようになったからといって、その返済額が減額される保証はありません。

そういうケースもあるという例にすぎないからです。

ですから債権が債権回収業者に移ったからといって、必ず残債が減額されるとは思わないようにしてください。



住宅の任意売却後に残った住宅ローンの対処方法

住宅 ローン 任意 売却 残 債

支払い終わっていない住宅ローンは、その住宅を任意売却した後でもその返済の義務があることが分かりましたが、ではその残債務にどのように対処していけばいいのでしょうか。

支払い義務があることが分かっていても支払えないケースがほとんどかと思いますので、その場合の対処法を紹介します。

債権回収業者から残債放棄の提案で返済を放棄する

借りたお金ですから返すのが債務者の義務です。債権者が債権回収業者に移ったとしても、その前提は変わりません。

債権回収業者も債務者から全額返済してもらいたいと思っていますが、債権回収業者は残債放棄の提案を債務者にしてくる場合があります。

そのようにして返済を放棄する方法もあります。

住宅ローンの残債を支払えない場合はその旨を債権者に伝える

債権者が債権回収業者へと債権が移り返済の督促を受けた時、それを無視すると後々、大変な問題になりますので、請求があればその都度対応するようにします。

請求には必ず対応する

債権回収業から督促を受けた場合にはすぐに対応しましょう。

また返済することができないのであれば、その点も正直に債権回収業者に伝えるべきです。

連帯保証人にも請求がいく

任意売却の申請をする前に、債権者から連帯保証人には住宅ローンの返済が滞っていることは通知されているはずです。

ですから保証人は住宅の任意売却以前に、債務者の経済状態は把握しているでしょう。

連帯保証人とは債務者と同じ立場になるため、債務者が残債の支払いが滞れば連帯保証人にもそれと相当額を請求されることになります。

ただし、債務者よりも柔和な態度を示す債権者が多く、連帯保証人の財産を指し押さえたり、連帯保証人の不動産に抵当権をつけるなどの強引な方法が取られないことが多いようです。

とはいえ、やはり一度は信用してもらって連帯保証人になった人に迷惑をかけることに変わりがありません。

そうならないためにも自己責任という観念を忘れずに、住宅ローンの残債を清算するようにしたいものです。

自己破産で債務整理をする方法も

残債務の返済が困難だとしても、債権回収業者からの督促を無視するのは得策ではありません。

残債の返済が無理ならば、債務整理の方法として自己破産も考えられます。

法的手続きを取り自己破産が認められれば、免責されて残債の支払いを免除されるか、残債額を大幅に減額することが期待できます。

しかし自己破産は債権者に迷惑がかかるだけでなく、破産手続き中は公的な資格を使った仕事や引っ越しはできなくなりますし、郵便物は破産管財人によって調査されます。

また自己破産と認定されれば、生活必需品以外のすべての財産は処分され、ブラックリストに10年間登録されるようになります。

そうなれば新しく金融機関から融資を受けたり、新しくクレジットカードを作るときなどでトラブルが生じやすくなるでしょう。

自己破産は債務整理に有効的な方法ですが、デメリットが多いことも承知しておきましょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

そんな方は、簡単に無料で一括査定が可能なサービスがありますので、ぜひご利用ください。

無料の一括査定はこちら>>

一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

一括見積もりを依頼する