【住宅ローンの残債と買い替え】残債ありで住み替える方法とは！

住宅ローンの残債ありで買い替えを行う際の条件とは

不動産の買い替え、住み替えとは、不動産取引を行って住居を変えることを表します。

つまり、住み替えや買い替えを行うためには、今まで住んでいた家を売却し、新しい家を購入しなければなりません。

しかし、住宅ローンを組んで購入した住宅には、抵当権が設定されているため、自由に不動産取引を行うことができないようになっています。

抵当権については、住宅ローンを完済すれば外すことができますので、住み替えや買い替えを行う場合、住宅ローンを返済して抵当権を外すことが第一の条件と言えるでしょう。

住宅ローンの残債があり買い替えをする際は売却が先？購入が先？

住宅ローン残債がある家の買い替えを行う場合、既存住宅の売却と新規住宅の購入はどちらを先に行う必要があるのでしょうか？

基本的に、家を先に売ってから新しく購入する方法と、新しい家を購入してから古い家を売却する方法のどちらも利用することができます。

そのため、どちらの方法を選ぶかについては、住宅ローンの残債額や家の売却価格、自己資金などによって決めると良いでしょう。

売却先行の買い替え

売却先行の買い替えとは、既存住宅の売却手続きを済ませてから新しい家を探して購入する方法です。

先に家を売却するため、家の売却価格を元に購入予算を考えることができ、入金タイミングを考える必要もないため、新しい家を購入する際に混乱が生じにくいというメリットがあります。

また、売却できるまで新しい家を購入しないため、じっくり時間をかけて良い条件で売却できるまで待てるというのもメリットです。

しかし、家を先に売却すると、売却物件の引渡しのタイミングによっては、退去後新居を購入して住み始めるまでの間は仮住まいを用意しなければならないため、ある程度自己資金が必要となるデメリットがあります。

退去タイミングと入居タイミングを合わせられれば仮住まいを用意する必要はなくなりますが、売却と購入時期に余裕が持てるというメリットが薄れてしまうでしょう。

住宅ローン残債については、売却益で完済できるなら通常の住宅購入と手続きは変わりません。

しかし、売却益で返済しきれないという場合には、買い替えローンの利用や自己資金による返済などを行う必要があるため、手続きや金銭的な負担がやや増します。

購入先行の買い替え

先に家を購入してから既存の住宅を売却する場合は、買い替えローンなどを用いて家を購入することができるため、元の家を引き渡す時期を考えずに新しい家を探すことができます。

そのため、落ち着いて条件の良い新居を探したい、建てたいという方はこちらの方法を選んだ方がメリットは大きいでしょう。

しかし、先に物件を購入した場合、家の売却を後回しにすることになるため、家の売却価格が予定を下回り、住宅ローンを完済するために自己資金が必要になってしまう可能性があります。

また、家が売れるまでは代金を手に入れることができないため、住宅ローンが完済できる場合でも、販売代金が支払われるまでの期間、2軒分の住宅ローンを返済しなければならないのもデメリットです。

スケジュール的には購入を先行させた方がメリットは大きいのですが、資金的にはデメリットとなる部分も大きいため、自己資金や住宅ローン残債などを考慮した上で選ぶと良いでしょう。

住宅ローンの残債を新たなローンに上乗せできる？

既存住宅の売却益に自己資金を足しても住宅ローンが返済しきれない場合、家の買い替えを行うことはできるのでしょうか？

基本的に、家の買い替えを行うためには家の売却が必須のため、住宅ローンを完済して抵当権を解除してもらう必要があります。

そのため、売却益と自己資金で完済ができない場合には抵当権が解除できず、買い替えを行うことができません。

しかし、売却益や自己資金での完済が難しい場合でも、不足分と新居の費用を合算して融資が受けられる仕組みもあります。

このようなローン商品は「買い替えローン」「住み替えローン」と呼ばれており、残った住宅ローン残債と新居の住宅ローンをまとめて返済することができるため、住宅ローン残債が返済できない場合でも住み替えが可能です。

ただし、買い替えローンなどを利用すると、金利等の都合で月々の返済額が単体の住宅ローンの場合に比べてどうしても高額になってしまうでしょう。

住宅ローン残債が少ない場合等は、短期的に支払い額は多くなりますが、金利による返済額の増大を防止できる「ダブルローン(二重ローン)」状態にし、一時的に両方の住宅ローンを返済していくという方法もあります。

住宅ローンの残債をダブルローンで支払う方法とは

ダブルローンで支払う方法

住宅ローンは原則として一世帯に1つの契約しか結ぶことができません。

そのため、ダブルローンで住宅ローン残債を返済する場合には、別のローン商品を用いて既存住宅分の残債を返済する必要があります。

つまり、新居の住宅ローンと、残債分のローンを新しく契約して返済していくのが、ダブルローンの基本的な仕組みというわけです。

先行購入の場合なら、新しいローン契約を結んで住宅ローンを完済し、売却益で前倒し返済を行って残りを個別に返済するというかたちが用いられます。

ダブルローンのメリット

ダブルローンを利用することでどのようなメリットが得られるのでしょうか？

売却を先行させる場合、新居の契約が決まる前に家が売れてしまうと一時的に仮住まいを用意する必要があるため、仮住まいの家賃や引っ越し費用などが余分にかかります。

ダブルローンを利用して新居を早く購入しておけば、家が売れる前に新しい家を購入することができるため、仮住まいに関する費用を抑えることができるでしょう。

ダブルローンのデメリット

ダブルローンは、住宅ローン残債を別のローンで返済するという方法のため、売却益で残債分が返済できなければ自己資金で完済しなければなりません。

完済しない場合でも、一時的とは言え既存住宅分のローンが返済できるまで二重にローン返済を行うことになるため、月あたりの返済額は買い替えローンに比べて大きくなるデメリットがあります。

また、ダブルローンを用いると返済総額が大きくなるため、ローン審査の基準もそれだけ厳しくなるという点もデメリットと言えるでしょう。

住宅ローンの残債を買い替えローンで支払う方法とは

買い替えローンを用いて家の買い替えを行う場合には、既存住宅の決済と新規住宅の決済を同じ日に手続きする必要があります。

そのため、買い替えローンを利用する際には、時間のかかりやすい家の売却を前もって進めておいた方が良いでしょう。

買い替えローンのメリット

買い替えローンで住宅ローン残債を完済する場合、通常のローンに比べて金利が低い住宅ローンで返済を続けることができるというメリットがあります。

また、月々の返済額についても新規に住宅ローンを組む場合と比べてそれほど大きくはなりにくいのもメリットと言えるでしょう。

買い替えローンのデメリット

買い替えローンは契約上、家の売却と購入の決済を同じ日に行わなければなりません。

そのため、家がなかなか売れなかった場合は気に入った新居があっても購入できないということも考えられます。

また、家が売れても新居が見つかっていない場合は契約することができないため、状況によっては売却契約が破談になってしまう可能性もあるでしょう。

住宅ローンの残債を新たなローンで補う際留意点はあるの？

買い替え特約がついているか確認

買い替え特約とは、既存住宅が一定期間内に売却できなかった場合、銀行が一定額で買い取るという特約です。

家の売却が遅れて新居が購入できないという問題を防ぐことができるため、契約時には買い替え特約があるかどうか確認しておきましょう。

ローンの審査は厳しいと心得ておく

買い替えローンは新規でローンを組む場合に比べて総額が大きくなる傾向があるため、ローン審査は通常より厳しくなる傾向があります。

返済期間は老後を見据えておく

買い替えを行うと住宅ローンの完済日はそれだけ先になるため、定年退職後まで返済期間に含まれてしまう場合もあります。

退職金や年金等で返済を続けるにしても、病気や介護施設への入居などでプランが崩れてしまう可能性も考えられるため、返済期間は無理のない範囲で収めておくようにしましょう。

業者による査定金額と実際の売却金額は違う

不動産仲介業者による売却査定額と、実際の売却額が違うことも多いため、査定金額だけを元に新居を購入するのは避けた方が良いでしょう。

無理なローンは組まない

住宅ローンを組む場合と同じですが、家計がローン返済で圧迫されてしまうと、もしもの時に返済が難しくなってしまい、家を手放さなければならなくなるといった事態も起こりえます。

病気や転職などで収入が変化してもある程度耐えられるよう、無理のないローンを組むようにしましょう。

名義を変えれば住宅ローンの残債があっても買い替えローンを組める？

住宅ローン残債が大きく残っていると買い替えローンが組めない場合も多いのですが、名義を変更し、新しい名義人に返済能力があれば買い替えローン契約が可能です。

また、既存住宅を賃貸物件化することで買い替えローンが組める場合もあります。

残債がある家を賃貸にすれば買い替えローンの審査に通りやすくなる？

フラット35や一部の金融機関では、住宅ローン残債がある物件を賃貸物件として貸し出すと残債をゼロとして見なす場合があるため、既存住宅を賃貸物件化することで買い替えローンが組める場合もあります。

ただ、フラット35の場合は借り手がついていることが条件ですので、注意しておきましょう。