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2020年07月21日更新

住宅ローンの残債がある状態で賃貸に出す方法と注意点【内緒は絶対NG】

住宅ローンを返済中の家屋を賃貸に出したり、売却したいという人もいるのではないでしょうか。結論から言えば、残債があっても条件によっては賃貸や売却が可能です。当記事では、残債がある家屋を賃貸に出したり、売却したりする方法や気をつけるべき点を解説します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

住宅ローンの残債がある状態で賃貸に出せるの?

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ずっと居住する予定で住宅ローンを組んで手に入れた住居であっても、仕事や家庭などの事情で自宅に住めなくなる場合もあるでしょう。

いつか戻ってくるので再び居住するまで賃貸に出したいという人、誰も住んでいない家の住宅ローンを支払いつつ新たな居住先での家賃を支払うのは家計の負担になるので賃貸に出したいと考える人もいます。

残債のある家を賃貸に出す背景には色々な理由がありますが、懸念されるのがそもそも住宅ローンの残債がある状態で賃貸に出すことは可能かどうかという点です。

住宅ローンの条件「自己住居」とは?

住宅ローンを組む際、金融機関や保証会社の審査に通らなければなりません。

金融機関の住宅ローン審査の条件の1つに「自己住居」があります。

自己住居とは自分で住むという条件で、その条件下において住宅ローンの利率が低く設定されています。

つまり、自分が住むための家という条件で審査に通っておきながら、事情があったとしても勝手にローン返済中の住居を賃貸に出していたとなれば契約違反になってしまいます。

銀行と交渉することで賃貸に出せることがある

金融機関によってはホームページなどに住宅ローン利用者に向けた注意事項が記載されています。

注意事項の中には、一時的に自宅に住めなくなった場合の対処方法が記されている場合もあります。

一時的に自宅に住めなくなるという人は珍しくありません。

しかし、残債のある家を賃貸に出すことについては触れられていないことが多いでしょう。

金融機関の注意事項に従って賃貸を諦める方法もありますが、どうしても賃貸に出したいという人は金融機関に出向いて相談、交渉することで賃貸に出せる可能性があります。

ただ、住宅ローンの審査基準が金融機関によって異なるように、残債がある家の賃貸の相談への対応も金融機関ごとに異なります。

どんな事情なら賃貸に出せるの?

住宅ローンを返済中の家を賃貸に出すことを考えざるを得ない事情はいくつもあるでしょう。

例えば、転勤によって自宅に住めなくなるケース、離婚や再婚などで家庭環境が変わることによる引っ越し、親の介護のために転居が必要になるケースなどが挙げられるでしょう。

金融機関の裁量によりますが、転勤や介護、離婚、病気など住宅ローン返済中の家に住み続けることのできない正当な理由があれば賃貸に出すことを認めてくれる場合があります。

金融機関もローンを返済してもらわなければなりません。賃貸に出したいという理由によっては金融機関が配慮し、柔軟に対応してくれる可能性は大いにあるのです。

賃貸に出す時気を付けたいこと

住宅ローンを返済中の家屋であっても、金融機関の配慮などによって賃貸に出せる可能性はあります。

しかし、住宅ローン返済中の家の賃貸ということで疑問点が出てくる人もいるでしょう。

ここでは住宅ローン返済中の家を賃貸に出すときに気を付けたいことについて解説します。

賃貸に出している間「住宅ローン控除」は受けられる?

住宅ローン控除とは、10年以上の住宅ローンを組んで家を購入した際に一定期間所得税が控除される制度です。

都合によって自宅に住めなくなり賃貸に出している間も住宅ローン控除が受けられるかという質問に対する答えはノーです。

自宅に戻ったとしても、年内に家を賃貸に出していた事実があればその年は住宅ローン控除を受けることができません。

翌年から、住宅ローン控除の残りの期間内において住宅控除を受ることになります。

転居していた期間を繰り越して住宅ローン控除を受けることもできないため、戻ってきた際に控除期間を過ぎていたならば住宅ローン控除の対象にはなりません。

銀行に黙って賃貸に出すのは絶対NG

住宅ローンは金融機関との契約です。さまざまな書類に目を通し、注意事項等にも同意して契約しているにも関わらず、借入先の銀行に黙って残債のある家を賃貸に出すというのは契約違反行為です。

もしかしたら、賃貸に出したことは銀行はわからないのではと思う人もいるかもしれません。

しかし、事前に銀行に相談して銀行も承知の上で賃貸に出す方が良いのは明らかです。

銀行にばれるとどうなるの?

残債のある家を住宅ローンを組んでいる金融機関に無断で賃貸に出した場合、転送不要郵便物などによって金融機関の知るところとなるでしょう。

残債のある家を無断で賃貸に出した時点で住宅ローンの条件である「自己居住」が満たされなくなります。

住宅ローンの一括返済を求めたり、金利が高くなってしまう他のローンへの切り替えを求めたりするなど金融機関はそれ相応の措置をとるでしょう。

契約外のことは勝手に自己判断せずに、必ず事前に相談に行きましょう。



売却に出すときに気を付けたいこと

住宅ローンを組んで購入した家だけれども事情があって住めなくなったという場合や、住宅ローンの支払いが苦しくなったという場合など、さまざまな理由で残債のある家を手放すことを考える人もいるでしょう。

ローンを完済しないと売却できないのではないかと心配している人もいるかもしれませんが、残債のある家でも売却はできます。

売却で住宅ローンを返済できればスムーズ

残債のある家を売却する際には、どれだけ高い価格で売れるかが鍵になりますが、もし高い価格で売却できたとすれば住宅ローンを完済できる可能性が高くなります。

ローンを組む際には、住宅ローンを万が一返済できなくなった場合のために、金融機関がその物件を担保として確保する「抵当権」が設定されています。

そのため抵当権が設定されたままでは売りに出すことができません。

しかし、住宅ローンを完済することで、金融機関が設定していた自宅への抵当権が抹消されます。

ローン返済額以上の値で物件が売却できた時にはローンが完済できるだけではなく、次の住居の準備資金などに使うことも可能となります。

売却してもローンが残れば「二重ローン」となる

売却してもローンが残る場合、残債を自己資金で賄ってローンを完済する方法もあります。

しかし、残債を現金で支払えない場合は、任意売却という方法を取ることになるでしょう。

任意売却は、経済的にローン返済が困難な人が住宅ローン借入先の金融機関との合意を取ることで売却が可能になる方法です。

この合意によって残債があっても抵当権が外れます。

残債については金融機関と相談し、ほとんどの場合において分割支払いになるでしょう。

また、新居の買い替えで旧家のローンが残っているのに新たに住宅ローンを組む必要がある場合は、「二重ローン」を組むことになります。

しかし、二重ローンはひと月あたりの返済額も大きくなるため注意が必要です。

金融機関には住み替えローンという商品もあるので、相談してこのようなローン商品を検討するのも良いでしょう。

まずは売却代金と住み替えローンで旧家のローンを完済し、そして新居購入額分のローンを支払うという仕組みです。

まずはプロに鑑定してもらおう

家を売却する際、適切な相場価格は素人ではわかりません。

不動産会社などのプロにきちんと見てもらい、家の状況や環境などを把握した上で、適切な鑑定結果を出してもらうようにしましょう。

業者によって査定額に大きな差があることもあるので、査定の際には1社だけではなく複数の業者に依頼することをおすすめします。

どれくらいの金額で売却できるかを把握できたなら、住宅ローンを一括返済ができるかどうかも見えてきます。

その上で適切な売却プランを立てる必要があります。

また、査定結果への説明を聞き、疑問点があればすべて解決しておくことが納得のいく売却につながるでしょう。

不動産売却を依頼する際の業者の選び方について

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保有している不動産を売却するにあたって、できるだけ高い金額でスムーズに売却を行うためには、業者選びがとても大切になります。

不動産売却を取り扱う業者はたくさんあり、大手から地域密着型の不動産会社までさまざまです。

大手であるから良いということではありませんし、知名度が高くないから信用できないということでもありません。

大切なのは家を売却したい人の事情をしっかり聴き、納得のいく説明や対応をしてくれるかという点です。

良い仕事をしている業者は評判が良いはずなので、実際に業者を利用して不動産売却をした人の口コミを確認するのも業者選びに役立つでしょう。

また、スムーズに不動産売却を行うためにやっておいた方が良いことがあります。

それは複数社への査定依頼です。

ウェブサイト上で売りに出したい物件の情報などを入力すると、一括で複数社への査定依頼ができるサービスで、多くの場合無料で利用できます。

また、自分で何社にも足を運ぶ場合に比べて短時間で査定結果を知ることができます。

また、家の購入検討者が出てきた際には内覧が行われます。内覧者の目に家が魅力的に映るように掃除を入念にしたり、家具の配置にこだわったりするなど家を整えておくと良いでしょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

そんな方は、簡単に無料で一括査定が可能なサービスがありますので、ぜひご利用ください。

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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