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2020年07月21日更新

ローン残債がある住宅の売却時にフリーローンを利用する方法

住宅ローン残債がある物件は、抵当権が設定されていることから売却が難しいとされています。フリーローンを利用して残債をなくせばスムーズに物件を売却することができますが、どのようなメリットやデメリットがあるかについてご説明します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

ローンの残債がある住宅を売却する際にフリーローンを利用する方法

住宅 ローン 残 債 フリー ローン

住宅ローン残債の不足分を新規のフリーローンで借りる

ローン残債のある住宅を売却する際には、まず抵当権を外す必要があります。

抵当権とは、住宅ローンなどを契約する際になんらかの理由で返済ができなかった場合に、融資元の金融機関が抵当権を設定している物件を売却して返済に充てられるというものです。

また、任意整理などで不動産等を売却して負債を返済する場合でも、抵当権が設定されていれば、設定した金融機関に優先して売却益が支払われます。

そのため、住宅ローンの売却時に抵当権が残ったまま売却してしまうと、住宅ローンの債務者が返済できなくなった際に購入者の意思に関係なく、物件が競売にかけられてしまう可能性があるのです。

こういった問題があるため、通常の不動産売買では抵当権が設定されている物件はよほどのことがない限りスムーズに売却することができません。

もし、住宅ローン残債がある物件を売りたい場合には、自己資金またはフリーローン等で残債を完済し、抵当権を解除する必要があります。

そもそもフリーローンとは

フリーローンとは、資金が必要となった際に金融機関等で借り入れることができるローン商品です。

住宅ローンや自動車ローン、学資ローンなどとは違い、融資金の利用目的に制限がありません。

ただし、目的が制限されているローン商品と違い、自由に利用できる分限度額が低めに抑えられていたり、金利が他のローン商品に比べて高めに設定されていたりするので注意が必要です。

特に限度額の低さは、住宅ローン残債を返済する目的の場合、残債額に届かないことも考えられますので、フリーローンを利用する場合にはいくらまで借りることができるか十分に確認しておきましょう。



残債がある住宅の売却でフリーローンを利用するメリット・デメリット

住宅 ローン 残 債 フリー ローン

住宅ローン残債がある住宅を売却する際には、フリーローンなどを用いて返済を済ませておくことが重要ですが、フリーローンで資金を調達した場合、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか?

フリーローンを利用するメリット

フリーローンを利用するメリットは、自己資金に不安がある状態でも住宅ローン残債を完済することができること、返済期間を延ばして月額の返済額を抑えられることなどです。

通常、物件を売却する場合には自己資金等で返済を済ませ、抵当権を抹消しておかなければ売却が難しくなったり、相場より安価な価格でしか売れなかったりします。

そのため、自己資金でローン残債が返済しきれなかった場合、抵当権の抹消ができず、売却益が大幅に目減りしてしまうでしょう。

フリーローンを利用すれば、自己資金が不足していても住宅ローン残債を完済することができるため、相場に近い価格でスムーズに物件を売却することができます。

また、物件を売却した利益でフリーローンを返済してしまえば、金利等の負担も最小限に抑えることができるでしょう。

月額の返済額を減らせるというメリットについては、住宅ローンの契約時に月々の返済額と返済期限が決められていることが理由です。

例えば、月々10万円の返済で満30年という住宅ローンを組んでいた場合、景気の変動などで収入が減ってしまったとしても、毎月必ず10万円の返済を行わなければなりません。

このような場合に、ローン残債をフリーローンで一括返済してしまえば、住宅ローンの返済に比べて、月々の返済額を減らすことができます。

ただし、月々の返済額を減らした分、完済までの期間は延びてしまいますので、収入が回復したり、退職金などの収入があったりした時点で可能な限り前倒し返済した方が、トータルでの返済額を減らせるでしょう。

フリーローンを利用するデメリット

フリーローンは、一般的に住宅ローンに比べて金利が高いため、住宅ローン残債の額によっては借入額が大きくなり、返済総額が増えてしまうというデメリットがあります。

フリーローン商品によっては借入金額が多ければ多いほど金利が引き下げられるものもありますが、最大限まで借り入れた場合でも、住宅ローンの金利と比べると割高です。

また、住宅ローンの返済期間次第では、フリーローンの返済期間が住宅ローンより短くなってしまうという点にも注意しておきましょう。

これは、商品によっても変わりますが、フリーローンの中には完済期間が最大10年に設定されているものが多いことが理由です。

このようなフリーローンに借り換えてしまうと、住宅ローンの支払いを継続する場合に比べ、月額の返済額が多くなってしまいます。

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ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

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