ローン残債がある住宅の売却時にフリーローンを利用する方法

不動産の売却には住宅ローン完済が必須？

なぜ住宅ローン残債のある不動産は売れないのか？

住宅ローン残債のある不動産を売却することはできないとよく言われますが、実際には住宅ローン残債があっても不動産の売却そのものは可能です。

しかし、住宅ローン契約を結ぶと、所有する不動産には抵当権が設定され、この抵当権が付いている物件は債務者が返済不能に陥った場合などに債権者が競売にかけることができます。

そのため、住宅ローン残債があり、抵当権が設定されている不動産を購入すると、売主の返済状況次第で購入した物件が競売にかけられてしまうのです。

もちろん、購入者が支払い不能になっている残債を肩代わりして競売にかけられるのを防ぐこともできますが、住めなくなってしまったり、余分な出費が発生したりするリスクを考えると安心して購入できません。

そのため、住宅ローン残債のある不動産は売れにくかったり、リスクヘッジとして相場より安価に売却されたりします。

これが、住宅ローン残債のある不動産は売れないと言われる理由です。

住宅ローンが完済していない不動産を売却するには？

住宅ローン残債がある不動産を売却するためには、抵当権の問題を解決しなければなりません。

抵当権を抹消するためには、住宅ローン残債を完済する必要がありますので、不動産を売却した利益で残債を返済する方法がよく用いられます。

しかし、物件の売却益で住宅ローン残債を完済できなかった場合にはどうすれば良いのでしょうか?

このような場合については、「物件売却+自己資金で返済する」、「物件売却+新規ローンを組んで返済する」、「任意売却を行う」「競売にかける」などの方法を用いて残債を解消するのが一般的です。

売却方法【1】売却代金+自己資金で完済して売却する

住宅ローン残債のある不動産を売却する際に多く用いられているのがこちらの売却代金と自己資金で住宅ローンを完済する方法です。

この方法では、不動産を売却して得られる利益を全て返済に回し、不足している部分を自己資金で補填します。

そのため、不足している部分を新規ローン契約で賄う方法に比べ、利息を余分に支払わずにすみますし、手続きも基本的に繰上げ返済と同じであるため、スムーズに物件売却と返済を行うことができるでしょう。

ただし、不動産を売却する際にはさまざまな経費や手数料がかかってしまいますので、実際の返済に必要な費用は住宅ローン残債より多くなる点には注意が必要です。

実際にどのような経費や手数料がかかるのかを見てみましょう。

印紙税

印紙税とは、「課税文書」に該当する契約書を作成した際に支払わなければならない税金のことです。

郵便局や税務署等で購入できる収入印紙を用いて支払う方法と、税務署で印紙税を納付し、書面に税印を押してもらう方法とがあります。

住宅ローン返済に関係する印紙税については、不動産売買契約書に用いられ、税額は500万円以上1,000万円以下が1万円、1,000万円以上5,000万円以下の場合は2万円です。

抵当権抹消登記費用

住宅ローンを完済すると抵当権が抹消され、抵当権抹消登記の手続きが必要になります。

抵当権の抹消登記については、住宅ローンを完済すると銀行などの金融機関が行ってくれると思われがちですが、実際には自分で手続きを行わなければなりません。

手続きは法務局で行い、抵当権抹消登記申請書や住宅ローンの完済証明書などが必要です。

費用については、法務局で申請する場合は1通1,000円、インターネットを利用して法務局のホームページから申請する場合は1通465円です。

手続きを司法書士に依頼する場合については、司法書士にもよりますが、約1万円からが手数料の目安とされています。

譲渡所得税

不動産を売り渡して利益を得た場合、この利益について税金が課せられます。

ただし、譲渡所得税には特別控除が設定されており、譲渡所得のうち3,000万円までは特別控除され、税金の対象にはなりません。

また、10年以上所有している不動産を売却した場合、特別控除と並行して軽減税率も適用されます。

こちらの軽減税率は、譲渡所得が6,000万円以下なら10%、6,000万円以上なら15%です。

手続きについては通常の確定申告の際に行いますので、不動産を売却した際には給与所得者の方も忘れずに確定申告を行うようにしましょう。

繰り上げ返済手数料

住宅ローンの繰り上げ返済を行う場合、銀行に繰り上げ返済手数料を支払わなければなりません。

手数料の額は金融機関によって違いますが、一部返済なら無料、全額の場合は約3万円の場合が多いようです。

ただし、金融機関によっては全額返済でも無料の場合や、そもそも全額返済ができない場合もありますので、契約している金融機関に確認するか契約証書を確認しておきましょう。

売却方法【2】売却代金+新規ローンを組んで完済して売却する

住宅ローン残債の返済に自己資金を使わない場合は、不足分を新規ローンで賄うというかたちを用います。

ローン商品にはさまざまなものがありますので、このような場合に用いられるローンについて見てみましょう。

住み替えローン

住宅を売却して新しい家を購入する場合に用いられるのが住み替えローンです。

一般的な住宅ローン融資額に加えて今あるローン残債をまとめることができる商品で、月々の返済額を今までとほとんど変えることなく、新しい家に住み替えることができます。

住み替えローンという名称の通り、住み替え、買い替え目的での利用に用いられるローン商品ですので、不動産を売却するだけの場合には利用することができません。

無担保ローン

フリーローンなどとも呼ばれているのがこちらの無担保ローンです。

住宅ローンや自動車ローンのように購入した商品を担保にする必要がなく、比較的簡単に融資を受けることができます。

ただし、担保が必要ない分、金利が他のローンに比べて割高だったり、限度額が低かったりする点には注意が必要です。

無担保ローンは、売却にともなう引っ越し費用などの経費や、手数料を用意できない場合などの少額の融資が必要な場合に利用すると良いでしょう。

つなぎローン

つなぎローンとは、住み替えローンで用いられている融資で、融資が実際に行われるまでの間に必要な費用等を融資するローン商品です。

住宅ローン残債の返済にも利用することができるため、住み替えを予定しているという方は住み替えローンと同時につなぎローンも申し込んでおくと良いでしょう。

売却方法【3】任意売却を行う

任意売却とは

「任意売却」とは、住宅ローンや借入金の返済が困難になった際に、抵当権が設定されている不動産を売却して返済にあてる手続きのことです。

同じような手続きとして「競売」がありますが、任意売却では債務者と債権者で話し合いを行い、抵当権を解除してから通常の不動産市場で物件を売却し、その利益で債務を返済します。

任意売却はあくまで住宅ローンの返済が不能になった際に行う手続きであるため、物件を処分したいといった目的の場合は、上でご紹介している新規ローンで残債を返済する方法や、自己資金を用いる方法が一般的です。

任意売却のメリット

任意売却では債権者との協議は必要ですが、抵当権の抹消に同意が得られれば通常の不動産取引として物件を売却することができるため、市場価格に沿った売却益が得られます。

そのため、競売に比べて返済に回せる金銭が多くなり、売却価格次第では住宅ローン残債をほぼ全額任意売却の利益で返済できる場合もあるのです。

もし、住宅ローン残債が返済しきれなかった場合でも、競売に比べて高値で売却することができるため、返済総額をある程度圧縮することができます。

その他にも、任意売却は通常の商取引と同じ手続きで不動産が売却されるため、周囲や売主の関係者に住宅ローンの返済が滞って立ち退いたという情報を知られないというのもメリットと言えるでしょう。

任意売却のデメリット

任意売却を行うためには、住宅ローン契約を結んでいる金融機関に抵当権の抹消を同意してもらわなければなりません。

通常、任意売却を行った方が競売に比べて売却益が大きくなるため、同意を得られる可能性は高いのですが、債権者が複数の場合は債権者全ての同意が得られず、任意売却が行えないという可能性もあります。

これは、売却益の分配率が低い債権者が分配率の引き上げを求め、抵当権の抹消に同意しないことが理由です。

このような状況になった場合、個人では交渉を進めていくのが難しいため、任意売却を得意としている不動産仲介業者に交渉を依頼した方が良いでしょう。

売却方法【4】競売にかける

「競売」とは、任意売却の場合と同じく、住宅ローンなどの返済が不可能になってしまった場合に、担保として抵当権を設定していた不動産を売却して債権者に分配する制度です。

任意売却では、債権者の同意の上で抵当権を抹消して通常の不動産市場で物件の売却を行いますが、競売では裁判所が物件を差し押え、裁判所によって売却が行われます。

売却価格は市場価格の約7割以下と低く設定されていますが、入札によって売却価格が決定されるため、相場の約8割程度の価格で売却されることが多いようです。

もし、競売によって住宅ローンが返済しきれなかった場合については、金融機関などの債権者との協議を行い、新しくローンを組むなどして返済を行っていきます。

競売は任意売却や他の売却方法と比べて売却価格が安価に設定されるため、住宅ローン残債が残ってしまうリスクが大きい売却方法です。

住宅ローンの返済が難しくなってしまった場合には、金融機関などの債権者と協議し、競売物件として差し押さえられる前に任意売却などの方法を用いた方が将来的な負担を減らすことができます。