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2020年08月19日更新

【買い替え】住宅ローンの残債は上乗せできる!住み替えの注意点も紹介

自宅を売却して新しく住み替える時にローンの残債があると新しいローンが通るか気になるものです。ローン残債があると「抵当権」が外せず住み替えが難しくなりますが、この記事では抵当権を外して、住み替えができる方法についてご紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

住宅ローンの残債があっても住み替えられるかについて

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住宅ローンは完済しないと「抵当権」が外せない

金融機関が住宅ローンの融資をする時、万が一返済不能になった時の担保としてその物件に「抵当権」を設定します。

しかし、住宅ローンを完済するとこの抵当権が外れるため、融資を行った金融機関から抵当権抹消手続きに必要な書類が郵送され、融資を受けた側は、速やかに法務局で「抵当権抹消」の手続きをしなければなりません。

この「抵当権抹消手続き」を完了させておかないと、住み替えの為の売却ができなくなり、また、他のローン審査が通りにくくなることもあるのです。

しかし、住宅ローンの残債がある物件を売却する場合は、残債を清算してこの抵当権を抹消しなければ物件を売却することができません。

家が高く売れるとは限らない

所有している物件を相場価格より高く売りたいと思っていても、よほど立地条件が良いか、内部設備が魅力的でない限り、思っていた金額よりも低くなってしまうことがあるでしょう。

また、相場価格よりも売却価格を極端に高く設定してしまうと、買い手が見つからないこともあります。そのため、相場近い価格設定をすることが大切になるのです。

住宅ローンの残債を上乗せして住み替えることは可能

住宅ローンの残債があっても、「買い替えローン」や「ダブルローン」と言われるローンの審査が通れば住み替えや買い替えは可能です。

「買い替えローン」は現在支払っている住宅ローンの残債と新居建設のために新規で借り入れするローンを合わせて組ことができる住宅ローンです。

例えば、残債が500万円ほどあり、新たな住宅ローンが5000万円の場合、5500万円のローンを組むことになります。金額が高額になるため、完済までの年数と毎月の支払額を考慮して検討する必要があるでしょう。

一方「ダブルローン」とは、現在組んでいるローンとは別に新しくローンを組む方法です。

しかしダブルローンを利用した場合、月々の返済額は今あるローンの返済額に加えて新規ローンの返済額になるため、月々の負担が確実に増える点には注意が必要です。

また、ダブルローンでは既に別のローンがあるため、借り手の支払い能力がさらに厳しくチェックされます。

利用する際は無理のない範囲内で融資を受け、資金計画を熟慮することが大切です。

住宅ローンの残債を上乗せする方法について

「住み替えローン」なら残債を上乗せできる

「住み替えローン」は今あるローン残債に上乗せして融資を受けることができます。

しかし、今の残債にプラスして住宅の購入資金の融資を受けるということは、万が一ローンの返済ができなくなるような状況に陥った時に、新たに購入した家を売っても完済できない可能性が高いということです。

金融機関は「担保物件の価値よりも高額な融資」に対する返済能力があるか、年収や勤続年数などを調べるため、審査も厳しくなります。

住み替えローンを効果的に利用するためには、物件を売却して得た資金と住み替えローンで融資を受けた金額で、今あるローンの残債を一括返済することが理想です。

しかし、住み替えローンの融資日と売却費用でローン残債を一括返済する日が一致しなければならないという欠点があります。

このような状況を避けるために、住み替えローンの融資を受ける際に「買い替え特約」を付けることも検討するべきでしょう。

買い替え特約とは期限内に家の売却ができない場合は、新規購入住宅の契約を白紙に戻せるというものです。

ダブルローンとの違いとは?

今あるローン残債に上乗せして融資が受けられるのが「住み替えローン」ですが、「ダブルローン」とは、今あるローンとは別にローンを契約し、それぞれを同時進行で返済していく方法です。

つまりローンが二重になるということなので、月々の支払額が2倍近くになる可能性があるります。

加えて、売却したい家が売れ残った場合は既存のローン残高が返済できず、支払の負担が大きくなることも考えられます。

不動産会社によっては売れ残った際に不動産会社で物件を買い取る「買取保証」がある場合もあります。

ダブルローンの融資を受ける時には買取保証サービスの買取保証額が、残債を上回っていることを確認しておくとよいでしょう。



住み替えローンを組むときの注意点について

負担が確実に増える

住み替えローンを組むときには前述の通り担保物件の価値以上の高額融資になるため、月々の支払いの負担が確実に増えます。そのため現実的に返済が可能な額を自分で把握しておくことが大切です。

また、安易に返済期間を延ばすのも考えものです。返済期間が伸びるとその分利息が高くなり、結果的に返済する額が大きくなります。

さらに、現在の住み替えローンの返済上限年齢は69才と設定されているので、完済までの年数も考慮しなければならないでしょう。

無理のない返済計画を立てる

住み替えローンを組む時に一番大切なのは、無理のない返済計画を立てることです。

ボーナス払いを返済計画にいれるケースも多いのですが、将来勤務先の経営状況が悪化し、ボーナスの支給額が極端に減る可能性がないとは言い切れません。

このようなリスクを避けるためにもボーナス時の返済に頼りすぎず、毎月着実に支払える額を決めていくようにしましょう。

また、月々の返済額から逆算してローンで借りれられる上限額を算出し、それに見合った金額の物件を探すのも1つの手段でしょう。

審査が厳しくなる

住み替えローンの融資額の上限は、年収の6倍から7倍くらいが一般的です。

しかし、車のローンや学資ローン、個人のキャッシングや消費者金融からの借り入れがあると審査基準に引っかかり、融資額が低くなったり、最悪の場合は審査に通らないこともあるでしょう。

融資を検討する金融機関は個人信用情報をもとに審査を行うので、使っていないクレジットカードやカードローンは解約して整理しておくのが理想です。

金融機関はたとえ使っていないとしてもキャッシング可能枠を借金額として計算することがあります。事前に審査が通らないマイナス要件と考えて解約しておけば、審査のハードルが下がる可能性もあるでしょう。

また、金融機関は審査の際に勤務先や勤務年数も重要視する傾向があります。そのため短い期間で転職を繰り返す方は審査が通らないこともあり得ます。

個人事業主や会社経営者の場合は過去3年間の経営状況がわかる資料の提出が必要になるでしょう。

買い替え特約があれば安心

住み替えの際、多くの場合では自宅の売却と住み替え先の購入という2つの契約の時期にずれが生じます。

このような場合、買い替えローンに「買い替え特約」があると安心でしょう。買い替え特約は期限内に自宅が売却できない時に、購入物件の契約を解除できるものです。また、この解約時に手付金が戻ってくるメリットがあります。

しかし、買い替えで新規物件を購入検討している側にとっては、一定期間物件を抑えておくことができ、契約解除できるメリットがある反面、相手側は契約が解除されない限り、別の購入者の申し込みを受けられないためデメリットのほうが多くなります。

そのため、買い替えを計画している側、買い替え特約を希望しても、相手側が断る場合もあります。特に、人気物件の契約では、売り主が「買い替え特約」をつける必要がないと判断することがある点には注意が必要でしょう。

不動産売却を依頼する際の業者の選び方について

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不動産の売却の成否は、不動産会社選びが鍵をにぎっています。

不動産業者の業務はいくつかに分れています。

  1. 分譲業者 マンションや開発、建売業等
  2. 買取再販業者 新築物件の売れ残りや中古物件、競売物件の買取再販を行う
  3. 媒介業者 売買物件、投資物件、事業用物件の媒介を行う
  4. その他 企画開発、投資ファンド、商業施設の運営など専門的な業務を行う

自己不動産の売却の場合は、媒介業務を取り扱う不動産会社を選びましょう。

ただし、媒介業者の中でも土地や戸建て住宅を扱う業者とマンションを扱う業者に分かれるので、注意が必要です。

良い業者かどうかを見極めるためには、まずホームページなどで実績や得意分野を調べ、買い替えの取り扱い実績が多い不動産会社を何社か選びます。

そして査定は1社だけではなく、複数の不動産会社に依頼します。

査定額に問題がなく、こちらの事情や希望などに真摯に耳を傾けてくれる対応の良い会社なら信頼できる業者である可能性が高いでしょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

そんな方は、簡単に無料で一括査定が可能なサービスがありますので、ぜひご利用ください。

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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