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  5. 離婚する際に住宅ローン残債がある場合の財産分与について解説!

2020年08月19日更新

離婚する際に住宅ローン残債がある場合の財産分与について解説!

住宅ローンの残債がある場合、離婚によって財産分与を行うにはどのようにしたらよいのでしょうか?財産分与のパターン別の方法や、財産分与について夫婦間で協議が上手くいかない場合に利用できる調停制度についてもご紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

離婚する際に住宅ローン残債がある場合の財産分与の流れ

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離婚時に住宅ローンの残債がある場合は財産分与の方法がやや複雑になるでしょう。

ここではローンの残債がある場合にはどのような流れで財産分与を行うのかについてご説明します。

1.住宅ローンの残高を調べる

住宅の購入時に金融機関から資金の借り入れを行っている場合、ローンの返済期間中はその不動産には抵当権が設定されています。

抵当権が設定されている状態でローンの返済が滞った場合はその物件が競売にかけられてしまう可能性があります。

このような状態では仮に不動産を売却しようと考えても買い手が見つからず、売却することは難しいでしょう。

離婚時に住宅ローンを完済しておらず、まだ残債がある場合はその金額がいくらであるかをまず確認することが必要になります。

残債は借り入れを行っている金融機関に問い合わせて確認しておきましょう。

2.住宅を査定に出す

残債の確認が済んだら次は住宅の時価を把握するために住宅を査定に出します。

査定にはいくつかの方法があります。

1つ目は不動産会社に無料査定を依頼する方法です。

ただし不動産会社はあくまで不動産の仲介を専門としているのであり、査定のプロというわけではない点には注意が必要でしょう。

対象となる住宅の大まかな相場を判断することはできても正確な評価額には不動産会社によってばらつきが生じる可能性があります。

2つ目は不動産鑑定士へ査定を依頼するという方法です。

こちらは費用が約20~30万円かかりますが、より正確な査定額を出してもらうことができます。

3.住宅の評価額とローン残高を比較する

ローンの残債を確認し、住宅の評価額がわかったら次はそれらの金額の比較を行います。

この時、住宅の評価額よりもローンの残債が低ければ「アンダーローン」と呼ばれる状態です。

アンダーローンならば比較的スムーズにその後の財産分与の手続きを進めることができるでしょう。

一方、住宅の評価額よりもローンの残債が高い場合のことを「オーバーローン」と言います。

オーバーローンの場合は仮に住宅を売却しても売却代金だけではローンの残債をまかなうことができません。

この場合はどのように財産分与を行うかよく協議する必要があります。

4.住宅ローンの支払いを継続するか売却するか話し合う

ローンの残債がある住宅にどちらか一方が住み続ける場合、誰がローンを払うのかといった問題が生じます。

家を出ていく側にとってはなぜ自分が住んでいない家のローンを払い続ける必要があるのかと納得がいかないかもしれません。

仮に離婚後も2人でローンを払い続けるという約束をしていたとしても、どちらか一方の支払いが滞れば家を差し押さえられてしまう可能性もあるでしょう。

後に問題を残すことなく財産分与をするためには、ローンの支払いを継続するだけでなく家を売却するという選択肢も視野に入れて話し合いましょう。

5.住宅ローンの契約内容を確認する

住宅ローンの残債がある場合に財産分与を行うためには、住宅ローンの契約内容がどのようなものであったかを確認することが必要です。

特に見るべきポイントとしては、債務者が誰であるか、連帯債務者や連帯保証人が誰であるかです。

契約内容によっては夫婦がお互いに連帯保証人となってローンを組んでいる場合等があるでしょう。

例えば、住宅ローンを組むときには、資金の借り入れを行う人の収入に応じて借り入れ限度額が異なりますが、まだ若くてあまり収入の多くない夫婦にとっては、借りられる金額が少なく、購入できる住宅の幅も狭くなってしまいます。

そこで、ペアローンという形でローンが組まれていたケースがあるのです。

これは夫婦2人の合計所得を元にローンを組むことができるため、1人でローンを組む場合よりも高額な資金を借り入れることができます。

ただし、この場合は夫婦がお互いに連帯保証人になることが求められるケースが多く、離婚して夫婦関係を解消しても、お互いの保証人としての関係を解消できないことが問題となることがあります。

離婚する際に住宅がアンダーローンだった場合の財産分与パターン

まずはローンの残債が住宅の評価額よりも低いアンダーローンの場合について見ていきましょう。

この場合はローンを完済しても財産として住宅が残るため、比較的トラブルに発展せずに財産分与を行うことができると言われています。

夫婦どちらかが住宅ローンの支払いを続ける場合

住宅の名義人がローンの支払いを続けてその住宅に住み続けるのであれば問題はないのですが、そうでない場合には注意が必要です。

ローンの支払いが滞れば住宅は競売にかけられ、自宅が差し押さえられてしまう可能性があるからです。

また、名義人が勝手に住宅を売却してしまう可能性もゼロではありません。そのような場合は住宅に住み続けることが困難になってしまいます。

夫婦どちらかが住宅に住み続ける場合、住み続ける人の名義に変更して実際に住み続ける人がローンを支払うようにした方がよいでしょう。

住宅を売却してローンを完済し残った財産を分与する場合

住宅を売却する場合はまず複数の不動産会社へ住宅の買い取り査定を依頼します。

そして最も高値で売れる会社へ売却し、売却代金でローンを完済します。

アンダーローンの場合は住宅を売却してローンを完済しても、売却代金の内いくらかが手元に残るでしょう。

この余った財産については原則として夫婦で2分の1ずつ折半することになります。

できればアンダーローンの場合は住宅を売却して住宅ローンを完済し、夫婦それぞれが新しいスタートを切った方がスムーズに財産分与することができるでしょう。



離婚する際に住宅がオーバーローンだった場合の財産分与パターン

住宅の価値がローンの残債よりも低い場合、その住宅はマイナスの財産となってしまいます。

この場合の財産分与のパターンについて見てみましょう。

住宅ローン名義が夫の住宅に夫が住み続ける場合

住宅ローンの名義人と住宅の居住者が一致している場合は受益者が支払義務者となっているため最も問題が少ないでしょう。

この場合確認すべき事項としては住宅に居住するのは夫ですが、住宅や土地の名義は誰のものであるかという点です。

不動産の名義人が夫である場合は問題ありません。

夫は住宅に居住したままローンを返済していき、ローンを完済すると住宅を自分のものにすることができます。

住宅ローン名義が夫の住宅に妻子が住み続ける場合

住宅ローンの名義が夫であり、妻子が住宅に残って居住する場合は注意が必要です。

妻が夫名義の住宅ローンの連帯債務者となっている場合、夫が住宅ローンの支払いを渋った時には妻が代わりにローンを返済する義務があります。

夫からしてみれば、離婚して本人が居住していないにも関わらず、住宅のローンの返済を続けることに疑問を感じてしまうこともあり得るでしょう。

妻にローンの支払い能力がある場合は夫に代わってローンを支払えばそのまま居住し続けることもできます。

しかし、もし途中でローンを返済できなくなってしまった場合、家が競売にかけられて退去しなければならないという事態になる可能性もあるでしょう。

また、ローンを組む時の条件として住宅に居住するのがローンの名義人であるという条件が付いている場合は契約違反となってしまいます。

そのため、契約違反であることが金融機関に知れた場合はローン残債の一括返還を求められる可能性もあります。

住宅ローン名義を夫から妻に変え妻子が住み続ける場合

住宅ローンの名義を夫から妻に変更し、妻子が居住し続けるというパターンはどうなるのでしょうか。

もしローンの名義を夫から妻へ変更することができれば何も問題ないでしょう。

しかし、ローンの名義変更や借り直しには厳しい条件があるため現実的には難しい面があります。

具体的には、ローンの名義を変更する場合にはローンの名義人である夫と同等かそれ以上の支払い能力がなければなりません。

妻が専業主婦やパートである場合、もしくは会社員であったとしても収入がそれほど多くない場合はローンの名義変更は認められないケースがほとんどです。

オーバーローンの住宅を売却する場合

ローンを完済していない住宅の場合、ほとんどの住宅には抵当権が設定されています。

これは住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関などが住宅を競売にかけてその売却代金を返済に充てるためのものです。

そのため、抵当権が設定されている状態では住宅を売却しようとしても難しく、売却するためにはまずローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

離婚時点でローンを完済できる資力がある場合はローンを完済してすぐに抵当権を抹消し、住宅を売却することができるでしょう。

しかし、ローンの残債が多かったり預貯金に余裕がなく、完済することが難しい場合、抵当権を抹消するためには次の2つの方法が考えられます。

1つ目は一旦家族や友人からお金を借りるという方法です。

もしローンの返済資金を借りることができれば抵当権を抹消し、住宅を売却することができるでしょう。

ただし、ローンを返済するために新たに借金をするということになります。

2つ目の方法は任意売却をするというものです。

任意売却ならば、ローンを組んだ金融機関に相談することでローンの完済前に抵当権を抹消し、住宅を売却することができるでしょう。

そして、その売却資金をローンの返済に充てることができます。

必ず任意売却できるというわけではありませんが、なぜ金融機関が任意売却に応じてくれることがあるかというと、金融機関にもメリットがあるからです。

それは、ローンの債務者が返済困難になって住宅が競売にかけられるよりも、任意売却して売却代金をローンの返済に充ててくれた方が回収できる金額が確実に高くなるためです。

離婚する際の住宅ローン残債の財産分与申立てに必要な書類や費用

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離婚する際に財産分与申立てという制度を利用することがあります。

この財産分与申立てとはどういったものであるか、またその制度を利用するための費用や必要書類について見ていきましょう。

財産分与申立てとは

離婚する際には夫婦が共同で築き上げてきた財産を分け合う財産分与を行います。

しかし、離婚に至るような状態では夫婦間の関係性が良好でない場合も多く、何をどのように分割するか当事者同士だけでの話し合いでは解決しないこともあります。

このような時、当事者の間に入って調停を行うよう申立てる制度があり、これを財産分与申立てといいます。

財産分与申立てには離婚の成立前に行う場合と、離婚後2年以内に行う場合があります。

前者を夫婦関係調整調停(離婚調停)といい、後者を財産分与請求調停と呼びますが、どちらも財産分与についての内容が含まれた申立てとなります。

財産分与申立てに必要な書類

財産分与申立てに必要な書類は大きく分けて申立書、戸籍謄本、財産に関する資料の3つがあります。

1つ目の申立書は家庭裁判所で交付してもらうことができます。

また、直接裁判所へ訪問しなくても裁判所のホームぺージからダウンロードして取得することも可能です。

2つ目の戸籍謄本は、離婚前であれば戸籍謄本は夫婦共に同じものなので迷うことなく役所で取得できるでしょう。

しかし、離婚後の戸籍謄本はそれぞれ別のものとなります。その場合は夫婦のどちらかが戸籍から除籍となった記載のある戸籍謄本を用意する必要があります。

3つ目の財産に関する資料というのは財産目録や預貯金の残高がいくらあるかといった情報が記載された資料です。

この資料は申立書を提出する際に添付する必要がありますが、相手方がどの程度の財産を所有しているか把握することが困難なケースも存在します。

その場合は弁護士等に依頼することで相手方の財産を把握できる可能性が高くなるでしょう。

財産分与申立てに必要な費用

財産分与申立てには1,200円の収入印紙が必要となります。

その他、各裁判所毎に定められている額面の郵便切手を用意する必要があります。

詳細については財産分与申立てを申請する裁判所に直接確認しましょう。

財産分与の申し立て先

財産分与申立ては離婚前であれば夫婦が所在する地区の管轄である家庭裁判所へ申し立てます。

既に離婚が成立して居住地が別々となっている場合は申し立てを行う相手方が居住している地域の管轄である家庭裁判所へ申し立てることとなります。

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