離婚で住宅ローンの残債はどうやって財産分与するのかについて

離婚の際の財産分与について

離婚という事態になった際、通常財産分与が行われます。

しかし住宅ローンが残債としてある住宅の財産分与は、ない場合に比べて問題が複雑になりがちです。

はたしてどのような形で財産分与するのが正しいのか、詳しくみていきましょう。

住宅ローンの残債も財産分与の対象となる

離婚に伴う財産分与においては、住宅ローンの残債がどれだけあるのかによって、財産分与の考え方に大きな影響を及ぼします。

このため住宅ローンの契約内容をしっかりと把握して、誰がどれだけ債務を負っているのかを正確に把握する必要があります。

住宅ローン債務者は一人とは限りません。

また連帯保証人など債務と深い関りのある人もいます。

夫婦の場合、債務者と関係者は次のようなパターンが想定できます。

• 夫(債務者)、妻(連帯保証人)、あるいは夫と妻が逆のパターン
• 夫(連帯債務者)、妻(連帯債務者)
• 夫あるいは妻のどちらかが債務者、保証会社が保証人

離婚後も住宅ローンの支払い義務はある

債務者は、離婚後の居住先がどこになろうとも、住宅ローンの支払い義務は引き続きあります。

このため返済を怠ると対象の住宅は競売の対象物件となるため、入居者の生活に大きな影響がでます。

妻が住み続ける場合登記名義人を変更できる？

たとえば登記名義人が夫の場合、離婚後夫が家を出て妻が引き続き家に住み続けることはできるのでしょうか。

誰が居住するのかに関しては、夫と妻の協議次第でどのような選択も可能ですから、合意さえできれば妻が引き続き住むことは可能です。

ただし住宅の名義を変えることは、住宅ローンの残債がある限り二人の合意だけではどうにもできません。

住宅ローンの債務者が夫であれば、金融機関が名義変更を認めることはあり得えないからです。

それでは住宅ローンの支払者の変更をすればいいのでしょうか。

これは妻の収入が安定的にあるかどうかにかかってきます。専業主婦やパート勤務者であれば、支払者の変更は難しいでしょう。

このため妻が家に引き続き住んでいたとしても、住宅ローンの残債がある限り、妻の名義に変更することは困難だと言わざるを得ないのです。

住宅ローンについて確認すべきことについて

住宅ローンの残債がある住宅を財産分与する場合、住宅ローンについて確認をしておく事柄がいくつかあります。どのような確認が必要なのか詳しくみていきましょう。

まずはローン残高を調べよう

住宅ローンは元金と利息を合わせて返済しているため、実際に残債がどれだけの額になるのかはすぐには分かりません。

しかし残債がいくらあるのかを把握しないと、財産分与を行うことはできません。

手計算やローンシミュレーター、金融機関に直接問い合わせるなどして、ローン残額がどれくらいあるのかを確認する必要があります。

所有名義やローン名義

財産分与に際しては、住宅の所有名義についてあらためて法務局で登記を確認する必要があります。通常は住宅ローンの返済者が名義人になっていますが、配偶者任せにしていると詳細な事情を知らされていないこともあり得るからです。

不動産の一部を夫の父親が所有していたり、知らない人が所有者であったりする可能性もあるでしょう。

登記簿謄本で直接確認しないことには事実は分かりません。

またローンを返済しているのは夫だから、ローン契約者も夫だろうと安心してはいけません。

妻が正社員の場合、名義上は妻が契約したかたちになっていることもあり得るのです。

住宅ローンの契約書もしっかりと確認する必要があります。

連帯保証人

住宅ローンの保証人は、近年は保証会社に依頼するケースが増えてきました。

しかし金融機関によっては、保証会社への依頼を認めていないことがあります。

知らぬうちに連帯保証人になっていたら、財産分与の考え方も変わってきますから、こちらも住宅ローンの契約書で確認する必要があります。

不動産の評価額を査定

住宅ローンを一括返済するのか、あるいは引き続き住宅ローンの返済を続けるのかといった選択をする場合、そもそも不動産がいくらで売却できるのかが大きなポイントになります。

信頼のおける不動産会社に依頼して、不動産の査定額を把握しておくことも必要です。

ローン残高と不動産の評価額が重要なポイントとなる

不動産の売却額は実際に売却したときに分かればいいと考えている方もいるかもしれません。

しかしあらかじめ不動産査定額を知ることはとても重要です。

なぜなら、住宅ローンの残高と不動産の売却額のバランスによって、財産分与の方針が根底から変わるからです。

家の査定をした後どうしたらいいかについて

家の査定をして評価額が分かった後は、どのような方針で財産分与を考えていけばいいのでしょうか。

対応方針は不動産の査定額が住宅ローンの残債よりも高いか低いかで大きく異なってきます。

それぞれのケースごとにみていきましょう。

アンダーローンはスムーズに進めやすい

不動産の売却額が住宅ローンの残債よりも高いケースを「アンダーローン」といいます。

たとえば不動産の売却額が3,000万円で、住宅ローンの残債が1,800万円だったとします。

この場合手元に現金が1,200万円残りますから、それぞれ600万円ずつ分与すれば問題は解決します。

それではどちらかが家に住み続けるとしたらどうでしょうか。

この場合の一番のポイントは、家を売却しないことが前提なので、住宅ローンの残債が解消されないということです。

妻が家に住み続けるとすれば、住宅ローンの契約者を変更しない限り、住宅の所有者は夫のままです。

しかしこのケースでは夫が返済を怠った場合、住居が競売にかけられることになるので、夫次第で状況が変わる非常な不安定な状態での暮らしを強いられることになります。

夫がそのまま住み続けるのであれば、売却した場合に得られたであろう600万円を妻に支払うことで問題を解決することができるでしょう。

もちろん実際の財産分与では、住宅以外の要素もありますから、まずは大きな課題であるこの住宅に関する財産分与を完了させたうえで、他の要因を加味していくことになります。

オーバーローンはプロに相談するのがおすすめ

反対に不動産の売却額が住宅ローンの残債を下回るのが「オーバーローン」です。

オーバーローンは、たとえ売却しても負債が残ったままです。

負債は財産分与の対象ではなく、借金をした名義人が個人で解決すべき問題だとみなされます。

しかし手持ちの財産をどれだけ住宅ローンに回すのかといった問題や、配偶者が連帯保証人になっていたりすると、簡単に割り切って解決できる問題ではないでしょう。

オーバーローンの場合は「任意売却」という手法をとり、住宅を売却してしまう方が問題がスムーズに解決する場合があります。

任意売却は住宅ローンの返済が困難な人に対する救済措置です。

ローンの残債がある状態でも住宅を売却することができ、その資金をローンの返済に充てることができます。

しかし、手続を円滑に進めるためには、金融機関との交渉力や不動産の知識が必須です。

このため任意売却の選択がやむを得ないという状態に陥れば、任意売却専門の不動産会社に相談をするようにしましょう。

不動産売却を依頼する際の業者の選び方について

不動産を売却するに際しては、仲介する不動産会社の選定が非常に重要な要素になります。

あまり熱心に取り組んでくれない不動産会社では、なかなか売れないといったことや想定よりも安値になったという事態にもなりかねません。

オーソドックスな方法ですが、直接不動産会社に足を運び雰囲気をつかむことで、不動産会社の中身が見えてくることがあります。

業務への誠意が低い不動産会社は、末端の社員にまでその態度が現れるでしょう。

反対に誠意のある会社は、末端の社員まで教育が行き届いていると考えられます。

じっくりと話を聞いてくれて、不動産に関するどんな質問や疑問にも的確に答えてくれるような不動産会社であれば、信頼できる可能性が高いでしょう。

社内の雰囲気を肌でつかむのは、業者選びの上でとても参考になるのです。

また、不動産会社には、それぞれ得意としている分野があります。

一戸建てと中古マンションでは売り方のポイントがまるで違うので、専門分野を見誤ると査定額が市場と大きく異なったり、なかなか売れないという事態になりかねません。

加えて売却エリアにも得手不得手があります。

売却したい物件の周辺で一戸建てを探している顧客がいないかどうかを聞いてみるのもいいでしょう。

何人かいるようであれば、早い段階で契約が成立する可能性が高くなります。

この展開になると、不動産会社の方としても自社で売主と買主の仲介ができるのですから、熱心に売却活動に励んでくれるでしょう。

得意なエリアであることを確認するために、同じ地域で売り出し中の物件に対して、反響があるかを尋ねるのもいいでしょう。

他社の物件でも問い合わせがあるのなら、このエリアを得意としている不動産会社である可能性が高いということになります。

また、インターネット上の一括査定依頼サービスも業者選びの際には役立ちます。

一度物件に関する情報を入力すれば、複数の会社から査定金額を得ることができ、それぞれの業者の対応などを比べることもできるでしょう。

ただし高い査定だったからといって信頼できる不動産会社であるとは限りません。

市場価格に見合った買い手のつく適切な金額を提示してくれるかどうかが重要です。

住宅の売却では、売り出しが決まったら購入希望者が内覧に訪れます。

少しの印象で買手の心理も変化するため、清掃を心がけておくことも大切なポイントです。

小さなひび割れやクロスの剥がれなど、自分で補修できるようなことであれば、あらかじめ補修したうえで内覧に臨むようにしましょう。