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2021年03月29日更新

離婚で住宅ローンの残債はどうやって財産分与するのかについて

不動産価格を調べる際には、不動産鑑定士に依頼して物件の査定が行われます。この不動産鑑定とは、どのようなもので、不動産鑑定士とはどういった資格なのでしょうか?不動産鑑定と不動産鑑定士についてご紹介していきます。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産鑑定とはなにか?

不動産 鑑定

法律に基づき不動産の経済的価値を判定すること

不動産鑑定とは、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて行われるもので、不動産鑑定士または不動産鑑定士補によって不動産の経済価値を判定する仕組みです。

不動産の価格を判定する方法には、金融機関や不動産会社によるものなどがありますが、不動産鑑定士や不動産鑑定士補によって行われる不動産鑑定は、法律に基づいて有資格者が実施するもののため、信頼性が高いと言えます。

また、不動産鑑定については、地価公示や都道府県地価調査における標準地、基準地の評価についても用いられているため、所有する不動産の価格を最も公平に調べたい場合にも向いていると言えるでしょう。

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士とは、国土交通省が実施している試験の全てに合格し、国土交通大臣による登録を受けた有資格者のことです。

試験は短答式試験と論文式の2つの筆記試験が行われますが、短答式では不動産に関する行政法規全般、論文式では民法や経済学等から出題されることから、難易度が高い試験として知られています。

また、筆記試験に合格してもその後実務修習を受け、修了考査を通過する必要もあるため、資格取得には知識、経験、時間といったさまざまなものが必要です。

国土交通省が定める不動産鑑定評価基準とは

不動産鑑定評価基準とは、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際に用いる基準です。

この基準を用いて土地や建物、借地権、地上権などのさまざまな権利の評価を行い、その価値を金額で表示しています。

また、評価額を算定するための具体的な評価手法についても不動産鑑定評価基準に含まれており、不動産鑑定を行う際には不動産鑑定評価基準に記載されている方式で不動産の評価が行われます。

不動産鑑定評価と不動産業者による価格査定の違いとは?

不動産業者による価格査定はあくまで参考価格

不動産の価格査定では、不動産鑑定士による不動産鑑定評価と、不動産業者などが行う販売価格の査定とがあります。

どちらも不動産の評価額を算定する仕組みですが、どのような違いがあるのでしょうか?

まず、重要な違いとして、資格の有無があります。

不動産業者による査定は基本的に資格の制限がありませんが、不動産鑑定評価は公的な資格保持者しか行うことができません。

また、鑑定方法についても、不動産鑑定士による査定は不動産鑑定評価基準を用いますが、不動産業者の査定は今までの販売実績などを利用して行われます。

販売実績などの情報は不動産を売買するためには有益な情報ではありますが、土地の立地条件や周辺環境などが含まれるもののため、公的機関での証明に使用することができません。

不動産鑑定士による不動産鑑定評価は、法律に則った方法、基準で行われるため、銀行での融資や税金の計算など、様々な公的機関、金融機関に証明として提出することができます。

法的な責任がなく、資格等も必要ない不動産業者の価格査定は、あくまで販売した場合の目安、参考価格だと考えておくと良いでしょう。

不動産鑑定の方法について

不動産鑑定を行う方法は、不動産鑑定評価基準に記載されていますが、どのような方法が用いられているのでしょうか?

取引事例比較法とは

取引事例評価法とは、鑑定の対象となる不動産と条件が近い取引事例を集め、その中から最も条件が近いものを選択し、さらに対象不動産個別の地域的な条件などを比較して価格を算定する方法です。

この方法で計算された価格は、「比準価格」と呼ばれ、計算方法としては

「取引事例価格×事情補正×時点補正×標準化補正×地域要因×個別要因」

で計算されます。

収益還元法とは

収益還元法とは、賃貸物件や投資物件に多く用いられている評価方法で、将来的に物件が生み出す価値を考慮して不動産価格を決定する方式です。

直接還元法とDCF法の2種類があり、直接還元法では通常1年間の純利益を還元利回りで割ったものが収益価格(不動産価格)として計算されます。

DCF法の場合は将来的な価値と将来売却した際の価格を考慮して価格を決定する方法です。

原価法とは

原価法とは、対象の不動産を現在の価格で調達した場合にどれだけの費用がかかるかを元に計算する方法です。

土地の販売事例や路線価などから基本的な価格を求めた後、整地や住居の建築費用なども含めて計算し、再調達原価を算出します。

また、建築から年数が経っている場合は、機能面などの要因から減価修正を行い、これにより得られた金額を再調達原価から引いたものが評価額として提示されます。

土地を評価する方法

相続税などで土地を相続する場合、路線価方式と倍率方式の2つの手法が用いられます。

路線価方式とは、国税庁が毎年定める路線価を元に土地の価値を計算する方法です。

路線価とは、ある道路に面している土地の価格を1平方メートル単価で表しているもので、千円単位で記載されています。

倍率方式とは、固定資産税評価額に一定倍率をかけて相続税の評価額を求める方法で、路線価が利用できない場所や農地、山林などに用いられる方式です。

建物を評価する方法

建物の場合は原則として固定資産税評価額が建物の評価額として扱われます。

この固定資産税評価額は、経年劣化などの要因を考慮して毎年計算され、固定資産税の納税通知書に記載されるので、年数が経過すればするほど評価額は下がっていく仕組みです。

ただし、建築物の評価額は補正率が最大で0.2までしか下がらないため、建物の評価額が限界まで下がったとしても、新築時の2割までしか下がりません。



不動産鑑定で不動産の価格形成に影響する要因について

一般的要因とは

不動産鑑定における一般的要因とは、物価などの変化にともなう経済的要因、気象条件や土壌、地盤などの自然的要因、人口や不動産の取引慣行などの社会的要因、法律や政策、税制による行政的要因を表します。

不動産鑑定を行う際には、この一般的要因を考慮した上で、不動産評価額を計算しなければなりません。

例えば、社会的要因なら人口が増加傾向で土地の人気が高まっていることなどが考えられますし、経済的要因なら物価の上昇も考慮されます。

地域要因とは

地域要因とは、住宅地域や商業地域、工業地域などで、同じ用途の地域と比べてどのようなメリットやデメリットがあるかを示す要因です。

住宅地域の場合は居住における便利さが考慮され、土地の面積や利用状況、公共交通機関や商店街などへのアクセス、道路の広さなどが比較に用いられます。

商業地域の場合については収益性が重視され、商業施設がどれだけ周辺に集まっているか、行政上有利な制度が導入されているかどうか、交通機関の近さ、道の広さなどが関係します。

工業地域に関しては、輸送施設が整備されているか、関連産業の近さなど、業務を行う上で有利、便利と考えられるものが地域要因に含まれます。

個別的要因とは

個別的要因とは、不動産に存在する個別のメリットやデメリットを標準価格と比較するためのものです。

宅地の場合は角地や純角地、二方路地などは評価額が上がりますし、袋地やセットバックがある場合は評価額が下がります。

また、土地の形状も評価の基準となり、間口が小さい場合や不整形地、崖地の場合は評価額が下がり、土地形状が良いものは評価額が高くなるのです。

その他にも、地盤が弱い場合や土壌汚染が見られる場合、高圧線の下、地下鉄の上にある土地などは評価額が下がる傾向があります。

不動産鑑定にかかる費用について

不動産鑑定の相場

不動産の鑑定費用は、不動産の鑑定評価額によって変わり、鑑定評価額が1,000万円以下なら約20万円、1,000万円以上5,000万円以下なら約25万円が相場です。

この価格はどのような条件の不動産を鑑定しているかによっても変わり、土地の場合は上記の相場のまま、建物を含む場合は上記の相場に約5万円追加したものが相場とされています。

また、公的機関に提出するために不動産鑑定評価書を作成してもらう場合には、追加で約15万円の費用が必要です。

不動産鑑定にかかる費用は、土地の面積や評価額、鑑定を行う目的によって変わってきますので、不動産鑑定士に依頼する際には、どのような目的で鑑定を行うか、必要なものは何かをしっかり把握しておきましょう。

不動産鑑定の流れについて

不動産 鑑定

1.不動産鑑定士に事前相談する

不動産鑑定は、民間の不意動産鑑定事務所に申し込んで行うため、まずはインターネットや電話帳などを用いて複数の不動産鑑定事務所を探し、費用や鑑定の基本的な流れを問い合わせ、比較すると良いでしょう。

相談費用は有料なことが多いのですが、初回の相談については無料で行っている場合も多いため、不動産鑑定についてとりあえず相談したいという方は、このような事務所がおすすめです。

2. 不動産鑑定士を選ぶ

電話での問い合わせや無料相談の内容を比較し、実際に鑑定を依頼する不動産鑑定士を選びます。

実務経験の豊富さや報酬の額などを考慮し、納得できる対応や条件の不動産鑑定士を選ぶと良いでしょう。

3. 不動産鑑定を申し込む

依頼したい不動産鑑定士が決まったら、不動産鑑定士に連絡し、正式な委託契約を結びます。

4.対象の不動産を確認し資料を集める

契約後、不動産鑑定に必要となる書類を集めて不動産鑑定士に提出します。

主に必要な書類は登記簿謄本や構図実測図などですが、契約時に必要書類についての一覧表が提示されますので、役所や法務局などで用意しましょう。

書類が用意できたら、現地調査を行い、必要なら法務局等でさらに詳細な情報を収集します。

5.不動産鑑定評価の開始

現地調査等で得られた情報を元に、不動産鑑定評価を実施します。

鑑定方法は鑑定の目的によって変わりますが、上で紹介している「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」のいずれかが用いられます。

6.不動産鑑定評価書を授受する

不動産鑑定評価が終わったら、不動産鑑定評価書を受け取り、手数料の支払いを行えば不動産鑑定の一連の流れは終了です。

不動産鑑定評価書を受け取る際には、鑑定を行った不動産鑑定士による説明が受けられますので、もし何か問題等があればこの段階で修正を依頼することができます。

不動産鑑定を行う前にすべきこと

不動産鑑定を実施する際には、不動産がどれくらいの評価なのかを知っておいた方が良いとされています。

不動産会社などが実施している不動産査定サービスを利用すれば、ある程度所有している不動産について価値を知ることができるため、不動産鑑定を行った際の比較に利用することができるでしょう。

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ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

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この記事の監修者プロフィール

【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平

株式会社worth style home

濵田昭平

2005年より東京急行電鉄株式会社財務戦略室主計部にて都市開発における多様な事業セグメントの業務を経験。2012年1月より都心部で高級マンション賃貸仲介業を展開する株式会社ModernStandardへ転職し、賃貸仲介営業職での最短トップ記録樹立。2014年1月より「株式会社worth style home」での総合不動産業をスタート。1,000万円~10億のマンション・土地等の売買仲介業務を行う。

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