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2020年08月19日更新

不動産鑑定とは?知っておきたい評価法や査定の違いについて

不動産鑑定は、不動産の売却以外にも様々なシーンで行われています。不動産鑑定によってわかる情報や、不動産鑑定の評価基準、不動産鑑定士の選び方などを知って、いざという時に、所有している土地や建物の適切な価値を調べられるようになっておきましょう。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産鑑定を依頼する前に知っておくべき基礎知識

不動産 鑑定 評価
不動産鑑定は誰でも行えるものではなく、不動産鑑定士しか行なえない専門的な業務です。

不動産鑑定では法律に基づいて不動産の価値が算出されるため、鑑定結果は不動産の売却以外にも用いることができます。

不動産鑑定とは

不動産鑑定とは、国家資格である「不動産鑑定士」に不動産の価値を鑑定してもらい、評価額を決めることです。

不動産鑑定を行うと「不動産鑑定評価書」を入手できます。

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士とは、土地の価格をあらゆる視点から評価・決定することができる人に与えられる国家資格です。

不動産業に関する国家資格には「宅地建物取引士」もありますが、不動産の鑑定は不動産鑑定士の有資格者しか行えず、不動産鑑定士が在籍していない業者も不動産鑑定業を営むことはできません。

不動産鑑定評価書とは

不動産鑑定評価書とは、不動産の鑑定結果をまとめた書類のことです。

評価書は、不動産鑑定を行った鑑定士が「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて作成します。

鑑定価格だけでなく、鑑定日、鑑定した不動産の情報、評価の根拠となった要素と分析過程、鑑定を行った不動産鑑定士との利害関係の有無などまで記載されているため、不動産の売却以外の資料しても利用可能です。

例えば、相続時や離婚時に財産を整理するための資料となるほか、不動産を担保にして融資を受ける際に、金融機関への資料として提出することもできます。

収益用物件であれば、評価額が賃料の根拠となるでしょう。

不動産鑑定の評価方法は3種類

不動産鑑定における不動産の評価方法は3種類あり、不動産の形態や利用目的に応じて使い分けられます。

  • 原価法
  • 取引事例比較法
  • 収益還元法

原価法とは

原価法とは、鑑定を行う不動産を再び調達した時にかかる金額を算出し、不動産の状態を見て減価分を控除して、現在の不動産価値を求める評価方法です。

一般的に、再調達する価格が求めやすい建物の評価に用いられます。

取引事例比較法とは

取引事例比較法とは、評価する不動産と似た別の不動産を選び、それぞれの条件を比較しながら価格を評価する方法です。

土地の鑑定だけでなく、建物の鑑定で用いられることもあります。

収益還元法とは

収益還元法は、賃貸用のアパートやマンションなど、収益用物件を評価する時に用いる評価方法です。

評価対象の不動産が1年間で生み出す予想利益などから不動産を評価します。

国土交通省の「不動産鑑定評価基準」とは

「不動産鑑定評価基準」とは、国土交通省が制定した不動産鑑定を行う際の規範です。

不動産の評価方法や鑑定の手順、鑑定目的別の価格の決め方などがまとめられています。

評価基準は、土壌汚染調査の義務化や、収益用物件の詳細な鑑定方法の追加など、時代の変化やニーズに沿って随時改正されており、評価基準から逸脱した鑑定は不当鑑定として認められません。

不動産鑑定の流れ

不動産鑑定は、主に以下の流れで行われます。

  1. 不動産鑑定士に鑑定評価を依頼
  2. 打ち合わせ(鑑定の目的、鑑定費用の見積もりなど)
  3. 鑑定に使用する資料の収集、分析
  4. 現地調査
  5. 評価、計算
  6. 評価額の提示
  7. 評価書の発行

不動産鑑定は、売却だけでなく相続時や抵当権設定などの際にも行われるため、まずは「2」の時点で不動産鑑定士に鑑定の目的を説明しなければなりません。

また、「3」に使用する資料は依頼主自身が準備する物もあるため、建築時の設計図書や不動産の登記簿など、鑑定する不動産に関する書類を依頼前に準備しておくと、鑑定士からの指示もスムーズになるでしょう。

不動産鑑定評価書が発行されるまでの期間としては、約3週間から1カ月が目安です。

ただし、鑑定の目的や必要書類の量によって所要時間は変動します。

不動産鑑定の費用相場

不動産鑑定の費用は依頼した鑑定士や不動産の種類によって異なりますが、以下の金額が鑑定費用の相場です。

  • 土地のみ:約15〜20万円
  • 建物付き土地:約25〜30万円
  • マンション:約30万円

さらに、不動産の規模が大きい場合や、調査内容が多岐にわたる場合、鑑定額が高額な不動産などは鑑定費用が高額になることがあり、1億円以上の価値がある不動産では、約50〜90万円の費用となるケースもあります。



不動産鑑定と不動産査定の違い

不動産鑑定と不動産査定は、不動産の価値を算出するという点では似ていますが、両者は全く異なる業務です。

不動産査定とは

「不動産査定」とは、売却予定の不動産がいくらで売れるか、不動産会社に算出してもらうことで、不動産会社に無料で依頼することができます。

なお、不動産の査定でも、先ほど「不動産鑑定の評価方法は3種類」で解説した3種類の評価方法を用いて不動産価格が計算されます。

不動産査定と不動産鑑定の違い

不動産鑑定と違って、不動産査定には「不動産鑑定評価基準」が影響しないため、査定価格は不動産会社によってばらつきが生じ、公的機関に不動産の価値を証明する資料としては不十分です。

売却を目的として不動産の価値を知りたい場合は、不動産会社の無料査定を選び、相続や裁判など公的期間に不動産価値を証明する場合には、有料の不動産鑑定を行うと良いでしょう。

不動産鑑定で算出される価格について

不動産鑑定を行うと、「不動産鑑定評価額」が算出されます。不動産鑑定評価額とは、不動産鑑定士が不動産を評価し、鑑定目的に応じて決定した価格のことです。

「不動産鑑定評価基準」で定められた価格の種類

不動産評価基準では、不動産の性質や売却目的に応じた適正な価格を付けるために、以下4種類の価格が定められています。

正常価格とは

正常価格とは、ある不動産に対し、特別な事情がない限り認められる合理的な価格のことです。

不動産鑑定において、下記3種類のケースに当てはまらない場合、通常は正常価格が算出されます。

限定価格とは

限定価格とは、ある条件下における限定的な価格のことです。

例えば、ご自身が所有している土地の隣にある土地を購入すると、隣接する土地同士を所有することでメリットが発生し、限定価格が付与されることがあります。

特定価格とは

特定価格とは、正常価格に当てはまらない不動産に対して付けられる価格のことです。

早期売却や事業継続のための売却など、特定の条件化における価格が特定価格となります。

特殊価格とは

特殊価格とは、文化財や公共施設などの価値を算出する際に付けられる価格のことです。

他3種類の価格と違って、特殊価格は市場性がない(取引を前提としない)不動産に対して付けられます。

不動産鑑定や売却を依頼する際の業者の選び方

不動産 鑑定 評価
不動産鑑定や売却を依頼する時は、見積もりや査定を取って、複数の業者を比較して業者を決めることが大切です。

不動産鑑定士と不動産会社それぞれの、選び方とポイントを知っておきましょう。

不動産鑑定を依頼する不動産鑑定士の選び方

不動産鑑定士は、あらゆる不動産や個別の事情に対応できる柔軟さが求められます。

雰囲気やコミュニケーションスキルだけでなく、実績や知識の豊富さなどもよく確認して選びましょう。

鑑定依頼者の目線でアドバイスをくれる

相続や離婚、早期売却など、繊細な事情を抱えていたり期限が迫っていたりするケースでは、依頼主目線のアドバイスもくれる不動産鑑定士が心強い存在となります。

鑑定前の打ち合わせでは、不動産鑑定士に鑑定の目的をしっかり伝え、必要書類の集め方や鑑定書の完成予定日などを教えてくれるかよくチェックしましょう。

鑑定評価の実績と種類が豊富

不動産鑑定は、売却以外にも節税や相続、証券化、賃貸物件化など様々な目的で行われます。

従って、不動産鑑定評価額は、適切な資料を元に各ケースに応じた金額で算出されなければなりません。

依頼したい鑑定目的の実績を持つ不動産鑑定士であれば、的確な評価額を導き出してもらえるだけでなく、鑑定後も、より具体的なアドバイスをもらえる可能性が高くなります。

不動産売却を依頼する不動産会社の選び方

不動産売却では、査定後の売却まで見据えて不動産会社を選ぶことが重要です。

複数の不動産会社に査定を取って比較する

不動産の査定は不動産鑑定以上に、依頼した不動産会社ごとの違いが顕著に表れます。

不動産会社を選ぶ時は、必ず複数の業者に査定を依頼して結果を比較しましょう。

査定結果をもらったら、査定の根拠まで不動産会社に尋ね、根拠もなく高額な査定を付けて契約へ誘導しようとしていないか確認することもポイントです。

売却時まで想定して査定してくれる

不動産会社に査定を依頼する際は、担当者が売却時も想定しているかチェックしましょう。

不動産の売却では、価格を下げたり不動産に手を加えたりするなどの販促活動も必要になります。

売却時も想定して査定してくれる不動産会社であれば、除草やリフォームといった販促に必要な活動も売却前に予測でき、査定時から売却価格が一気に下がるようなリスクも防ぐことができるでしょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

そんな方は、簡単に無料で一括査定が可能なサービスがありますので、ぜひご利用ください。

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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