不動産の価値を知る！不動産鑑定とその費用

不動産売買の前にその価値を知ろう！

不動産の売買の前に必ずしておきたいことは、不動産の価値を正確に知ることでしょう。

その不動産の価値を知るための方法が、「不動産鑑定」です。

「不動産鑑定」とはどのようなことをするのか、そしてその方法についても解説します。

不動産鑑定とは

「不動産鑑定」とは、不動産鑑定士または不動産鑑定士補によって不動産の評価価格の判定することです。

その判定には、不動産のある地域の分析に不動産そのものの分析、さらにその不動産に最も適した鑑定評価の手法を使って算出されます。

不動産鑑定の手法

不動産鑑定には不動産に最も適した鑑定評価の手法が用いられますが、その手法には大きく分けて三つあります。

1.  原価法
2.  取引事例比較法
3.  収益還元法

それではそれぞれの手法の特徴を見ていきましょう。

1）原価法

原価法とは、対象となる不動産を再築したらどれくらいの価格（再調達原価）となるのかを割り出した後、そこから不動産の築年数分の低下した価値を引いて原価修正することで導き出される不動産の価格を求める方法です。

原価法のカギは、この再調達原価を把握できるかどうか、そして原価修正を正しく行えるかどうかです。

再調達原価は不動産価格を評価する時点でその対象となる建物を建てるために必要とされる原価の総額です。

資材から工事費、発注者が負担すべき諸費用などすべてが含まれます。

一方、原価修正を行うためには、資材の耐用年数または不動産を観察することで発見される損傷や備品の機能性の劣化、環境と影響などから総合的に建物価値を判断します。

主に一戸建て住宅などの建物に用いられる方法です。

2）取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象となる不動産と同じような条件の不動産の取引された価格と比較したうえに、市場の動向や取引に時期など様々な取引に関わる要因から判断される評価法です。

比較材料として収集される不動産は、対象となる不動産と類似した条件で、近隣地域または同一の受給県内にある不動産です。

また正常な取引が行われた事例のみなど細かく規定されています。

それでもこの手法は感覚的な判断となりがちで、鑑定士によってその評価額に差がある場合があります。

中古物件や土地の評価法としても一般的に使われています。

3）収益還元法

収益還元法とは、対象となる不動産が将来生み出すであろう純収益から現在の価値を評価する方法です。

この方法によって算出された評価額は将来を見越した不動産の収益性と直結しているため、賃貸用不動産などの投資対象の物件に有効的だとされています。

収益還元法を用いる場合に必要なのが、「還元利回り」と「純利益」です。

「還元利回り」は様々な金融商品と関連しながら算出され、「純利益」は賃貸収入から諸経費を差し引いた金額です。

この「純利益」を「還元利回り」で割ると、不動産の評価額が求められます。

不動産鑑定は誰に依頼したらいいの？

不動産鑑定は、不動産鑑定士または不動産鑑定士補に依頼することができます。

もしも不動産鑑定士の資格のない業者などが不動産鑑定ができると言ってきたとしても、複雑化した社会において不動産の価値を本当に見極められるのかどうかはわかりません。

しかし不動産鑑定士なら国家資格であり、不動産の価値を評価するプロです。

不動産の正しい適正価格を知りたいのなら、不動産鑑定士に鑑定を依頼しましょう。

大切な不動産の価値を決める不動産鑑定士とは、具体的にはどんな仕事なのか、その仕事内容について細かく見ていきましょう。

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士とは不動産鑑定評価法に基づいた国家資格で、土地や建物などの不動産の価格を計算するのが仕事です。

不動産の評価額を算出するだけでなく、対象となる不動産の客観的価値を算出するための調査や分析を行います。

更に不動産の価値を評価することを専門としていますので、その不動産の適切な利用法をアドバイスすることも仕事のひとつになっています。

不動産鑑定士の重要性

不動産鑑定士による不動産鑑定は様々なところで活かされています。

たとえば賃貸用物件の家賃を決めるとき、不動産の鑑定評価書が役に立ちます。

賃貸主も借り手も納得のいく賃貸料は、不動産評価額があれば客観的に判断することができます。

また不動産を担保に入れることになった時も、適正な評価額が分かれば借り入れできる金額を予想することができますし、債権者に不動産評価を過小評価されて騙されるといったことも避けられます。

不動産を公平に相続するためにも適切な鑑定評価額は必要となりますし、不動産の売買なら不動産の評価額は欠かすことができません。

さらに不動産を元に証券が発行される不動産の証券化では、将来、売却されるであろう適切な不動産価格を知る必要となり、そのためには不動産の評価額はなくてはならないものです。

不動産所有者にとって、不動産鑑定なしでは手持ちの不動産を適切に運用することができません。

それほどに不動産鑑定は重要なのです。

コンサルティング業務も大切な業務のひとつ

不動産の鑑定価格の算出に関して注目を集めやすい不動産鑑定士ですが、不動産鑑定のプロだからこそできるコンサルティングも不動産鑑定士の仕事のひとつです。

不動産の有効活用の仕方をアドバイスしたり、これから建築される物件の策定など将来を見越したアドバイスもできます。

つまり不動産鑑定士とは、不動産に関わるあらゆる問題を解決する手助けをしてくれるのです。

不動産鑑定の流れ

不動産の正確な適正価格を知りたいと思ったら、不動産鑑定士に依頼することになりますが、依頼した後にはどんなことが待っているのでしょうか。

不動産鑑定の流れを順を追って見ていきましょう。

①不動産鑑定士に鑑定を依頼

まずは数いる不動産鑑定士の中から自分の不動産の鑑定に適任である不動産鑑定士を選び、鑑定を依頼します。

不動産鑑定で作成される不動産鑑定評価書は、その不動産に関心のあるいろいろな人が目を通すことになる大切な書類です。

その出来具合によって不動産所有者の仕事上の信頼度も変わってきますから、不動産鑑定を依頼するなら不動産鑑定士なら誰でもいいというわけではありません。

失敗しない不動産鑑定士の選び方

鑑定士選びのポイントは、鑑定士または鑑定事務所にお客様の問題を解決るする能力があることです。

不動産の鑑定は年々複雑化しているので、高い分析能力が必要です。

そこで信頼のおける不動産鑑定士の選び方の目安としては、民間の不動産評価の実務経験が100件以上で5年以上のキャリアがある鑑定士を選ぶようにするといいでしょう。

また不動産鑑定を依頼する対象の地域の事情をよくわかっていることも重要です。

複数の不動産鑑定士に相談

事前相談は無料としている不動産鑑定士や鑑定業者もあるので、複数社に相談をしてみるのもいいでしょう。

その際に、依頼主の問題をしっかりと話を聞いて依頼内容を理解してくれるかどうか、顧客の立場で相談に乗ってもらえるかどうかを確かめて、信頼できる不動産鑑定士や業者を選ぶようにしましょう。

②対象不動産の確認と資料収集

不動産鑑定士または不動産鑑定業社が決まり契約を終えたら、鑑定する対象不動産の基本情報を確認し、その後、現地調査になります。

法務局や官公庁での調査、資料としては登記簿謄本や位置略図、その対象不動産のある地域資料、さらには取引事例等々、あらゆる観点から対象不動産についての資料が集められます。

③鑑定評価

集められた資料を基に分析され鑑定評価を行います。

すでにご紹介した不動産鑑定の手法などを使いながら、鑑定が行われていきます。

④不動産鑑定評価書の作成

鑑定評価額が決まると、不動産鑑定評価書が作成されます。

不動産鑑定評価書には鑑定評価額が記されているのはもちろんのこと、通常数十ページにもなる分析結果をまとめた結果報告書のような体裁になりますが、法律上で掲載内容も決められている公式文書です。

不動産鑑定評価書は誰の目で見ても納得がいき、説得力のある書類であることが大切です。

鑑定評価額が決められた行程を詳細に記し、論理的で説得性のある文書になっているかどうかを確認してください。

料金表を目安にして決まる！不動産鑑定の鑑定料金

鑑定料金は「不動産鑑定報酬基準」という料金表を目安に決められるのが一般的です。

さらに依頼目的や依頼内容の特殊性なども考慮されて、鑑定料金の総額が算出されます。

鑑定料金は料金表『不動産鑑定報酬基準』が目安

鑑定料金は不動産鑑定業者が独自のガイドラインを決めていることあるのですが、一般的には大手の不動産鑑定業者が共有する「不動産鑑定報酬基準」を目安に報酬が決められます。

この報酬基準の基軸は、鑑定対象となった不動産の鑑定評価額とその対象の種類です。

鑑定評価額が高ければ、その費用も高くなるという傾向があります。

最終的な鑑定料金は総合的な判断で

料金表となる「不動産鑑定報酬基準」での鑑定料金は、あくまでも目安であることを忘れてはいけません。

これを基準にして、さらに個々の案件の内容や特殊性など依頼内容を加味したうえで、最終的な鑑定料金が出てきます。

不動産鑑定の重要性

不動産鑑定には費用がかかりますが、不動産鑑定により所有不動産の正しい価値が分かるだけではありません。

説得力のある不動産鑑定評価書があればその後も各方面で交渉するときに有利に活用できます。

ですから不動産鑑定を利用して、不動産の資産的価値を見出して不動産の運用に役立てましょう。