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2020年08月19日更新

不動産鑑定の方法を解説!鑑定の流れや費用は?

不動産売買時や遺産相続時に不動産の適正価格を把握することができる「不動産鑑定」ですが、具体的にはどのように行うものなのでしょうか。この記事では不動産鑑定にかかる費用や、不動産鑑定士の仕事の内容と作業の流れなどについてご説明します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産鑑定とは?

不動産 鑑定 方法

不動産鑑定について

「不動産鑑定」とは、不動産鑑定士または不動産鑑定士補が、国土交通省が定めている不動産鑑定評価基準に基づき、不動産の経済価値を専門的に判定することです。

「鑑定評価」はその時の相場価格だけではなく、経済情勢やその土地の開発動向、対象となる土地の建築規制等の法律的制限や、対象となる土地の形状、面積などを考慮して評価します。

よく知られているものには国や都道府県、市町村から依頼される「地価公示」がありますが、それ以外に「都道府県地価調査」、「相続税標準地・固定資産税標準宅地の評価」などにも用いられます。

また、裁判上の評価や競売物件の評価、不動産を証券化する際の資産評価、公共用地の取得などの場合にも行われる鑑定です。

不動産鑑定は主に下記のような場合で役立ちます。

  1. ビルやマンションの家賃評価など、不動産経営を行うとき
  2. 不動産に関する遺産や財産を公平に分配、相続するとき
  3. 不動産の売却購入や等価交換を計画しているとき
  4. 事業資金の融資申し込み時の限度額の予測を行いたいとき
  5. 資産評価を知りたいとき

不動産鑑定士とは?

そもそも「不動産」についての定義とは、国際法においては、土地とその上に建てられている定着物、あるいはそれらを含む物件のことを指します。

日本における法律では不動産登記法で定められていますが、土地と建物は別のものと判断します。

そして「不動産鑑定士」とは、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいた国家試験に受かった者のことです。

不動産鑑定士の基本理念は、国土全体の均衡のとれた地価形成を保つことであるため、社会的な役割は非常に重いものとされています。

不動産の鑑定評価、土地の有効利用などを考慮したコンサルティングを行うのが不動産鑑定士の主な業務ですが、公的機関と民間企業や個人のそれぞれから依頼された業務を扱います。

公的機関から依頼される主な業務

  1. 地価公示の際の土地の鑑定評価
  2. 市街地の路線に面する宅地1平方メートルあたりの評価(路線価)鑑定
  3. 裁判所の管轄下で行う強制売却に伴う競売対象の評価

民間企業や個人等から依頼される主な業務

  1. 不動産売買の参考としての対象物件の鑑定評価
  2. 株式会社へ不動産を現物出資する際の鑑定評価
  3. 抵当権設定のための不動産鑑定評価
  4. 不動産賃料収入における運用目的の証券化に係る鑑定評価
  5. 会社合併時、または会社更生法や民事再生法の要請に伴う資産の評価

不動産鑑定評価の方法

不動産鑑定評価には「収益還元法」「取引事例比較法」「原価法」と呼ばれる方法があります。

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

収益還元法

「収益還元法」とは不動産の収益に着目し、対象となる不動産から将来得られるであろう価値を、現在の価値に換算して評価する方法です。

オフィスビルや賃貸マンションなどの収益を生む不動産が主な対象になります。

収益が見込まれる不動産の価値がその収益力に応じて決まることを前提にしているため、収益の予測ができればその不動産の価値も評価できるとみなされます。

そのため、当然ながら、収益が大きいほど不動産の価値も高いと判定されます。

ここでいう「収益」とは、主にオフィスや賃貸マンションなどの月々の賃料、共益費、月極駐車場などです。

また、ショッピングセンターやホテル等の運営収入、テナント料も収益に含まれます。

直接還元法とは

収益還元法の一種である「直接還元法」は、「DCF法」と比べると比較的簡易な計算方法だと言えるでしょう。

将来の変動予測に加えて標準的な一時期(通常は1年間)の純収益を「還元利回り」で還元して収益を求める方法です。

そのため還元利回りが評価に大きな影響を与えることになりますが、還元利回りには決まった計算式などはなく、その不動産の立地や状態からそれぞれに定められます。

「直接還元法」は「直接法」、「単年度法」と呼ばれることもあります。

DCF法とは

収益還元法の一種である「DCF法」は、Discounted Cash Flow Analysis(割引キャッシュフロー分析)の頭文字をとったもので、企業が資産価値を計算する方法として、幅広く称されている手法です。

当初は金融機関や投資家が使用していた手法ですが、近年では不動産業界でも使用されるようになりました。

過去に不動産市場の取引の成立が外資だけだった時期があり、外資の価格水準が「DCF法」を元にしたものであったため、日本の不動産市場でも使い始められたという経緯があります。

不動産業界における「DCF法」は、将来の不動産の資産価値は現在のものとは異なるという前提で評価され、将来の不動産の価値を現在価値で割り戻して評価する方法です。

取引事例比較法とは

「取引事例比較法」とは、過去に実際行われた十分な量の売買取引の実例から、対象となる不動産価値を得ようとする方法です。

そのため、取引事例比較法が適しているのは類似する事例が大量にある一般住宅だとされています。

オフィスビルや商業施設は一般住宅と比較して事例が多くないため、この方法は適していないでしょう。

しかし、取引事例比較法はデフレや急激なインフレ時には十分なサンプルが得られないため、信頼性が低下してしまう点には注意が必要です。

過去は取引事例比較法が評価方法の主流でしたが、現在はDCF法に移っています。

原価法とは

「原価法」とは不動産の再調達原価をベースとして対象となる不動産の価格を求める手法です。

対象となる不動産を再建築した場合の再調達原価を算出し、これに減価修正を加えて価格を算出します。

「減価修正」とは、物理的要因、機能的要因、経済的要因を考慮し、対象となる不動産の全体及び一部分を検討分析しながら、減価額を求めることです。



不動産鑑定評価に影響する価格形成要因

不動産の価格は、隣り合った同じような土地でも価格に誤差が生じるように、いくつかの要因によって変化します。

不動産の価格に深い影響を与える要因のことを「不動産形成要因」と言います。

不動産の使い道や対象となる不動産の価値が高いか低いか、また需要が有効か等の要因が価格形成要因を構成していますが、大きく分けると3つの要因に分類できます。

1:一般的要因

「一般的要因」は、その他の要因の中でも一番広域的な視点から不動産を捉えた際にその価値を左右する要因です。

細かく分類すると、土壌の状態をみる「自然的要因」と公共施設などの設備状況を指す「社会的要因」があります。

また 税負担状態や企業の活動状況がどのようかを調べる「経済的要因」、土地利用に関する計画または法規制、税金や住宅政策などの「行政的要因」の4つに分類できます。

2:地域要因

「地域要因」とは地域の規模や機能、構成など、地域の特性に関する要因です。

例えば宅地地域、農業地域や工業地域など、その地域の用途がこれに該当します。

また宅地地域の場合でも住宅地であるのか商業地区であるのかといった点でも評価は変動します。

3:個別的要因

対象不動産の個別的な要因を指し、土地、建物、敷地の区分に応じて分けられます。

住宅地であれば、角地か否か、土地の形状、前面道路の幅、日照、交通の便、商業施設  との距離などの要因が評価に影響します。

不動産鑑定の流れと費用

不動産 鑑定 方法

依頼から不動産鑑定評価書を受け取るまでの流れ

不動産鑑定を依頼し、鑑定評価書を受け取る流れは一般的に下記の通りです。

1:不動鑑定士または不動産鑑定事務所に事前相談を行います。

費用の見積もりを依頼して比較検討し、依頼先を決めたら委託契約を結んで正式な鑑定依頼をします。

2:不動産鑑定士は、対象となる不動産の各種資料を依頼者から受け取って整理し、現地調査および法務局や市町村の関係官公庁において、不動産の調査を行います。

3:登記簿謄本、位置略図や公図実測図および要因資料(一般的要因、地域的要因、個別的要因)、取引事例や賃貸事例などの資料の確認作業をします。

4:資料がそろい確認した後、不動産鑑定の目的に合わせて鑑定方式を選定し、鑑定の評価作業を行います。

5:不動産鑑定士から不動産鑑定評価書についての説明を受け、問題がない場合には不動産鑑定評価書を受け取り終了します。

不動産鑑定にかかる費用

不動産鑑定は、「鑑定評価額」と「不動産の種類(類型)」によって費用が変わります。

不動産の種類(類型)とは、更地、土地と建物、集合住宅(マンション等)、借地権など、鑑定評価の対象となる不動産の種類のことです。

具体的な費用の例は下記の通りです。

1:鑑定評価額が1,000万円以下の場合

更地ならば約20万円前後、土地と建物は約25万円前後、マンションなどの集合住宅は約30万円前後が相場です。

2:鑑定評価額が5,000万円以下の場合

更地は約20万円から30万円前後、土地と建物は約25万円から50万円前後、マンションなどの集合住宅は約35万円から70万円前後が相場です。

3:鑑定評価額が1億円以下の場合

更地は約30万円から40万円前後、土地と建物は約40万円から60万円前後、マンションなどの集合住宅は約60万円から80万円前後が相場です。

しかし依頼する不動産鑑定士により費用は多少前後するでしょう。

不動産鑑定事務所の選び方

不動産鑑定士及び不動産鑑定事務所の選び方は、下記のポイントをチェックしながら選ぶと良いでしょう。

  1. 不動産鑑定実務の経験の豊富さ
  2. 依頼者の話を正確に聞き、経験をもとにした適切な提案ができるか
  3. 不動産鑑定評価の見積もり、報酬が妥当か

また、インターネット上で「日本不動産鑑定士協会連合会」を検索すると、「鑑定委任業務チェックリスト」がダウンロードできるので参考にすると良いでしょう。

日本不動産鑑定士協会連合会のウェブサイト内には、各地の不動産鑑定相談所の一覧リストがあるので、お住まいの近くの相談所を見つけ直接問い合わせるという方法もあります。

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