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2020年08月19日更新

不動産鑑定評価書の見方や基本事項について詳しく解説!

不動産鑑定を依頼した際に発行されるのが不動産鑑定評価書です。不動産鑑定評価書とはどのようなもので、どのような情報が記載されているのでしょうか?不動産鑑定評価書の概要と、各項目の見方などについてご紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産鑑定書とは?

不動産 鑑定 評価 書

不動産鑑定士が不動産鑑定を行った際に発行する書類

不動産鑑定評価書とは、不動産鑑定士に不動産鑑定を依頼した際に発行される書類のことで、不動産の鑑定評価額や対象となる不動産の詳細、依頼の目的や条件、評価額を決定した理由などが記載されています。

この項目については、法律で記載が義務づけられており、どの不動産鑑定士に依頼しても同じ形式で発行されるため、公的機関に証拠、証明として提出することが可能です。

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士とは、国土交通省が年に一度行う試験に合格した後、実務修習をクリアした者に発行される資格です。

試験では不動産に関する法律から経済学まで幅広い知識が要求されるため、不動産資格の中でも屈指の難易度を誇るとされています。

不動産鑑定評価を行う場合、この不動産鑑定士の資格を持っていなければ実施することができません。

そのため、不動産鑑定士が発行する不動産鑑定評価書は、裁判や税金など、様々な公的な手続きのために利用することができます。

不動産鑑定評価書の見方や構成について

不動産鑑定評価書の見方について

不動産鑑定評価書には、鑑定評価額や対象不動産の表示など、様々な項目が記載されています。

不動産鑑定評価書を受け取った際にこれらの項目について不動産鑑定士から説明を受けることができますが、後から見返す際に疑問点がないよう、基本的な見方を知っておきましょう。

不動産鑑定評価書の記載義務事項について

不動産鑑定評価書は、法律で記載しなければならない事項が義務づけられています。

この記載義務事項とはどのようなものなのでしょうか?

対象不動産の表示

「対象不動産の表示」はどのような不動産を鑑定したかについて記載する項目です。

住所や地番、建物がある場合には不動産登記に用いられる家屋番号、面積など、さまざまな項目が記載されています。

依頼目的と鑑定評価の条件

「依頼目的と鑑定評価の条件」の項目には、どのような目的で不動産鑑定評価を依頼したかや、鑑定で求める価格について記載します。

鑑定で求める価格には複数の種類がありますが、一般向けの不動産鑑定で用いられることが多いのは「正常価格」です。

これは、様々な要因を元に土地にどれだけの価値があるかを示すもので、イメージとしては不動産の相場とほとんど同じものにあたります。

鑑定評価額の決定及び鑑定の基準となった日付

不動産価格は時期によって変動するため、不動産鑑定評価書には実際に鑑定を行った日付と、鑑定評価額を決定した基準日が記載されています。

不動産鑑定評価額を決定した理由

一般的要因や地域的要因など、社会情勢など、鑑定額を決定した要因についての説明が記載されています。

通貨価値が上昇していることや近隣に公共交通機関があることなどは鑑定額の上昇要因になりますし、地盤の緩みなどがある場合は評価額の下落要因として扱われます。

この項目では、さまざまな要因をもとに鑑定評価額が正当なものかが説明されていますので、資料数も膨大なものとなり、数十ページを超える場合も少なくありません。

また、説明内容も専門知識が必要なものが多くあるため、後から読み返す場合には、受け取り時の説明内容を個別に記録し、わからない部分についても確認しておいた方が良いでしょう。

関与不動産鑑定士及び業者に係る利害関係等

親子や親族、業務上の関係がある場合などは不動産鑑定評価額が意図的に調整される可能性を考慮しなければなりません。

この項目では、不動産鑑定を依頼した者と、不動産鑑定を行った鑑定士、鑑定が依頼された不動産鑑定事務所との間で利害関係がどのようになっているかを記載します。

ここに関係者だと記載することによって不利益等が生じることはありませんので、正確な情報が記載されているかどうかを確認しておきましょう。

鑑定評価の基本事項

鑑定評価の基本事項の項目には、価格時点や不動産の種別、類型など、鑑定評価の基本となる事項を記載します。

鑑定評価額

不動産鑑定評価書で最も大切な項目と言えるのがこの鑑定評価額です。

さまざまな情報、条件、資料をもとに算出された評価額がここに記載されます。



不動産鑑定評価書の基本事項について

不動産鑑定評価書によって求める価格の種類

不動産鑑定評価書に記載される価格は、適切な市場価値として表示する価格である「正常価格」と、特定の当事者間で用いられる「限定価格」、特殊な物件に対して用いられる「特別価格」とがあります。

このうち、正常価格については市場価格と同じもの、いわゆる相場とほぼ同じものです。

限定価格は、不動産市場で自由に売買を行うのではなく、当事者間で不動産取引を行う場合の価格のことで、例えば借地を買い上げる場合や隣接地を購入する場合などに用いられます。

特殊価格については、文化財等の指定を受けた建物や宗教関連の建築物、公共施設など、販売を考慮しない場合に用いられる価格です。

不動産の類型

不動産の類型とは、不動産の状態や権利関係についての区分のことです。

建物が建っていない土地なら「更地」、建物がある場合は「建付地」と表記され、権利関係については、借地、底地、借家等の区分で表記します。

不動産の価格時点

不動産の価格時点とは、不動産鑑定評価を行う際に不動産の価格判定をどの日付で行ったか、その基準を表しています。

不動産は状況によって資産価値が変動するものですので、いつの時点で判定を行ったかを明確にしておかなければなりません。

不動産の鑑定評価を実施した年月日

不動産鑑定評価では、将来時点での評価は原則として行わないため、過去時点または現在時点での評価が行われます。

そのため、価格時点と評価実施日と大幅な乖離がないかどうかを確認するため、鑑定評価を実施した日時を記載します。

不動産鑑定評価の依頼目的

どのような目的で不動産鑑定評価を依頼したかを記述する項目です。

依頼目的として記述されるものには、売買の参考、不動産交換の参考、相続財産の評価、担保評価、資産評価、共同保有物件の権利調整、借地人による借地の買い上げ、隣接地の購入などがあります。

縁故または特別の利害関係の有無

不動産鑑定士は、不動産鑑定評価に影響を及ぼす恐れのある利害関係、例えば親子や親族、業務上の関係者から鑑定依頼を引き受けてはならないというガイドラインが定められています。

しかし、この利害関係の有無については法律上禁止されているわけではないため、不動産鑑定士によっては鑑定依頼を受けることもあるのです。

不動産鑑定評価書では、このような利害関係のある依頼についても公平な評価を行うよう、利害関係の有無を記載する項目が設定されています。

不動産鑑定評価の条件

対象確定条件

対象確定条件とは、対象となる不動産の所在や範囲、所有権などについての項目です。

条件については、現状のまま鑑定を実施する、建物がある場合でも土地のみで鑑定する、建物のみを鑑定する、隣地を購入する際などに併合した状態で鑑定を実施するなど、どのような範囲で鑑定したかを記載しています。

想定される条件

将来的に土地の状況が変化することが想定される場合に記載される条件です。

例えば、セットバックで土地が狭くなる、住居地域が商業地域に変更され、容積率が大幅に変わる場合などに用いられます。

不動産鑑定評価額決定の理由

対象不動産の状況や地域の状況、試算価格の調整など、鑑定評価を行う不動産に関するさまざまな情報をもとに、評価額がどのようなプロセスで決定されたかどうかを記載する項目です。

この項目では、不動産の面積や構造、建ぺい率、容積率などの物的な情報から、市場での相場や地域性、近隣地域の状態、地盤の強度や形状など、評価額決定に用いられた要因が全て記載されています。

不動産鑑定の現地実施日

不動産鑑定では、市場価格などの変動をふまえて価格時点を設定して評価を行わなければなりません。

この時、鑑定した日付と価格時点の日付が大きくずれていると、正確な鑑定評価を行うことが難しくなってしまうため、これらの日時と鑑定日に差異がないか確認するために、現地実施についても日付が記載されます。

不動産鑑定書による評価と不動産査定の違い

不動産の価値を調べる場合、不動産鑑定士による不動産鑑定評価と、不動産業者による不動産査定のどちらかを用いるのが一般的です。

この2つの方法にはどのような違いがあるのでしょうか?

不動産鑑定士による鑑定評価とは

不動産鑑定士による不動産鑑定評価とは、国家資格を持つ担当者が法律で定められたかたちで行うものです。

鑑定評価が行われると、不動産鑑定評価書という書類が発行されますが、記載事項が法律で義務化されているため、どの不動産鑑定士に依頼しても記載事項に違いはありません。

評価額についても、不動産鑑定評価基準が国土交通省によって定められているため、大きな差異はなく、信頼性の高い結果を得ることができます。

ただし、不動産鑑定評価は有資格者による専門的な調査であるため、鑑定を行う際には手数料が必要です。

手数料の額はある程度相場が設定されていますが、不動産評価額や必要とする調査の内容、発行する書類の種類などによって大幅に価格が変化するため、場合によっては約50万円以上かかる場合もあります。

不動産業者による価格査定とは

不動産業者による価格査定は、不動産業者の社員が行う査定のことで、物件の立地や築年数などを元に販売実績や相場情報を元に価格を提示する「机上査定」と、現地を訪問して行う「訪問査定」とがあります。

不動産鑑定士による鑑定評価と違い、不動産業者による査定は公的な資格は必要なく、担当者の経験則などをもとに査定が行われるため、提示された評価額はそれほど正確なものではありません。

不動産を売却する際に目安となる価格としては十分ですが、実際の売買ではこの価格からずれることも多いため、あくまで参考価格として考えるようにしましょう。

また、不動産業者による査定は、資格等がなくても行うことができるため、公的な手続き、例えば担保評価などの証明として利用することはできません。

このような目的のために不動産の価格を調査したいという場合には、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が必要です。

不動産鑑定評価に比べると業者による査定はあまり良いものではないように思えますが、この査定は基本的に不動産売買を考える方向けのサービスとして行われているため、査定手数料がかからないというメリットがあります。

本格的な調査、例えば赤外線を用いた雨漏り調査やボーリングによる地盤調査を行う場合は別途費用がかかりますが、ある程度の不動産価値を知りたい、売却価格の目安を知りたいという場合には、こちらの方が安価です。

不動産鑑定評価書の不動産鑑定評価額が決まるまで

不動産 鑑定 評価 書
不動産鑑定評価書に記載される不動産鑑定評価額は、どのような手順で決まっていくのでしょうか?

一般的要因の分析を行う

不動産鑑定評価額を決定する際に最初に行われるのが、一般的要因の分析です。

一般的要因とは、気象条件や土壌、地盤、地質などの自然的要因、人口や生活様式などの社会的要因、物価水準や税金などの経済的要因、法律の変化や軽減税率などの政策に関連する行政的要因がこれにあたります。

地域要因の分析を行う

地域要因とは、宅地地域なら宅地地域と、農地地域なら農地地域と、商業地域なら商業地域と、というように同一の地域を比較し、道路の広さなどの有利となる要因があるかどうかを表しています。

この要因は、住宅地域なら道路の広さや行政的な条件、交通機関や商業施設などの地理的なメリットなどが考慮され、商業地域の場合は地域がどれだけ栄えているかや、交通機関の利便性などが考慮されます。

また、工業地域の場合については、輸送などにともなう利便性の他に、原料調達に有利か、関係産業までの距離なども要因として扱われます。

個別要因の分析を行う

個別要因とは、鑑定を行う不動産に対し、独自の要因となるものです。

例えば、土地の場合、道路がどのように敷地と面しているかによって評価額が変わり、角地や二方路地などの道路に面している部分が多い土地は評価額が高くなる傾向があります。

また、道路以外の条件、例えば土地の形状や隣接地の状態なども個別要因として扱われ、崖下にある土地は危険性から評価額が下がりますし、工場や線路沿いなどの音や臭いといった問題がある場所も評価額が下がります。

その他にも、建物については築年数や間取り、設備の状態、材質などが考慮されるだけでなく、建ぺい率や容積率なども要因の1つです。

個別要因とは、一般的な不動産取引で注目されやすい、物件そのものの特徴を表すものと考えておくと良いでしょう。

鑑定評価方式を適用し分析する

一般的要因や地域要因、個別要因について分析したら、鑑定評価方式を適用して評価額を分析していきます。

鑑定評価方式とは、不動産鑑定評価基準に定められている不動産鑑定評価の方法のことで、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つです。

「原価法」は、評価対象の不動産を最初から取得したとした場合にどれだけの費用がかかるかをもとに計算する方式で、実際の評価ではこの再取得にかかる費用から建物などの減価償却などを引いて評価額が算出されます。

「取引事例比較法」は、不動産業者による査定と同様に、周辺地域や似た条件での取引事例を元に評価額を算定する方法です。

不動産業者による査定と似ていますが、不動産鑑定ではさまざまな要因や地域格差などで補正を行うため、より正確性の高い評価額を得ることができます。

「収益還元法」は、将来的に不動産が生み出す価値をもとに評価額を算出する方法です。

例えば、賃貸物件を鑑定評価したとして、還元利回りが6%、純収益が120万円だった場合、120万円÷0.06と計算し、収益価格は2,000万円として扱われます。

この2,000万円にさまざまな要因等を加えたものが、不動産鑑定評価額として用いられるのです。

また、収益還元法では上で説明した直接還元法の他に、将来的な利益、物件の売却益を考慮したDCF法という計算方法も用いられています。

試算価格の調整と鑑定評価額の決定を行う

さまざまな要因を分析し、依頼にあわせた鑑定評価方式を用いて計算を行った後は、資産価格の調整を行います。

試算価格の調整とは、各試算結果が正しいかどうか、説得力のあるものかどうかを再吟味するものです。

この再吟味で試算結果に問題がないと判断できたら、正式な鑑定評価額として決定されます。

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