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2020年08月19日更新

【不動産鑑定評価書と意見書】不動産鑑定書類について

不動産の鑑定を依頼する場合、不動産鑑定評価書と意見書の2種類の鑑定を行うことができます。この2つにはどのような違いがあるのでしょうか?不動産鑑定評価書と意見書の特徴、鑑定費用の相場やその他の鑑定書類についてご紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産鑑定評価書と意見書はどのようなものなの?

不動産 鑑定 意見 書

不動産鑑定評価書

不動産鑑定評価書とは、国家資格である不動産鑑定士によって作成される書類のことで、不動産の鑑定評価額と評価額の算定に用いた要因、理由などが詳細に記載されています。

そのため、不動産鑑定評価書は他の不動産に関連する書類に比べて情報量が多く、場合によっては数十ページを超える分量となる場合もあるのです。

記載内容は不動産の鑑定評価に関する法律に基づいた記載義務事項に則っており、裁判や税務署などの公的機関での証明、証拠として利用することができます。

また、不動産鑑定評価書に記載する内容については、不正や不備があった場合、作成した不動産鑑定士が処罰される規定も設けられているため、より信頼性、公平性さが確保されていると言えるでしょう。

不動産鑑定評価書は裁判や税務署に提出するなどの利用方法がありますが、その他にもさまざまな公的資料として用いられる書類です。

不動産を担保として融資を受ける際や相続で正確な評価額を知りたい場合にも用いられますし、共同所有の不動産で権利調整などを行う際にも使用されます。

意見書

意見書とは、不動産鑑定士が主に作成している不動産価値の評価を記載した書類です。

不動産鑑定評価書に比べて調査範囲が狭く、記載項目も少ないため、コストを抑えつつある程度の精度で評価額を知ることができます。

ただし、意見書は有資格者が作成しなければならないといった制限がなく、項目や記載方法についても制限がありません。

このことから、裁判や税務署などの公的機関で証明として意見書を利用することはできないので注意が必要です。

法的には意見書の作成に不動産鑑定士の資格は必要ありませんが、国土交通省のガイドラインによって価格等の調査については不動産鑑定士が行うものと定められているため、基本的には不動産管理士が作成しています。

ただ、不正等があった場合については、意見書には法的な義務などが存在しないため、罰則も設定されていないので注意が必要です。

不動産鑑定評価書に比べ、意見書は簡易的で正確性、信頼性が劣る調査ではありますが、不動産の売却価格の相場を知りたい場合や、評価額を把握しておきたい場合に向いています。

意見書は比較的安価に価格調査を実施することができるため、不動産売却時の市場調査の一環として利用したり、内部資料として利用したりする目的で作成すると良いでしょう。

不動産の簡易鑑定とは意見書のことなの?

不動産業者などで行うことができる不動産の簡易鑑定は意見書のことなのでしょうか?

簡易鑑定や机上査定など、このような不動産鑑定はさまざまな名称で呼ばれていますが、実際には「簡易鑑定」といった名称の書面はありません。

以前は簡易鑑定という書面を作成することもできましたが、平成21年9月に発行された「不動産鑑定評価制度改正に関する指針等」によって簡易鑑定という評価書は作成できなくなりました。

また、国土交通省では平成22年1月に簡易評価に対するガイドライン、「価格等調査ガイドライン」を施行しているため、不動産鑑定の書類は2種類、不動産鑑定評価基準に則ったものとそれ以外になっています。

つまり、不動産鑑定における意見書とは、上記の書類のうち後者である不動産鑑定評価基準に則らないものが対象です。

簡易査定という名称は不動産業者などで多く用いられていますが、基本的には物件の売却価格の目安を査定するものであり、不動産鑑定士が作成する意見書とは別のものだと考えておくと良いでしょう。



不動産鑑定評価書と意見書はどこに依頼すればいいの?

不動産鑑定評価書や意見書を作成したい場合、誰に依頼すれば良いのでしょうか?

不動産鑑定評価書については、法律で不動産鑑定士が作成しなければならないと定められているため、不動産鑑定士事務所に依頼する必要があります。

意見書については、不動産鑑定士の資格は不要とされていますが、価格等調査ガイドラインでは価格等調査について不動産鑑定士の独占業務だと記載されているため、こちらも不動産鑑定士に依頼しなければなりません。

どちらの場合についても、基本的に不動産鑑定士に依頼して作成してもらう必要がありますが、法律等で記載事項などが定められていても、どのように評価額を算出するかは不動産鑑定士によって変わります。

不動産の鑑定評価を依頼する際には、対応や評価内容などについて信頼できる不動産鑑定士を探すことが何より重要です。

不動産鑑定士を探す際には、日本各地の不動産鑑定士協会が設置している不動産鑑定相談所を利用したり、各不動産鑑定士事務所が行っている無料相談を利用したりすると良いでしょう。

相談の際には、依頼内容について分かりやすく説明してくれるか、不動産鑑定の委託契約を急がないかなどを確認し、手数料についても相場に比べて割高ではないか、費用の内訳をきちんと提示してくれるかなどを重視します。

不動産鑑定評価書と意見書の費用相場はどれくらい?

不動産鑑定評価書

不動産鑑定評価書の作成費用は、鑑定を行う目的や不動産の評価額などによって変わりますが、更地の不動産評価額を証明するだけの目的なら、約15万円からが相場の目安です。

この価格は建物のみを鑑定評価した場合もほぼ同じ水準ですが、土地建物を合わせて鑑定評価した場合は、合計費用ではなく約20万円からが相場の目安とされています。

また、マンションやアパートの査定については、鑑定を行う範囲が大きく、査定結果も高額となるため、相場は約20万円からが目安です。

その他の事例、山林や農地などの広い土地の鑑定についても、費用は約20万円からが相場とされています。

不動産鑑定評価書の作成日数については、調査目的や鑑定対象の広さにもよりますが、約10営業日が目安です。

意見書

意見書の場合は調査範囲が不動産鑑定評価書に比べて狭く、調査期間も短くすむため、費用の相場は約3万円からが目安です。

作成にかかる日数についても、調査を行う物件の状態にもよりますが、約3営業日が目安とされています。

不動産鑑定評価書と意見書意外に不動産鑑定士が発行する書類はある?

不動産 鑑定 意見 書

調査報告書

不動産鑑定評価書と意見書の他に、不動産鑑定士は調査報告書というものを作成することができます。

この調査報告書とは、意見書と同じく簡易的な調査を行って査定価格を提示するもので、法的な扱いも意見書と同様、不正等があった場合についても罰則の定めはありません。

しかし、不動産鑑定士が作成する書類のため、公的な証明能力がないにもかかわらず影響力が発揮されてしまうことから、国土交通省などのガイドラインにより、内部資料などの限定的な利用向けにのみ発行が制限されています。

調査の内容については、原則として国土交通省が定めた価格調査ガイドラインをもとに行われるため、意見書に比べて評価額の正確性は高いとされていますが、不動産鑑定評価書ほどではありません。

不動産調査報告書の作成にかかる費用は、不動産の規模にもよりますが、約10万円からが相場です。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

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