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2021年05月27日更新

相続における『不動産鑑定評価』と『相続税評価』について

遺産相続の際には、正確な不動産の評価額を調べるために、不動産鑑定を実施します。この不動産鑑定とはどのようなものなのでしょうか?遺産分割における不動産鑑定について、相続税評価とあわせてご紹介していきます。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

遺産分割における『不動産鑑定』の役割

相続 不動産 鑑定

不動産鑑定とは

相続で不動産の分割を行う場合には、不動産鑑定を行って不動産の評価額を調査します。

不動産鑑定では、地価調査標準価格や固定資産税評価額、路線価、不動産業者による査定結果などをもとに評価額を計算し、当事者全員の合意があればこの価格が不動産の評価額として扱われます。

しかし、この方法で得られた評価額に合意が得られず、問題となった場合には、裁判所が鑑定人を選任し、この鑑定人による不動産鑑定評価を実施します。

この鑑定人は、国家資格を取得した不動産鑑定士が行いますが、鑑定評価にかかる費用についてはあらかじめ裁判所に納めておかなければなりません。

また、鑑定費用については、各当事者が法定相続分で分割して負担するのが一般的ですが、一部当事者が鑑定を希望する場合は、希望した当事者が費用を負担することが多いようです。

不動産鑑定士による不動産鑑定評価については、不動産の評価額等によって費用が変わるため、広い土地や事業用ビルなどの評価額が高い物件の場合、調査費用だけで約100万円を超える可能性もあります。

一般的な住居の場合でも、不動産鑑定評価を実施すると費用は約30万円かかるとされているため、最初に提示された評価額が市場相場に近いと判断できた場合は、無理に不動産鑑定士に依頼する必要はないでしょう。

不動産鑑定士による不動産評価の方法

不動産鑑定では、地価調査標準価格や路線価などを元に評価額が算出されますが、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼した場合、どのような方法で評価額が計算されるのでしょうか?

不動産鑑定士の行う不動産鑑定評価は、国土交通省のガイドラインや法律によって計算方法等が規定されており、これ以外の計算方法を用いることはありません。

計算方法には、不動産を現時点の相場で再取得した場合にかかる費用から減価償却分などを引いて計算する「原価法」の他に、「取引事例比較法」や「収益還元法」というものが用いられます。

取引事例比較法は、近隣の似た条件の物件が販売された事例をもとに物件の評価額を定める方法で、収益還元法は事業用ビルなどが将来的に発生させる利益をもとに計算する方式です。



相続税申告は『相続税評価額』で計算される

相続税評価額とは?

相続税評価額とは、相続税や贈与税の税額を計算する際に基準として用いられる価格のことです。

土地の場合は原則として相続開始時点で換金した場合の価値が相続税評価額として扱われます。

相続税評価額の算出には、路線価をもとに計算する「路線価方式」と、固定資産税に一定の倍率をかけて計算する「倍率方式」が用いられており、どちらかの方式を用いて相続税評価額を計算しなければなりません。

路線価方式とは、国税庁が定める道路に面する宅地の1平方メートルあたりの評価額である路線価を用いる方式で、相続する土地の面積にこの路線価をかけて計算します。

倍率方式は、固定資産税評価額に国税庁が定める倍率をかけて相続税評価額を計算するもので、宅地の場合は1.1倍に設定されていることが多いようです。

一般的に、路線価方式は都市部などの道路に面した宅地などに用いられ、倍率方式は地方などの路線価では計算が難しい場所に用いられています。

不動産鑑定士による鑑定評価額との違い

路線価方式や倍率方式で相続税評価額を計算すると、不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書に記載されている評価額より少ない評価額となっていることがほとんどです。

相続税の評価額は、原則として時価を用いることとされていますが、土地の価格は時期などによって大きく変わるため、不動産鑑定士による鑑定評価ではばらつきが生まれてしまいます。

このようなばらつきは税の公平性の観点から望ましくないため、国税庁では路線価や固定資産税評価額といった変化の少ない基準、つまり財産評価基本通達に則って計算するよう指導しているのです。

つまり、不動産鑑定士による不動産鑑定評価額は、鑑定した時期に不動産市場で売却したと想定した場合の評価額で、相続税評価額は国が一律の基準で評価した額だと言えます。

このことから、相続税評価額は不動産鑑定評価書に比べて安価となる傾向があり、基本的に変動する可能性のある不動産鑑定評価額は相続税評価額に用いることができません。

相続税申告が『鑑定評価額』で計算されるケース

相続 不動産 鑑定

相続税の申告に用いられる相続税評価額に、不動産鑑定評価額を利用することは基本的に不可能です。

しかし、一定の条件を満たす不動産については、財産評価基本通達ではなく鑑定評価額で計算することができます。

これは、土地の汚染や不整形地のため、路線価が時価より高くなってしまうなど、財産評価基本通達では対応しきれない場合が対象です。

このような場合には、不動産鑑定士に依頼して作成した鑑定評価額を用いて相続税の申告を行うことができます。

財産評価基本通達による税額に疑問がある場合

相続税は納税者が申告してから納税が行われる税金ですが、申告された税額が正しいものかどうかについては、申告後税務署による調査が行われます。

この時、申請額と調査額に差異があれば修正申告を行うよう勧奨が行われ、調査額の方が多ければ追加納付を行わなければなりません。

税務署の調査では財産評価基本通達をもとにして税額を計算するため、不動産の時価によっては本来の価格ではない相続税評価額が用いられてしまう場合があるのです。

このような場合に行うのが不服申し立てで、財産評価基本通達より時価が低いことを証明するために、不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書が用いられます。

不服申し立ての場合、あくまで不動産鑑定評価書は不動産価格の参考として用いられるのですが、不動産鑑定評価書は公的な証明として用いることができる書類です。

そのため、不動産鑑定評価書に記載されている評価額がそのまま適正な相続税評価額の目安として利用されることも多くあります。

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