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2020年08月19日更新

不動産の評価鑑定によって求められる限定価格とは?

不動産鑑定評価では、さまざまな表記方法を用いて評価額を記述しますが、その中に「限定価格」というものがあります。この限定価格とはどのようなものなのでしょうか?不動産鑑定評価における限定価格についてご紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産の鑑定評価によって求める限定価格とは?

不動産 鑑定 限定 価格

不動産の鑑定評価によって求める価格の種類

一般的に用いられている不動産鑑定評価書では、基本的に正常価格が用いられていますが、不動産鑑定評価書では依頼目的や条件に合わせ、正常価格以外のものが用いられる場合もあります。

正常価格とはどのようなものなのか、それ以外の価格とあわせて見てみましょう。

正常価格とは

正常価格とは、不動産市場で売買される際に適正だと考えられる価格のことです。

対象となる不動産市場の条件には、市場参加者に制限がないこと、一定期間以上市場に物件が公開されていること、誰でも自由に市場に参加ができることがあります。

こう見ると少し難しいものだと感じてしまうかもしれませんが、この条件は通常の不動産業者が参加している不動産市場そのものです。

つまり、正常価格とは、仲介業者などを利用して不動産の売買を行う際に適正な価格のこと、いわゆる相場と言えます。

限定価格とは

限定価格とは、一般的な不動産市場とは違った目的、条件で売買される不動産に対して用いられるものです。

不動産の売買では、市場を経由する以外にも特定の当事者間だけで売買を行う場合もあります。

このような取引でも、基本的には市場価格である正常価格を用いて土地の評価額を算出しますが、土地を取得または売却することによって、市場価値以上の利益や損失が発生する場合もあるのです。

こういった市場価格とは違う視点で評価額を計算しなければならない場合に用いられるのが限定価格です。

特殊価格とは

特殊価格とは、文化財である不動産や宗教建築物、公共施設など、市場性の無い不動産に対して用いられる価格です。

不動産鑑定評価というと、不動産の売買を前提に評価額を調査するものというイメージがありますが、文化財や宗教建築物、公共施設などは通常市場で売買されることはありません。

このような不動産に対し、保存や税額の計算など、売買を前提としない状態での評価額を知りたい場合に用いられるのが特殊価格です。



不動産の鑑定評価によって限定価格を求めることができるケース

不動産 鑑定 限定 価格

不動産鑑定評価で限定価格を用いて鑑定評価を求めたい場合、どのようなケースなら限定価格を使用することができるのでしょうか?

一般的な不動産売買で起こりやすい限定価格のケースをご紹介します。

借地権者が底地の併合を目的とした売買に関連するケース

借地契約を結んで土地を借りている場合、借地契約で建築条件などが定められています。

そのため、建物の建て替えなどに制限がかかり、土地としての魅力は通常の土地に比べ低くなっていると考えられるのです。

もし、借地権者が底地を購入し、完全所有権を手に入れれば、借地契約による建築制限などがなくなり、土地としての魅力、評価が通常の土地と同じ状態まで回復します。

つまり、底地の価格で底地を購入する以上のメリットが考えられるというわけです。

このような場合、買手は底地を正常価格より高い価格で購入するだけの経済的な合理性が認められるため、正常価格に完全所有権を得た場合のメリットを含めた価格が計算されます。

経済合理性に反する不動産の分割を前提とした売買に関連するケース

土地の売買では、所有する1つの土地をそのまま販売するというケースだけではありません。

用地買収などで土地の一角だけを売却したり、広い土地の一部を売却したりすることもあるでしょう。

このような分割売却を行った際に、土地の形状が変わり、残った土地が利用しにくくなることがあります。

土地の評価額は土地の所在地や路線価だけでなく、利便性などの要因も考慮して決定されるもののため、このような分割売却によって土地形状が悪化すると、残地の評価額が下がってしまうのです。

こういった売買の際には、分割によって被る評価額の低下について補償を受けることができ、限定価格を用いて補償を含めた価格を計算します。

隣接不動産の併合を目的とした売買に関連するケース

土地形状が悪い不動産に隣接する土地を購入する場合など、所有する不動産に面した土地を買い取ることで土地が使いやすくなったり、価値が上がったりすることがあります。

このような場合は、正常価格で購入する以上のメリットが購入者に認められるため、売手は限定価格を用いて、メリットを販売価格に上乗せすることができます。

ただし、この場合の価格変動は、併合した土地の評価額が2つの土地それぞれに分かれていた場合に比べて増額していることが認められなければなりません。

広い道に接したから価値が上がったはず、広くなったから値上がりしたという印象論ではなく、不動産鑑定評価で実際の値上がりが確認できる必要がありますので、注意しましょう。

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ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

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