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2020年08月19日更新

自宅を売却する方法が違うと手順も違う?流れと売却期間について

自宅を売却する場合、売却方法にはどのようなものがあるのでしょうか?不動産の売却にはさまざまな方法があり、方法によって手順や流れが変わります。それぞれの売却方法の特徴と、基本的な流れ、売却にかかる期間などを見てみましょう。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

自宅を売却する方法は一つではないの?

自宅 売却

自宅を売却する方法には、不動産業者などに買主を探してもらう「仲介」、不動産業者に家を売る「買取」が一般的です。

通常、不動産の売却では住宅ローン残債がある状態では売却を行うことは難しいのですが、一括で完済すれば物件に設定されている抵当権が外せるため、通常の手続で売却を行うことができます。

また、もしローン返済が難しくなった場合には、金融機関等と協議して抵当権を抹消し、不動産を売却した利益で返済を行う「任意返済」という方法を用いることも可能です。

仲介

仲介とは、物件の販売を不動産業者に仲介してもらう手法で、不動産業者に家を売りたいことを伝え、仲介契約を結んだ後に広告などを利用して買主を探してもらいます。

買主が見つかれば、不動産業者を仲介として買主と条件交渉を行い、交渉がまとまれば売却を行います。

買取

買取は、不動産業者が売主の所有する不動産を買い取る方法です。

仲介と違い、不動産業者との交渉がまとまれば売却することができるため、販売にかかる時間を抑えることができます。

任意売却

任意売却は、住宅ローンの返済が難しい場合に行う方法で、不動産に設定されている抵当権を抹消し、物件を通常の手順で売却、得られた売却益でローン残債を返済します。

ローンの額と売却額によっては完済することができず、借入が残ってしまう場合もありますが、このような場合は別のローン契約を結んで返済していくかたちが一般的です。

自宅を不動産業者と媒介契約して売却する流れと期間は?

不動産業者と媒介契約を結んで行う仲介による売却は、どのような流れで行われるのでしょうか?

基本的な仲介による住宅売却の流れをご紹介します。

媒介契約して売却する流れ

1.自宅売却の準備

自宅を売却する際には、まず必要書類を集めます。

必要な書類は登記関係の書類や身分証明書、住民票、固定資産税評価通知書などです。

2.相場調査

インターネット上の不動産情報サイトや新聞広告などを利用し、販売したい物件と似た条件のものを調べ、相場を把握します。

3.複数社に査定依頼

複数の不動産業者に物件の査定を依頼し、査定結果を比較する相見積もりを行います。

4.媒介業者の選定と契約

見積もり結果を比較し、依頼時の対応なども考慮した上で媒介契約を結ぶ業者を選定し、契約を締結します。

5.販売開始

不動産媒介契約を締結したら、不動産業者は広告や不動産流通情報システム(レインズ)に物件を登録し、購入希望者を探します。

6.内覧

購入希望者が見つかったら、物件の内覧を行います。

内覧の際には立ち会いが必要ですが、居住中でない場合には不動産業者の担当者が立ち会うため、売主が立ち会う必要はありません。

7.購入希望者と交渉

内覧後、購入の意思がある場合には、販売条件についての交渉を行います。

この時、価格について詳細な交渉を行いますが、価格以外にも条件などがある場合には、この段階で伝えます。

8.売買契約

価格などの条件について合意が得られたら売買契約書を締結し、契約に則って引渡しや登記などの手続を行います。

自宅売却までにかかる期間

自宅を売りに出して引き渡すまでの期間は、買主が見つかるタイミングにもよりますが、媒介業者との契約までに約1カ月、広告などで希望者が見つかるまでに約2カ月、交渉や協議などに約1カ月が目安です。

合計で約4カ月、場合によってはもっと短期間で売れる場合もありますが、時期や条件によっては半年以上かかる場合もあります。



自宅を不動産業者に買取で売却する流れと期間は?

不動産業者に物件を買ってもらう買取を利用する場合、どのような流れで手続きが進んでいくのでしょうか?

買取で売却する流れ

1.自宅売却の準備

売却に必要な書類を準備します。

主に必要な書類は、身分証、住民票、登記関係書類、固定資産税納税通知書、工事記録、建築設計書などです。

2.相場調査

不動産情報サイトなどを利用して売りたい家の相場を調べます。

ただし、買取の場合は仲介に比べ、買取価格が低めという点に注意しておきましょう。

3.複数社に買取査定依頼

一括査定サイトなどを利用し、買取を実施している不動産業者に買取査定を依頼します。

4.物件調査

査定を申し込むと、不動産業者の担当者が物件を訪問し調査を行います。

5.買取価格の提示

物件調査の結果や販売実績などをもとに不動産業者が計算を行い、売却希望者に対して買取価格を提示します。

複数社に査定を依頼しておけば、より条件の良い業者を見つけることができるのでおすすめです。

6.物件引き渡しの条件確認

引渡しや支払いのタイミング、引き渡し時までに行っておく作業などについて買取業者と相談し、条件を確認しておきます。

買取の場合は仲介と違い業者相手の交渉ですので、引き渡しのタイミングなどはある程度融通が利く傾向があります。

7.売買契約

価格や引き渡しなどの条件に納得できたら売買契約書を作成し、契約を結びます。

8.決済

引き渡しや登記の変更など、契約時に定めたさまざまな条件が満たされると、売却代金や手数料等の精算を行います。

買取で売却するまでの期間

買取は仲介と違い、不動産業者が物件を買う仕組みですので、購入希望者を探す必要がなく、広告や宣伝などといった販売活動の時間がかかりません。

そのため、一般的には約1カ月が売却までの目安です。しかし、手続等がスムーズに進めば約1週間で決済まで進むこともあります。

ローン返済ができなくなり自宅を任意売却する流れと期間は?

ローン返済ができなくなった場合には、自宅を売却してローン残債を返済する任意売却を行います。

任意売却ではどのような流れで手続きを行うのでしょうか?

任意売却の流れ

1. 住宅ローンの滞納

任意売却は住宅ローン返済が不可能になった場合に用いられる手法ですので、実際に住宅ローンの返済が不可能な状態になっている必要があります。

2. 相談先の選定

任意売却は住宅ローン契約を結んでいる金融機関に任意売却を認めてもらうだけでなく、返済計画などについても交渉を行わなければなりません。

個人でも金融機関と交渉して手続きを進めることはできますが、専門的な知識も必要となるため、司法書士や弁護士などの専門家に相談して交渉などを代行してもらった方が良いでしょう。

3. 現状確認

債務状況や債権者、保証人、税金の滞納状況などについて確認する現状確認を行います。

4. 不動産の査定

不動産業者や不動産鑑定士に依頼し、任意売却を行う不動産についての評価額を調査します。

5. 媒介契約締結

さまざまな調査が完了したら、不動産の媒介を行う業者と契約を結びます。

媒介契約を結んだ業者は、債務者の代理人として債権者との交渉を行うことができるため、抵当権の抹消交渉等についても任せることが可能です。

6. 債権者または抵当権者と保証人との交渉

金融機関などの債権者や抵当権者、保証人を立てている場合は保証人と交渉を行い、任意売却についての許諾を得ます。

住宅ローンの場合、保証人ではなく保証会社が保証を行っていることが多いため、保証会社の担当者と交渉を進めていくのが一般的です。

この時、債権者が複数存在するなら、各債権者に売却益をどう分配するかについてもとりまとめます。

7.固定資産税の滞納による差押登記解消の交渉

固定資産税の滞納がある場合には、不動産に対して差押登記が行われている可能性があります。

差し押さえとは、滞納した税金などを資産の売却によって回収する目的で国が行う、不動産を自由に処分できなくする手続きです。

任意売却を行う際には、この差押登記があると売却することができなくなってしまいますので、固定資産税の納付方法などについて税務署と協議を行い、差押登記を解消してもらう必要があります。

この交渉については、代理人による交渉も可能です。

8. 物件の売り出しと購入者の選定

任意売却について債権者との合意が得られ、差押登記の抹消が済んだら物件を売りに出すことができます。

売却の手続きは通常の仲介や買取と同じです。

9. 債権者の同意をとる

購入希望者が見つかったら、債権者に売却先についての確認をとります。

10. 購入者との売却契約の締結

債権者の同意が得られたら売却を行うことができますので、購入希望者と協議し、売買契約書を作成して契約を結びます。

11. 引越しかリースバック契約の締結

売買契約を結んだら、物件の引き渡しを行う必要があるため、引っ越しを行います。

投資目的の購入者だった場合には、売却した物件に家賃を支払って住みつづけるリースバックという方法を用いることもできますので、住みつづけたいという場合にはリースバックできる購入者を探すと良いでしょう。

12. 任意売却契約の完了と清算

売却代金が振り込まれたら、債権者に対しローン残債を返済し、固定資産税や媒介手数料などを支払います。

任意売却にかかる期間

任意売却は、物件の売却手続きそのものは仲介とほぼ同じですが、債権者との交渉を行わなければなりません。

また、固定資産税の滞納がある場合、税務署との交渉も必要ですので、通常の売却手続きに比べ、売却にかかる期間はどうしても長くなるでしょう。

任意売却にかかる期間の目安は、購入希望者がスムーズに見つかれば約3カ月、交渉等に時間がかかった場合は約6カ月が目安です。

自宅をより高くより早く売却するコツはあるの?

自宅 売却

自宅の売却方法はさまざまですが、一般的に仲介形式での売却が最も売却価格が大きいとされています。

これは、買取では不動産業者が購入者を見つけるまでの間、経費を支払う必要があり、場合によってはリフォーム等も行う必要があるからです。

仲介による売却なら、不動産業者は売主と買主を仲介するだけのため、経費等を抑えることができ、その分販売代金が多く売主に入ってきます。

より効果的に物件を売却する方法

売りたい物件をよりスムーズに、高い価格で売却するためには、ただ不動産業者に任せているだけでは十分ではないかもしれません。

不動産売却のコツは、物件の印象を良くして住みたい、買いたいと購入希望者に考えさせることです。

掃除や整理、家財処分を行った後、モデルルームのように物件を整える「ホームステージング」の実施や、宣伝では分かりやすく見やすい写真を豊富に掲載するようにすると良いでしょう。

また、内覧時には設備などをしっかり確認できるよう部屋の片付けを行い、内覧者がゆっくり物件を確認できるよう、子供や家族が居る場合には外出してもらうこともポイントです。

その他にも、内覧者の質問には正確に、正直に答えることが内覧者に良い印象を与えるコツですので、質問されそうな項目についてはあらかじめ仲介業者と相談し、どのように答えるか決めておくと良いでしょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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