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2020年08月19日更新

自宅の売却時にかかる税金について詳しく解説!

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

自宅の売却時にかかる税金の種類

自宅 売却 税金
自宅を売却すると税金がかかりますが、一体どのような税金が課せられるのでしょうか?

代表的な3つの税金についてご紹介します。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記を行う際にかかる税金です。

売買や相続、所有権の保存、所有権の移転、抵当権の設定などを行う際に必要となりますが、2019年1月現在は軽減税率が導入されており、売買の場合は固定資産税評価額の2.0%の税率が1.5%に引き下げられています。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却した際に得た利益に対して課せられる税金です。

利益に対して課せられるのですが、売却額そのものから税額を計算するのではなく、不動産を取得した費用と売却価格を考慮した上で税額を計算するため、売却費用が購入費用より下がった場合等は発生しません。

また、譲渡所得税にはさまざまな特例も用意されているため、上手に活用することで納める税金を大幅に減らすことができます。

消費税

物品の購入やサービスを利用する際にかかる税金が消費税です。

不動産売買でも消費税はかかりますが、原則として、事業目的として不動産の売却を行った場合にのみ消費税が課税され、課税対象も建物に限ります。

つまり、個人がマイホームなどを売却した場合や、事業者が土地の売却を行った場合については、消費税はかかりません。

ただし、仲介業者に不動産の売却を依頼した場合などについては、手数料や広告費などに消費税がかかります。

また、個人の場合でも、自営業などで事業用として利用していた不動産を売却する場合については消費税の対象となる点に注意が必要です。



自宅を売却した際の譲渡所得とは

自宅を売却した際に得られる利益のことを譲渡所得といいます。

この譲渡所得とはどのようなもので、どうやって計算するのでしょうか?

譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産を売却した際の譲渡価格から、不動産の購入にかかった費用である取得費と売却にかかった譲渡費用を引いたもののことです。

譲渡価格の内訳は、不動産の売却金額が中心ですが、固定資産税や都市計画税の精算金も含む点に注意しましょう。

これらの税金は、毎年1月1日時点での所有者に課せられる税金のため、年の途中で不動産を売却すると、所有していない不動産に対して税金を支払うということになってしまいます。

そのため、不動産の売買を行う際には、所有権が移転時から12月31日までの期間について、売主が納付済みとなっている固定資産税、都市計画税を買主が精算するのが一般的です。

課税譲渡所得の計算式

譲渡所得税は、不動産を売却した際に得られた利益をもとに計算する税金ですが、譲渡所得そのものを用いて計算するわけではありません。

譲渡所得税では、譲渡所得をもとに算出した課税譲渡所得というものを使って税金の計算を行います。

この課税譲渡所得とは、譲渡所得から特定の条件で税金の控除が行われる特別控除の金額などを差し引いたものです。

つまり、不動産の売却益と固定資産税などの精算金によって譲渡所得が得られたとしても、特別控除で課税譲渡所得がゼロになった場合、譲渡所得税はかかりません。

注意点として、譲渡所得税は分離課税のため、他の所得税と損益を通算することができません。

そのため、確定申告を行う際には、不動産譲渡所得について別に記載する必要があります。

長期譲渡所得とは

譲渡所得税の税率は対象となる不動産を売却までどれだけの期間所有していたかによって変化します。

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として扱われ、5年以内の場合に比べて低い税率で譲渡所得税等の計算を行うことができるのです。

長期譲渡所得の対象となる物件を売却した場合の税率は、譲渡所得税が15%、住民税が5%ですが、2037年までの期間は復興特別所得税として2.1%が上乗せされます。

そのため、合計の税率は、所得税15%に復興特別所得税2.1%をかけた15.315%に住民税の5%を追加した20.315%です。

短期譲渡所得とは

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得の対象となりますが、5年以内に不動産を売却した場合、どのような扱いとなるのでしょうか?

不動産を5年以内に売却した場合は、長期譲渡所得ではなく「短期譲渡所得」として扱われ、税率が長期譲渡所得に比べ大幅に上昇します。

短期譲渡所得の対象となった場合の税率は、譲渡所得税が30%、住民税は9%です。

また、長期譲渡所得の場合と同じく譲渡所得税の税率に復興特別所得税2.1%が上乗せされるため、合計の税率は譲渡所得税が30%に2.1%をかけた30.63%、これに住民税9%を加えた39.63%となります。

長期譲渡所得の税率が20.315%ということを考えると、短期譲渡所得とは税率が約2倍の差となり、大幅に税額が変わってしまうのです。

特別控除などで譲渡所得がゼロになる場合は税金が課せられないため、短期譲渡所得でも問題はありません。

しかし、課税譲渡所得が発生する可能性がある場合には、できる限り長期譲渡所得の対象となる時期まで売却のタイミングを先延ばしにした方が良いでしょう。

自宅売却時の税金の計算に関わる取得費とは

自宅 売却 税金

譲渡所得税の計算を行う際には、まず売却価格と固定資産税、都市計画税の精算金から不動産の取得にかかった費用である取得費を引かなければなりません。

この取得費とは、どのようなものなのでしょうか?

取得費とは

取得費とは、不動産を取得した際にかかる費用のことです。

不動産の価格の他に、さまざまな手数料や税金などが含まれます。

取得費の計算方法

取得費の計算では、不動産を取得するためにかかった費用のうち、法律で取得費に含まれるものを全て合計します。

不動産の取得にかかった費用というと、購入費用などがイメージされますが、取得費ではそれ以外にさまざまな費用についても含めることが可能です。

取得費に含まれる費用

取得費ではさまざまな費用、購入費用以外の費用についても合計することができますが、実際にはどのような費用を取得費に含めることができるのでしょうか?

不動産の購入費用

不動産を購入した際にかかる費用、不動産の代金や登記費用などの不動産取得税、印紙税の他に、不動産業者を利用した場合には仲介手数料も購入費用に含みます。

遺産相続によって不動産を取得した場合については、取得額についても相続人に引き継がれるとされているため、相続した不動産を売却したとしても、購入費用がゼロになるというわけではありません。

賃貸契約者を立ち退かせた場合にかかった費用

賃貸物件を購入した際に、自らが居住するなどの目的で借主の立ち退きを行った場合、借主に支払った立ち退き料も取得費用として計算することができます。

ただし、裁判で立ち退きを求めた場合については、裁判にかかった費用は取得費に含まれません。

土地の造成にかかった費用

農地や山林などを購入し、土地を造成して宅地にした場合は、土地の造成費用を取得費に含めることが可能です。

この造成費用には、津波や洪水対策として土盛りを行った場合も含まれます。

土地の測量にかかった費用

隣接する敷地との境界を確定するために実施する測量や、建物の設計のために行う測量でかかる費用についても取得費に合計することができます。

土地利用目的と認められる場合の建物の建築解体費用

建物付の土地を購入して新しい家に建て替える場合など、最初から土地の利用を目的としていることが明確に認められる場合には、建物の解体費用と、新築費用を取得費に含めることができます。

土地利用目的として認められる条件は、建物付の土地を購入して約1年の間に建物を取り壊し、新しい住宅の建築をはじめた場合です。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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