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2021年05月27日更新

自宅は売却して終わりじゃない!確定申告で最低限知っておきたいこと

自宅を売却した際には、売却によって得られた利益について確定申告を行わなければなりません。自宅売却時の確定申告で必要な書類、確定申告を行うタイミング、確定申告を行う際に注意するポイントなどについてご紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

自宅を売却した時の確定申告に必要な書類について

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自宅を売却した際には確定申告が必要です。

申告を行うにあたってどのような書類が必要なのでしょうか?詳しく見ていきましょう。

確定申告書B様式

確定申告の申請用紙には、いくつかの種類がありますが、不動産を売却した場合については「確定申告書B様式」を使用します。

これは、事業所得や不動産所得があった際に利用するもので、不動産所得の確定申告を行う場合以外にも、自営業の方なども使用する用紙です。

申請用紙は、税務署の窓口での入手以外にも、国税庁のホームページからダウンロードすることもできます。

また、事前準備が必要ではありますが、専用のウェブサイトを利用して必要事項を入力して行う「e-tax」なら、申請用紙を事前に入手する必要はありません。

譲渡所得の内訳書

売却した不動産に関する情報や、売却した金額、売却のためにかかった費用などを記入する書類です。

不動産を売却すると税務署から用紙が送られてきますので、確定申告までに記入して保管しておきましょう。

購入時と売却時の売買契約書

購入時と売却時に作成した不動産の売買契約書についてコピーを用意しておきます。

コピーした売買契約書については、確定申告の際に添付しますので、申請書と一緒に保管しておきましょう。

売却した建物について、取得時に新築した場合や、購入後に改築した場合については、工事請負契約書のコピーも添付します。

登記簿謄本

登記簿謄本は法務局で入手することができる書類で、確定申告の際には売却した不動産の全部事項証明書を用意してください。

全部事項証明書は、建物と土地が別々に記載されていますので、土地と建物の両方をまとめて売却した場合には、双方の全部事項証明書が必要です。

また、譲渡所得税の3,000万円特別控除や、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例について申告を行う場合は、元本を提出する必要はありません。

全部事項証明書の入手にかかる手数料は、書面で請求した場合が600円、オンラインで申請を行い、郵送で受け取る場合が500円、オンライン申請で窓口受け取りの場合は480円です。

手数料の支払いについては、窓口で受け取る場合はその場で支払うことができますが、オンライン申請の場合はインターネットバンキングやATMを利用して納付することができます。

仲介手数料などの領収書のコピー

売買代金受領書や仲介手数料の領収書、固定資産税精算書、増改築を行った場合は工事代金領収書についてコピーを用意します。

仲介手数料や売買代金受領書、固定資産税および都市計画税の精算書については、取得時と譲渡時のものがそれぞれ必要です。

取得時に土地を購入し、ハウスメーカーで家を新築した場合については、工事代金の領収書のコピーも用意します。



自宅を売却した時の確定申告はいつ行えばいいのか

売却した翌年に確定申告を行う

確定申告では、前年の1月1日から12月31日の間に得られた所得について申告を行います。

そのため、不動産売却を行った場合には、売却を行った翌年の確定申告で不動産売却に関する申告を行わなければなりません。

例えば、2018年に不動産売却を行った場合は2019年に確定申告を行わなければなりませんし、2019年に売却したらなら、2020年が確定申告のタイミングです。

確定申告は売却した翌年に行う必要があるため、年末に不動産を売却すると、必要書類の調達や記入といったスケジュールに余裕が持てないこともあります。

このような場合には、売却前に用意できる書類についてはあらかじめ用意しておくと、スケジュールに余裕を持って準備を進めることができるでしょう。

2月16日~3月15日と決まっている

確定申告の期間は、毎年2月16日~3月15日と定められています。

この期間中に確定申告に必要な書類を揃え、税務署窓口または郵送で申請を行わなければなりません。

もし、何らかの事情によってこの期間中に確定申告を行うことができなかった場合には、無申告加算税が加算されてしまいます。

ただし、申請期限を越えてしまった場合でも、期限から2週間以内に自主的に確定申告を行い、確定申告で発生する税金を期限までに納めていれば無申告加算税は課せられません。

しかし、申告を行った日の前日から5年間のうちに無申告加算税や重加算税を課されていない、もしくは無申告加算税の不適用を受けたことがある場合は、上記の条件を満たしても無申告加算税が課せられます。

事前に準備すればインターネットで行える

確定申告書類を郵送する場合は郵便局等に、窓口で申告する場合は税務署まで出向く必要がありますが、仕事の都合などで平日に時間を作るのが難しい場合にはどうすれば良いのでしょうか?

このような時間的な都合で申請が難しい方向けに、インターネットを利用して確定申告を行うことができるサービス「e-tax」が用意されています。

e-taxでは、専用のソフトを利用して必要事項を記入すれば、そのままデータを送信して申請を行うことが可能です。

ただし、e-taxを用いた確定申告では、添付書類を別途郵送する必要があるため、不動産売却を行った年のみ確定申告を行うという場合には、郵送での申請でもそれほど作業内容に違いはないでしょう。

e-taxの利用については、マイナンバーカードと認証用のカードリーダーまたは、税務署で発行できるIDとパスワードが必要ですので、希望される方は確定申告の時期が来る前に用意しておきます。

インターネットに接続する機材については、以前はパソコンが必要でしたが、2019年の確定申告より、スマートフォンアプリが利用できるようになりました。

スマートフォンアプリを利用して確定申告を行う場合は、マイナンバーカードを用いた認証は使用できませんので、税務署でIDとパスワードを発行してもらう必要があります。

自宅を売却した時の確定申告のポイントについて

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給与所得ではないので年末調整で処理できない

給与所得者の場合、医療費などの控除について年末調整で処理することができます。

しかし、不動産の売却によって得られた所得については、年末調整の対象外として扱われるため、年末調整によって処理することができません。

そのため、給与所得者であっても、不動産の売却を行った際には、確定申告を別に行う必要があります。

建物のみ「減価償却費」が発生する

不動産売却時には、譲渡所得税がかかりますが、この譲渡所得税は売却価格から取得費を差し引いたもので計算されます。

取得費は不動産の購入費用のことですが、新築物件を購入した場合、築年数が経過するため、基本的には売却すると新築時より安価になることがほとんどです。

そのため、土地価格が値上がりしていない限り譲渡所得税がかからないと思えますが、実は確定申告では、建物部分について取得費に減価償却が適用されます。

減価償却とは、建物を建築してから毎年どれだけ資産価値が下がるかを表すものです。

不動産の場合は固定の割合で価値が下がる定額法が用いられており、木造住宅の場合は、

  • 「建物購入価格×0.9×0.046×年数」

で減価償却が計算されます。

不動産の価格は新築時が最も高く、築浅物件だとしても中古ならば大幅に売却価格が低下するものですので、減価償却で価値が下がったとしても売却価格が購入価格を超えることはほとんどありません。

ですが、上で触れたように土地価格が上昇している場合などには、売却によって利益が発生し、譲渡所得税を納める必要がでてくる場合もありますので、注意しましょう。

不動産売却を依頼する際の業者の選び方について

不動産売却を不動産業者に依頼する場合、どのように業者を選べば良いのでしょうか?

不動産の売却価格は、物件の年数や状態、立地条件、景気などによって変わりますが、不動産業者の販売計画によっても変動します。

不動産業者を探す際には、まずインターネット上で利用できる一括査定サービスや、不動産情報誌などを利用して複数の業者を選定し、相見積もりを行うと良いでしょう。

相見積もりを行えば、対応や売却想定価格などについての比較を行うことができるため、よりよい業者を選ぶことができます。

また、親族や友人で不動産を売却した方がいらっしゃる場合には、売却を依頼した不動産業者を紹介してもらったり、不動産業者の対応について相談したりするのもおすすめです。

売却に満足しているなら喜んで紹介してくれるでしょうし、もし不満があった場合には前もって情報を教えてくれるので、手間を掛けずに良い業者を探すことができるでしょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

そんな方は、簡単に無料で一括査定が可能なサービスがありますので、ぜひご利用ください。

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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