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2020年08月19日更新

自宅を高額で売却するための査定額を上げるポイント

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産の査定とは?

自宅 売却 査定

査定の種類

不動産の査定では、一括査定サイトの利用、机上査定、訪問査定がよく用いられています。

これらの査定方法は、一体どのようなものなのでしょうか?

一括査定サイト

一括査定サイトは、複数の不動産業者にまとめて査定を依頼することができるインターネット上のサービスです。

実際の査定では、入力された情報をもとに机上査定や訪問査定を用いて査定を行います。

机上査定

机上査定は、物件の立地や築年数、構造、近隣の販売実績などをもとに、売却できると考えられる価格を計算する査定方法です。

実際の物件を確認せずに査定を行うため、売却価格の精度は高くありませんが、情報だけである程度の目安を知ることができるため、不動産業者の対応や強みを把握することができます。

また、机上査定は簡易的な査定のため、査定に時間がかからず、比較的短時間で査定結果が得られるのも魅力です。

訪問査定

訪問査定は、実際に物件を訪問し、建物の状態や周辺環境などを調べる査定方法です。

建物の立地や状態を確認してから査定を行うため、査定結果が出るまでに時間がかかりますが、机上査定より多くのデータを用いて査定を行うことができるため、より精度の高い価格予想を得ることができます。

机上査定&訪問査定がおすすめの理由

一般的な不動産売却の流れでは、一括査定サイトなどを用いて机上査定を行い、その後訪問査定を行います。

これは、机上査定によってある程度条件や対応の良い不動産業者を選び、訪問査定でさらに対応や条件面を比較するためです。

机上査定は販売実績や立地条件など、基本的な情報をもとに行われるため、よほど相場から外れた価格以外は業者比較の材料にはなりません。

机上査定でこのような相場を外れた査定を行う業者を省き、訪問査定を行うことにより、精度が高い査定結果から、条件の優れた不動産業者を選ぶことができるのです。

自宅の査定を専門家に依頼する方法もある

不動産の査定方法には、不動産業者が行う経験則をもとにしたものの他に、国家資格である不動産鑑定士が実施する「不動産鑑定評価」というものもあります。

こちらは鑑定方法が法律で定められているため、不動産業者の調査方法に比べて精度が高く法的に証明として利用することができる調査結果を得ることができるのが特徴です。

有資格者による査定のため、簡易的な調査でも約10万円から、本格的な調査の場合は約20万円からが費用の相場とされています。

不動産業者による査定が無料で行われることが多いことを考えると、手数料を支払って鑑定するのはもったいないように思えますが、不動産鑑定士による評価は不動産業者の思惑などがないフラットな情報です。

想定される売却価格が高額になる場合など、評価基準となる相場を正確に把握しておきたい場合等に利用すると良いでしょう。



査定で重視されるところ

不動産査定では、どのようなポイントを重視して価格をつけるのでしょうか?

基本的な査定の基準などについて見てみましょう。

査定の基本は?

不動産会社が行う査定では、建物の築年数、利便性、物件の構造などから査定を行うのが一般的です。

築年数は短ければ短いほど高い査定結果が得られる傾向があるため、同条件の物件なら築5年と築20年では大幅に査定結果が異なります。

利便性については公共交通機関の駅や幹線道路、商業施設、公共施設までの距離や数など、生活する上で便利だと思われるものが査定結果に反映される仕組みです。

不動産情報誌や不動産情報サイトでもこの利便性の部分は重視されているため、最寄りの学校までの距離やコンビニ、スーパーなどの距離、駅までの距離などが必ず記載されています。

物件の構造については、木造や鉄筋コンクリートなどの建築方法の他に、間取りや玄関の向きなど、利便性にやや関わる部分も査定の対象です。

基本的には鉄筋コンクリート構造の物件は査定額が高くなる傾向があり、間取りについては無理のない間取りのものが好まれる傾向があります。

戸建てとマンションの査定ポイントの違い

戸建てでもマンションでも、不動産査定のポイントそのものについて大きな違いはありません。

しかし、マンションの場合は駐車場の数や管理費、管理規約、修繕費の積立などを考慮する必要がありますし、一戸建ての場合は建てなおすことを考え、土地そのものの良さを考慮します。

また、築年数についても、戸建て住宅とマンションでは価格の減少傾向が変わるため、査定結果に影響するポイントです。

マンションの場合、築年数による価格減少は5年ごとに平均約5%減少する傾向がありますが、木造一戸建てでは約20年で資産価値は下限の約20%まで下がるとされています。

そのため、築20年を超える木造住宅とマンションを比較すると、マンションの方が売却価格は高くなる事例も多いのです。

このように、戸建て住宅とマンションでは査定の際に注目されるポイントや査定方法にちょっとした違いがあります。

築年数や間取り、周辺環境など、基本的な査定ポイントに比べると査定結果への影響は少ないですが、場合によっては大きな違いとなる可能性もあるため、不動産を売却する際にはこの違いについても考慮しておきましょう。

査定額アップのコツ

自宅 売却 査定

住宅の査定では、基本的な査定ポイントによってある程度の価格が決められますが、それ以外の条件で査定額がアップすることはあるのでしょうか?

売主の工夫や準備によって査定額をアップさせられるポイントをご紹介します。

良い印象を与えられるよう工夫する

不動産業者による査定は、同じ地域にある似た条件の物件相場に、該当する建物の状態を加味して行いますが、状態の把握については担当者の印象によってある程度変化します。

そのため、訪問査定の際に部屋を片付けて広く見えるように工夫したり、窓や壁紙などの内装部分を綺麗に清掃したりしておけば、わずかですが査定結果が良くなる可能性があるのです。

また、水回り設備については、老朽化やひどい汚れがあるとリフォームや清掃の手間がかかるため、売れ行きが悪くなったり売却価格が下がったりする傾向があります。

査定前に水回り設備の清掃や消臭を行い、これらの設備の状態が良いと感じられるようにしておけば、より良い査定結果を得ることができるでしょう。

ハウスクリーニングを行うという方法も

水回り設備や内装など、個人で完璧に清掃するのは難しい場所については、ハウスクリーニングを依頼してできる限り良い状態に戻すというのも効果的です。

これらの設備の状態は物件の売れ行きに影響するため、リフォーム前提の物件として、リフォーム費用を考慮した査定が行われてしまうことがあります。

プロの行うハウスクリーニングはお金がかかりますが、ハウスクリーニングを行うことで設備がまだ使用できる、リフォームの必要がない物件だと判断されれば、その分査定価格や販売価格が高くなるでしょう。

査定を依頼する時のポイント

査定までに用意しておく書類

査定を申し込む際には、あらかじめ建物の設計図や公図、リフォームを行った場合はリフォーム履歴、可能ならば周辺状況をまとめたリストを用意しておくと良いでしょう。

これらの書類があれば不動産業者側で情報を収集する手間が省けるので査定結果を早く入手することができますし、リフォームによって設備などが新しくなっていれば、それだけ査定結果もアップします。

査定前に相場を調べておく

不動産の査定は不動産業者が行うため、前情報がなければ査定結果が正しいかどうかを判断することができません。

広告や不動産情報誌、インターネットサイトなどを利用し、近隣地域での物件情報を調べ、売りたい物件がどれくらいの価格で販売されているか、ある程度の相場を把握しておきましょう。

より正確な相場が知りたい場合には、不動産鑑定士に依頼して不動産の鑑定評価を行うのもおすすめです。

複数の業者に査定を依頼する

査定方法の項目でも触れましたが、査定結果は不動産業者によってある程度変わります。

複数の業者に査定を依頼することにより、業者間での査定結果や対応について比較を行えば、より条件の良い業者を探すことができるでしょう。

ただし、査定結果については、自社で媒介契約を得る目的で意図的に高く設定する業者もあるため、前の項目の方法で調査した相場から外れた査定を行う業者については、なぜ高いのかを確認しておく必要があります。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

そんな方は、簡単に無料で一括査定が可能なサービスがありますので、ぜひご利用ください。

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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