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2020年08月19日更新

自宅を売却後に住み続ける方法について詳しく解説!

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

自宅を売却後に住み続ける方法「リースバック」について

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自宅を売却したいが、その後も住み続けたい場合には「リースバック」という方法があります。

どのようなものなのか見ていきましょう。

リースバックとは

「リースバック」とは、持ち家である自宅を、不動産会社や投資家などが一括で買い取り、自宅を売却した人と不動産会社がリース契約を結ぶことによって、自宅に住み続けることができるというものです。

しかし住める期間は買い手である不動産会社等であらかじめ設定されている場合が多く、家賃となるリース料が毎月発生します。

リースバックを利用するケース

リースバックの利用者に多いのは高齢者です。

自宅はあるが、今後の老後の資金や生活費などに不安があるという場合にリースバックが利用されるケースが増えています。

自宅を不動産会社などに売却した資金を老後の生活費用にあてることができ、将来の自宅の相続などに関する不安も減らすことができます。

また、資金を得ながらも住み慣れた自宅に住み続けることができるという点もリースバックが利用される理由の1つです。

対象となる物件

リースバックの主な対象となる物件は、土地付きの一戸建てやマンションです。

対象となる物件に規定はありませんが、不動産会社がリース契約終了後でも売却を見込める不動産が条件になると言われています。

しかしその建物が、現在の法律で定められた容積率や建ぺい率をオーバーしている場合は違反物件となり、対象にはならないでしょう。

リースバックの契約期間やリース料の一例

リースバックの契約期間は、契約を結ぶ不動産業社等によっても異なりますが、3年契約として契約満了時に再契約を行うシステムをとっている例があります。

また、契約者がリース料を滞りなく支払う場合は、無期限で自宅に住み続けることが可能なケースも存在します。

再契約時には、不動産や金利の状況を見てリース料の見直しが行われるケースもあるでしょう。

家賃となるリース料は、1年間で不動産の買い取り価格の約10%程度が相場です。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックのメリットは、売却した後も自宅に住み続けることができるという点です。

生活そのものを変える必要もなく引越し費用なども発生しません。

また経済的な事情で自宅を手放したなどの情報を関係者以外に知られることもないでしょう。

一方でリースバックのデメリットは、自宅に住んでいても家賃を毎月支払わないといけない点です。

また、再度自宅を買い戻したいと思った場合でも、売却価格よりも購入価格が高くなるという場合が多い点もデメリットだと言えるでしょう。

リースバックとリバースモーゲージの違いとは

リースバックのほかに「リバースモーゲージ」という方法もあるのですが、リースバックとはどのように違うのでしょうか。

自宅を資産として老後の資金などに活用できる点では同じです。

しかし、リバースモーゲージとは金融商品の一種で、自宅を担保にして老後の生活資金などの融資を金融機関から受けられるというものです。

一般的なものとしては、融資を受ける場合に自宅を担保としてローンを組み、契約者が死亡した際には契約した不動産物件を売却して、残債を金融機関に一括で返済するというものです。

任意売却の場合はリースバックを利用できない場合が多い

「任意売却」とはローンの返済が困難になり、残債がある状態の自宅を売却してその資金をローンの返済に充てる売却方法です。

しかし任意売却を利用する人の多くは自宅の売却資金でもローンを完済できず借金が残る「オーバーローン」の状態だと言われています。

この状態で、リースバックのために不動産業者や投資家に安価で自宅を売却するとなった場合、ローンの債権者である金融機関が売却に合意することは極めて難しいでしょう。

最近では、任意売却とリースバックとを組み合わせた取引方法などの広告を目にすることもありますが、任意売却でリースバックを利用するには、ローンを完済することなどの厳しい条件をクリアすることが必要です。



自宅を売却後にリースバックを利用する流れについて

では、実際に自宅を売却してリースバックを利用するにはどのようにしたらよいのでしょうか。

その方法の流れについてご紹介します。

1.リース会社に自宅を売却

まずリースバックを扱っている業者に自宅を売却します。

しかし売却する自宅が住宅ローンを抱えている場合、住宅ローンの残債の金額によって対象物件にできるかどうかが問題となるため、事前相談の際にこの点を伝えておくようにしましょう。

買い取り価格の相場は業者によっても異なりますが市場での価格の約7割だと言われています。

売却時は、売買の仲介ではないため基本的に媒介手数料は不要です。

2.期限付きの契約で自宅をリース会社から借りる

実際に売却が成立したら、リースバックを扱っている業者とリース契約(定期賃貸借契約)を結び自宅を借ります。

契約期間は、2〜3年が一般的です。

家賃であるリース料は、自宅の売却した価格の約10%程度になるでしょう。

例えば1,500万円で売却した場合には、1年間のリース料は約150万円が相場価格です。

そのためこの例では月額約12万5千円程度となるでしょう。

契約時には定期賃貸借契約を結ぶ場合が多いため、契約期間が終了した際には更新ではなく、再契約を結ぶかたちが取られます。

3.契約期間終了後、リース会社が第三者に自宅を売却

契約期間が終了し、再契約を行わない、行えない場合はリース会社が第三者などに自宅を売却することになります。

しかし、自宅を引っ越すことが難しい場合には、一度リース会社に売却した自宅を買い戻すことが可能なケースもあります。

この場合、購入価格は売却時の価格の約10%高くなる点には注意が必要です。

自宅を任意売却後に住み続ける方法について

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自宅を任意売却する場合、購入者に売却した資金を元にローンの残債を返済するため自宅に住み続けることは基本的にはできません。

しかし一定のある条件を満たすことで自宅に住み続けることが可能なケースもあります。

ではその点について見ていきましょう。

自宅を買戻しして住み続ける

自宅を任意売却しても「買戻し」という方法で、住み続ける事ができることがあります。

売却に出した自宅を親族などの第三者に一旦購入してもらい、自宅を買い戻せる目処が立った時点で、自宅をもう一度購入するという方法です。

買戻すまでは賃料として購入者に月々の返済を行います。

任意売却後の買戻しは、身内間などで売買取引をしていることを債権者である金融機関などには明確にせずに実施していることが多いのが実情です。

しかし、通常は売却契約時に「買戻し特約」を登記して、売買契約成立後、一定期間が経った後でも自宅を取り戻すことができるように取引が行われます。

買戻しのメリット・デメリット

買戻しのメリットとは、自宅に住み続ける事が可能になるため、生活環境や生活スタイルを変えなくてよいことなどでしょう。

自宅が店舗も兼ねている場合には、引っ越した場合に顧客が離れることがありますが、その心配もなく今までのように営業を続けることができます。

今は自宅のローンの返済が厳しいが、さまざまな事情でどうしても引越をせずに自宅に住み続けたいという方には適した方法だと言えるでしょう。

一方でデメリットとしては、身内や親戚などが売却し購入する場合には、住宅ロ-ンなどの融資が受けられない点が挙げられます。

身内間の売買の場合、金融機関は一般的に住宅ロ-ンを認めないことが多いのです。

また不動産業者などが購入する場合には、売却金額が低くなり、月々の家賃も発生します。

買い戻しを行うまでの期間や条件、買い戻し時の金額などもはっきりしているため、買い戻しができない場合には自宅は手放さなくてはいけません。

加えて、信頼できる買い手に売却しなければ、勝手に自宅を転売されてしまい、住み続けることができなくなる可能性も考えられます。

買戻しとリースバックの違いとは

これまで見てきた「買戻し」と「リースバック」にはどのような違いがあるのでしょうか?

「買戻し」では、自宅を最終的に購入し直すという明確な意思があるという点が「リースバック」との最大の違いだと言えます。

買戻しでは一時的に自宅を親族や第三者に購入してもらい、賃料を支払いながらも、最終的には購入資金が得られたらその不動産を再度購入します。

しかしリースバックの場合は、自宅を一旦不動産会社などに売却し、住み続けるために家賃を払うという方法です。

ただ賃貸契約が終了すると買い戻すことも可能です。

売却を行う相手の違いや、自宅を買い戻すか否かが契約時に明確かどうかがこの2つの大きな違いです。

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