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2021年05月27日更新

自宅の売却と賃貸!どちらが得?

既に住んでいない自宅を持て余している場合や、今住んでいる家を手放す場合は、売却か賃貸で利益を得ることもできます。物件の状態や手放すタイミングによって、売却と賃貸のメリットとデメリットは大きく異なるため、ご自身の将来設計に適した方法を知っておきましょう。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

自宅を売却すべき?賃貸として活用すべき?

自宅 売却 賃貸
マイホームを手に入れても、何らかの理由で手放すことになるケースは珍しくありません。

  • 「家を買い替えることにした」
  • 「両親の介護のため、実家に同居することになった」
  • 「遠くの土地に転勤になった」
  • 「家族が増えて手狭になった」
  • 「子供が独り立ちして部屋を持て余すようになった」
    など

不要になった自宅をそのまま放置すると、税金やメンテナンス費用が発生し続けて余分な支出がかさむばかりか、管理が行き届かなければ空き家となり、修繕もできないほど老朽化してしまいます。

マイホームを手放す選択肢としては、売却して現金化、または賃貸用物件にして家賃収入を得るという方法が考えられます。

それぞれのメリット・デメリットを知って、ご自身に最も相応しい選択肢を選びましょう。

自宅を売却するメリット・デメリット

まずは、自宅を売却した場合のメリットとデメリットを比較してみましょう。

自宅を売却する時のメリット

自宅を売却するメリットとしては、住宅を所有しなくなることによって、管理や支払いから解放され売却益が得られる点などが挙げられます。

売却額でまとまった現金を手に入れることができる

売却する物件の状態や市場の相場にもよりますが、自宅を売却することによって、まとまった現金を手に入れることができます。

売却益は、自宅を手放して新しく家を購入する資金や、新生活のための生活費にも充てられるため、売却のタイミング次第では資金面の不安から解放されるでしょう。

自宅の所有時に発生していた税金や管理費がなくなる

自宅を売却すると、土地と建物の所有権を失うため、土地と建物の固定資産税が発生しなくなり、建物や土地の手入れにかかっていた管理費用もなくなります。

なお、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に納付義務が発生するため、売却するタイミングによっては、売却後も税金を納めなければなりません。また、売却時には、買主との固定資産税の精算額に注意しましょう。

住宅ローンを一括返済できることがある

購入した時の住宅ローン残債が残っている場合は、自宅を売却することによって、売却額で住宅ローンを一括返済できることがあります。

ただし、売却額が住宅ローンの残債を下回っている場合はローンを一括返済できないため、手持ちの資金で不足分を補わなければならず、補えない場合は住宅を売却することができません。

「自宅を売却しても住宅ローンが残ってしまうけれど、どうしても売却したい」という場合は、「住み替えローン」を組んで古い住宅ローンと新しい家の住宅ローンを合わせ、返済を続けるという方法もあります。

ただし、新規の住宅ローンに加えて、既に売却した住宅のローンも引き続き返済し続けなければならず、新しい家での生活費が圧迫される恐れもあるため、必ずしも最善の選択肢とはならないかもしれません。

自宅を売却する時のデメリット

自宅を手放すことは「資産」を一つ失うということでもあります。

手放すデメリットも吟味し、賃貸として活かすという選択肢も視野に入れて考えましょう。

売却のために諸費用や税金が発生する

不動産を売却しても、売却価格がそのまま売主の元に残るわけではありません。

「売却にかかる諸費用」や「所得税などの税金」が差し引かれる点に注意が必要です。

不動産の売却にかかる諸費用や税金は、合計で数百万円かかることもあります。

売却後に入ってくる資金を新生活や新居の準備に充てる場合は、諸費用や税金を差し引いた額を計算しておきましょう。

売却しても利益が出ない恐れがある

不動産の価値が購入時よりも下がっていると、不動産を購入した時の金額に対し、売却額が下回ってしまうことがあります。

さらに、売却時の諸費用や税金が差し引かれると、売却額が振り込まれても利益が出るどころか赤字になってしまうかもしれません。

不動産資産を失う

自宅を手放すということは、資産の一つを失うことでもあります。

「形ある資産」という性質を持つ不動産を手放すべきか、慎重に検討しましょう。

自宅を賃貸にするメリット・デメリット

続いては、自宅を賃貸にする場合のメリットとデメリットを見てみましょう。

自宅を賃貸にする時のメリット

自宅を賃貸として活用できれば、家賃収入を得られるようになります。

また、かつての自宅をご自身の「資産」として所有し続けることができ、必要であれば再び自宅として使うことも可能です。

賃貸経営の家賃収入が得られる

自宅を賃貸物件化することで、家賃収入という不労所得を得られるようになります。

立地や築年数によって家賃の月額は異なりますが、毎月入ってくる定額の収入が生活の大きな支えとなるでしょう。

賃貸経営によって節税効果が発生する

空き家のまま放置している住宅でも賃貸物件でも、「住宅ローンの金利」や「固定資産税」は変わらず発生します。

しかし、賃貸物件の場合は、これらの諸費用や税金も事業を運営するための経費として処理することが可能です。

賃貸経営で発生した経費は所得税から差し引くことができ、大きな節税効果を得られます。

空き家として放置するようであれば、賃貸として活用した方が、節税面で大きな恩恵を受けられるでしょう。

将来的に元の家に戻ることも可能

何らかの理由で元の家に戻る必要がでた時、自宅を売却して所有権が他人に移っている場合、元の家に戻ることは簡単ではありません。

しかし、賃貸であれば所有者はご自身のままですので、入居者が退去するタイミング次第では、比較的簡単に元の家に戻れるでしょう。

ただし、後ほど詳しく解説しますが、賃貸物件として貸し出した住宅は所有者よりも入居者の権利が重視されるため、入居者が退去を拒否した場合は簡単に自宅へ戻ることはできません。

自宅を賃貸にする時のデメリット

自宅といえど、賃貸物件を所有するということは「事業を開始する」ことに他なりません。

賃貸経営のノウハウがなければ家賃収入どころか、最悪の場合、生活費を切り崩すことになる恐れもあります。

家賃収入が必ず得られるとは限らない

家賃収入は、部屋を借りてくれる人がいなければ発生しません。

入居者がなかなか決まらなければ、建物のメンテナンス費用やリフォーム費用だけがかさみ、いつのまにか赤字になってしまう恐れもあります。

また、入居者が住んでいても毎月必ず家賃を支払ってくれるとは限らず、入居者が決まっても「家賃滞納」というリスクについて対策しておかなければなりません。

もし、何らかの資金を得るために賃貸経営を始めようとしているのであれば、不確定な家賃収入に期待するのは非常に危険と言えるでしょう。

自宅を賃貸にしても初期投資は発生する

収益用物件を探して購入してから始める大変さに比べると、自宅を賃貸物件にすることはハードルが低いように感じるかもしれません。しかし、自宅を賃貸物件にする場合も様々な初期費用が発生します。

  • 不動産会社に入居者の募集を依頼する費用
  • 入退去時のハウスクリーニング費用
  • 外観のリフォーム費用
  • 設備の交換費用
  • 建物回りの除草費用
  • 駐車場や駐輪場の確保
    など

上記のような初期費用をいつまでも負担したまま過ごすことにならないよう、賃貸物件化すると同時に速やかに入居者を募集して、できるだけ早めに家賃収入を得なければなりません。

建物の維持管理費用がかかる

マンション・戸建てに関係なく、建物はメンテナンスをしなければ劣化してしまいます。

賃貸物件も、定期的な外壁の塗り替えや屋根・ベランダの雨漏り点検、庭の除草といったメンテナンス費用を避けては通れません。

修繕やメンテナンスを行って建物の美観や耐久性を保ち続けなければ、入居希望者も集まりにくくなってしまうため、賃貸経営において、建物の維持管理費用は必ず発生する費用です。

また、自然災害や不慮の事故などで、急に修繕工事が必要となるケースもあるでしょう。

家賃収入が満足に得られていない場合は、手持ちの資金から修繕費やリフォーム費用を出さなければなりません。

入居者とのトラブル

賃貸経営では、常に入居者とのトラブルに備えて対策しておく必要があります。

賃貸経営における入居者トラブルの例:

  • 設備が壊れた場合の責任の有無
  • 近隣住民への迷惑行為
  • 家賃の未払いトラブル
  • 駐車スペースのトラブル
  • 退去時の敷金トラブル
    など

起こりうる入居者とのトラブルをできるだけ予測しておき、賃貸経営を開始する前に対策を考えておかなければなりません。



自宅を賃貸として活用する前に知っておきたい注意点

自宅を売却して一度限りの売却額を得るよりも、賃貸用物件にして収益を生み続けた方がメリットが大きいように感じるかもしれません。

しかし、賃貸経営を選んだ結果、損失を被るケースもあります。

賃貸物件化した後の、将来的な処理方法も視野に入れて、長期的な運用計画を立てておきましょう。

将来的に売却すると価格が下がる恐れがある

自宅を売却せず賃貸物件にしても、建物の築年数がある程度経過して収益物件としての価値がなくなれば、将来、最終的に売却を余儀なくされるでしょう。

その際、賃貸物件の修繕や設備のメンテナンスが十分にできていなければ、物件の老朽化が進んで期待通りの売却額を得られないかもしれません。

もし賃貸経営が行き詰まったと感じて物件を売却しても、赤字を補填できる売却額が得られないことも考えられるため、自宅を賃貸にする場合は、数十年後の処理まで見据えた選択が求められます。

入居者への立ち退きが難しい

入居者の居住の権利は「借地借家法」で守られています。

従って、もし何らかの理由で賃貸物件化した自宅に再び戻りたいと思っても、入居者が退去を拒否すれば、大家といえど戻ることはできません。

あるいは、家賃を長年滞納している住人や近隣に迷惑をかけるような住人がいても、話し合いで立ち退かせることはできず、立ち退きを求める場合も最低6カ月前には通告する必要があります。

将来的に自宅に戻ることを見越して自宅を賃貸物件にする場合は、自由なタイミングで戻れないことを理解しておかなければなりません。

常に空室対策が欠かせない

賃貸経営の最大のリスクは、「空室」です。

何もせず毎月常に入居者がいて、定期的な家賃収入が得られるとは限りません。

空室にしないためには、入居者の家族構成や年齢等を分析して、外観や内装を入居希望者に合わせてリフォームをするなどの対策も必要です。

また、入居者がいても「他の賃貸物件の方が家賃が安くて設備が新しい」と思われてすぐに退去されることもあるため、家賃の見直しや設備のリフォームを常に想定しておかなくてはなりません。

自宅を売却するか賃貸にするか迷った時は

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自宅を売却すべきか賃貸にすべきか迷った時は、現在の状態に適しているかどうかや、今手元に入るお金だけでなく、「数十年後に後悔しないかどうか」を判断基準にすることがポイントです。

売却と賃貸それぞれの収益をシミュレーションする

売却すべきか賃貸にしても良いか迷った時は、売却と賃貸それぞれの収益を詳細にシミュレーションしてみましょう。

手元に入ってくるお金だけでなく、税金や維持費、業者に支払う諸費用といった差し引かれるお金もすべて予測して、数十年先までの具体的な収益シミュレーションを作ることがポイントです。

自宅を手放す理由に合った方法を選ぶ

売却と賃貸の大きな違いは、お金が入ってくるタイミングです。売却を選ぶと、まとまった現金を一度に得ることができ、賃貸を選ぶと、手腕次第で家賃収入を長期間安定して得ることができます。

もし、自宅を手放す理由が「遠方への引っ越し」や「新しい家の購入」などであれば、家を手放すのと同時にまとまった現金が得られる「売却」が適しているでしょう。

一方、当面の生活費には困っておらず、手持ちの不動産を活用して事業を始めたいという場合は、自宅を賃貸にして始める賃貸経営は大きなチャンスかもしれません。

ただし、どちらの方法を選ぶ場合も、頭に描いた理想の収益ではなく、現実の数字を反映して作ったシミュレーションで、収益を冷静に比較することが大切です。

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ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

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