1. ハピすむ:不動産売却
  2.  > 
  3. 不動産売却のノウハウ
  4.  > 
  5. 【老後どう生きる?】自宅売却を検討する時に知っておきたい基礎知識

2021年04月09日更新

【老後どう生きる?】自宅売却を検討する時に知っておきたい基礎知識

老後は自宅を売却してセカンドライフを、と考える人が増えてきています。家族の人数によってもライフスタイルは変わります。自宅を手放すときはどのような流れになるのか、メリットやデメリットについて見てみましょう。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

老後は自宅を売却したほうがいいのかについて

老後 自宅 売却
昨今、子供も独立して家を出て、親世代もリタイアし、夫婦2人だけで生活するというライフステージが増えています。

先のことを考えると、近い将来起きるであろう介護問題や相続、親が住んでいる家をどうするか等が、解決しにくい問題として個々を悩ます原因となっています。

特に家については、放置された空き家の問題は近隣に不安材料を与えるとしてメディアで取り上げられることも多くなっています。

いずれ子世代を悩ませる可能性のある、家の売却について考えます。

自宅を売却して老後資金を作る人は多い

60才を過ぎ、老齢年金を受け取る年齢が近くなると、年金事務所から年金受け取りに関する手続きのお知らせが来ます。

この時に何歳から年金を受け取るか決めますが、受け取る年金額の多寡に関わらず、少しでも余裕ある生活を送りたいと自宅を売却して老後の生活資金に充てることを考える人は多くいます。

夫婦二人が年金受給者として最低限の生活で暮らす場合、1か月約25万円ほどが必要と言われています。

1年で300万円、65才から80歳過ぎまで元気で生活をすると想定すると、約15年の年金暮らしを続ける場合は4,500万円は最低必要な金額となります。

自宅を売却せず暮らし続けると、建物の経年劣化による内外のメンテナンスが必要となり、10年以内に一度は大きな出費が考えられます。

今まで暮らしてきた自宅が、生活の変わるセカンドライフにも適しているか否か、一度は検討してみてもいいかもしれません。

自宅を売却して得た利益を老後の生活資金の一部として蓄え、セカンドライフを満喫するために「家じまい」をするという選択について考えてみましょう。

「老後暮らしにくい」自宅は売却の検討がおすすめ

家族の思い出の詰まった家がなくなる事は、自分たちが躊躇するのはもちろんのこと、子世代が反対をする場合もあります。

しかし、子世代が生活上実家を相続できず、空き家として放置していることが近年の問題として取り上げられていることも事実です。

老後の生活を送る親世代にとっては、必ずしも自宅が最も快適な生活環境になっているかは別問題で、定年退職を機に海外に移住される方もいれば、自然が多くある地方に転居される方もいます。

そう考えると、メンテナンスや必要なリフォームをしながらこれまでと同じ住環境に固執する必要があるのか、一定の疑問がわいてきます。

いずれ空き家になり放置される可能性があるならば、近所迷惑になりかねない中で何もしない事が最善の策とは必ずしも言えないかもしれません。

子らに実家の撤去処分を任せず、「親が建てた家は親が処遇を決める」という考え方もあります。

確かに長年住まい慣れた自宅を売却することは大きな決断となりますが、子世代に憂いの種を残すのもまた本意ではないはず。

また、現在は生活に問題がなくとも、今後加齢によって現状の生活環境が適しているとは言えなくなる時が来るかもしれません。

子育て環境として必要な広さと、老後のお二人で必要なお部屋の広さや間取りも変化しているため、住み慣れた環境を動くことや、不動産売却手続きの億劫さなどが要因で、なかなか売却にふみきれませんが、まずは価格査定だけでもしてみると資金計画や本当に住み続けるべきかなど明確になるかと思います。

自宅を売却しない「リバースモーゲージ」で老後資金を準備する方法もある

せっかくの自宅を、老後の生活に活かす「リバースモーゲージ(リバースモーゲッジ)」という制度をご存知でしょうか。

自宅を担保に金融機関から融資を受け、毎月又は毎年、年金という形で受け取る融資制度のことです。

現金収入が少なくても自宅を手放さず、老後の生活資金を確保するための手段として有効に使えるものです。

融資を受けた資金は事業資金としての使用はできませんが、生活費、家屋の修理手直し、レジャーなどに使うことが出来ます。

返済については、契約満期時か契約者死亡時のいずれか早い時期に一括返済をしなければならないということはあらかじめ承知しておく必要があります。

契約者死亡による返済の場合は、保証人又は契約者の相続人が継承して代理支払いをしなければなりません。

現金による一括返済が出来ない場合は金融機関が、抵当権を行使して担保物件を競売にかけて返済に充てることになります。

契約者が生存していて、契約満期時に返済が完了していないと家を手放さなければならないため、高齢になってから住居を改めなくてはならない危険性も秘めていますが、契約中は住み続けることが出来ます。

「リバースモーゲージ(リバースモーゲッジ)」は自宅という資産を有効活用できるものの、ある程度のリスクを伴う融資制度と言えそうです。

高齢者が自宅を売却する時の注意点について

子供が独立して自宅を処分しようと考えても、長年住み慣れた我が家を手放すという決心は簡単にできるものではありません。

自宅を売却して利益がどれほど見込めるのか、充実したセカンドライフの為の資金計画が予定通りにいくかどうか検証しなければなりません。

また、家具や電化製品なら粗大ごみで捨てることは簡単ですが、不動産は所有権を放棄するにあたってそれなりの手続きも必要となります。

まずは自宅の価値を調べる

自宅の売買価格を知るためには、不動産屋さんに価格査定をしてもらう必要があります。

土地の評価は毎年発表される地価公示である程度の評価額は、素人でもわかりますが、家の評価は担当する不動産会社の判断に左右されることが多くあります。

所有者が希望する売買価格に及ばない評価が出されることはよくあるもの、と評価依頼をする前から心づもりをしておく必要があるでしょう。

自宅を子供に残したいが、新たな場所で快適な生活を過ごしたいという方には「移住・住み替え支援機構」の「マイホーム借り上げ制度」を利用する手段もあります。

この制度は「移住・住み替え支援機構」が自宅を借り上げて、賃貸住宅として転貸するシステムで、50歳以上のシニアのマイホームが対象になります。

空き家になる可能性のある自宅を他人に貸し出すことで、家賃収入は相場より低くなりますが、セカンドライフの資金の足しにすることができます。

売却したいなら早めがおすすめ

自宅の売却と同時に購入先を決めておくと段取りが滞りなく進みます。

老後の資金に余裕があり、自宅の売却利益をあてにしなくても良い場合は、売却と新居の購入は別々に進めても良いかもしれません。

しかし、このような状況の方は少なく、ほとんどの方は住み替えの購入資金として、売却して得た金額を使う算段でいます。

その為、資金計画と売却、購入のタイミングを慎重に検討しなければなりません。

また、住宅ローンが残っているようであれば、売却益からローンの清算をしなければなりません。

当然、現実的な金額の査定を不動産会社に依頼を出しますが、居住年数や住環境の変化などもあり、大抵の場合は査定された評価額は購入時より下回ります。

特に築20年以上過ぎている建物は、長期優良住宅の保証が付いているなら多少の価値は生まれますが、査定額は限り無く0円に近い評価をされます。

不動産会社に査定の依頼を出す場合も、1社のみでなく複数社に依頼をかけることになります。

さらに同時に、新居となる物件探しの為に現地に何度も通ったり、情報を集めたりするなどするべきことが多くあるので、高齢になるほど肉体的にも精神的にもきつい状況を経験することになります。

売却によって出た利益には税金がかかる

自宅を売却するとその利益は、所得税と住民税の対象となり、税金を払わなければなりません。

自宅を売却して得た利益を「譲渡所得」と言います。

「譲渡所得」の算出法は「売却利益−(取得費+譲渡費用)」で算出され、所得税の対象金額が決められます。

しかし、マイホームを売却した時に「譲渡所得」から3,000万円が控除対処となります。

更に、「譲渡所得」は個別に所得税を計算するので「分離課税」の対象になります。

消費税も個人がマイホームを売却した場合、非課税対象になるのは「年間の課税売上高が1,000万円以下」であれば、支払い義務は生まれません。

気を付けるべき点は、前前年の課税売上高が1,000万円を超えていると、課税対象者とみなされ、建物の売却益に消費税分を掛けた税金を支払わなければならなくなることです。

このように、個人が自宅を売却する時は、注意するべき点があります。

不安があれば税務署に問い合わせて、必要以上の負担は感じないようにしましょう。

自宅を売却した翌年の確定申告時期には、確定申告時期に申請をしなければいけません。

2月15日から3月15日の1か月が確定申告時期ですが、この時期の少し前に税務署に行って申告することが出来ます。

確定時期前であれば、比較的税務署も空いており、担当者にも時間的余裕があるので丁寧な対応をしてくれます。

早めに申告すれば、支払う税金の金額が判り、金銭の不安材料が減るので精神的にも楽になるでしょう。



自宅を売却したら老後はどう過ごす?

残りの人生をどのように過ごしたいかで、住居の形やライフスタイルは変わります。

若い頃から憧れていた場所に引っ越して新しく生活することや、近くの中古マンションで暮らすことも選択肢の一つでしょう。

いくつかのパターンを考えてみましょう。

住みやすい家に建て替える

長年連れ添った夫婦2人で悠々自適に暮らしたいと思うなら、バリアフリーの家に建て替えるという手があります。

しかし、新築の家を購入する時に、売却して得た利益を全額つぎ込むか、老後の生活資金を手元に残しておくかで、金融機関との折衝の仕方が変わるでしょう。

親世代だけでローンを組むことは金融機関が好まないので、多少難しくなります。

「親子ローン」を組む方法もありますが、子世代に返済が引き継がれていくのを望まないかたも多いでしょう。

中古住宅なら、比較的安く購入できることもあるので、多少のリフォームも計画に入れながら購入する方法もあります。

老人ホームに入居する

自宅を売却した資金を元にいわゆる「老人ホーム」に入居される方もいます。

「老人ホーム」に入居するには初期費用として「入居一時金」があり、毎月の利用料と一時金の2種類の支払いがあります。

「入居一時金」の全国平均額は約500万円(1人当たり)、月々の利用料金の平均額は約22万円ほどで年間で260万円ほどかかる計算になります。

しかし、現状「老人ホーム」の入居希望者が多い為、直ぐに入居できるか確認をしなければなりません。

どれだけ気に入っても、入居できないというケースも出てきています。

賃貸物件を探す

マイホームの生活に慣れた人が賃貸住宅へ入居をすることは、毎月の家賃を支払わなければならない事に納得をしていなければ、ストレスとなって快適な生活を送ることが困難になります。

マイホームを購入したかたの多くが、家賃を毎月払うくらいなら、住宅ローンを払って不動産を手に入れた方が得と考えていたと思います。

そのようなかたが、老後に改めて賃貸で住宅を借りるケースはまれかもしれません。

賃貸でも住みたいと考える方は、住みたい場所があるからと考えます。

海外に憧れている方や、東京の様な都会での生活をしたい、または戻ってきたいと考える方は賃貸生活を選ぶ傾向があります。

不動産売却を依頼する際の業者の選び方について

老後 自宅 売却
戸建て住宅である自宅を売却する時の成否は、不動産業者の選び方で変わります。

次に購入したい住まいが決まっているなら、購入先の不動産会社に依頼するのが良いでしょう。

自宅の売却資金で次の不動産を購入する場合は、購入契約を成約させるために売却活動にも親身になってくれる可能性があります。

同時に、購入金額と売却代金の受け取りのタイミング調整もしてくれるので、メリットは大きいと言えます。

購入先が決まっていない場合などは、地元の不動産業者が選ばれる傾向が高いです。中でも媒介業務を積極的に行っている業者を選ぶとよいでしょう。

不動産業者には開発専門や売れ残り物件の再販専門、企画開発専門などそれぞれ専門分野があるので、得意分野を確認して選定しなければなりません。

しかし、不動産媒介が得意であっても、「専属媒介契約」を結びたいがために極端に高い査定額を出す業者は選ばないほうが良いでしょう。

「専属媒介契約」を結んでしまうとその不動産業者以外に依頼することも契約することもできないので要注意です。

逆に、査定額が極端に安い業者は、地域の不動産の相場に精通していないこともあるので、これも避けなければなりません。

「不動産流通機構」に登録している不動産業者を選択肢の一つに加えるのもよいでしょう。

複数の不動産業者に声かけをして信頼できる会社を探すことをおすすめします。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

そんな方は、簡単に無料で一括査定が可能なサービスがありますので、ぜひご利用ください。

無料の一括査定はこちら>>

一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

一括見積もりを依頼する