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2021年04月27日更新

住宅ローンの残債がある自宅を売却する方法を解説!

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

住宅ローンの残債がある自宅の売却方法

自宅 売却 ローン

まずは住宅ローンの残債がある状態で、自宅を売却する方法について見ていきましょう。

自宅売却をするにあたり、住宅ローンが障害となる理由と、残債があっても売却できる方法についてご説明します。

住宅ローンを完済し抵当権を外す

住宅を売却するには、抵当権を外す必要があります。

抵当権とは、住宅ローンを組む際に登記された権利のことで、ローン返済ができなくなった場合に、担保となった住宅を債務者である金融機関が売却することでその資金を返済に充てられる権利を意味します。

住宅ローンを支払っている間は、住宅の所有権はローン融資をする金融機関にあります。

そしてローンを完済することで抵当権が外れ、住宅が初めて本当の意味で購入者の所有物になるのです。

住宅ローンの残債がある状態で住宅を売りに出し、ローンの返済が滞った場合には抵当権が発動することになり、買い主が差し押さえされるといった理不尽なことが起こります。

そのため、抵当権が残ったままの住宅を購入する人はほぼいません。

つまり、よほど特別な事情がない限り、住宅を売却する際には抵当権を外すこと、つまり住宅ローンを完済することが必須となるのです。

アンダーローンの場合は一般売却ができる

では住宅ローンを完済して売却する具体的な方法を解説していきます。

まず、住宅ローンの残債を売却した金額内で完済できることがあります。

「売却金額 > 住宅ローン残債」の状態で、これをアンダーローンと呼んでいます。

住宅ローンの残債が少ない場合、あるいは一定の金額で住宅を売却できる場合にはアンダーローンになりやすく、ローン完済から売却までスムーズに進みます。

住み替えの場合は住み替えローンを組むことで売却できる

一方、住宅ローン残債を売却代金だけでは賄えない場合についてです。

このケースでは、何かしらの方法で資金を調達する必要があります。

新しい住宅に住み替えを行う場合には、住み替え(買い替え)ローンを利用できる可能性が高いでしょう。

住み替え(買い替え)ローンは、今残っている住宅ローンを、次の新しい住宅のローンとして合算して融資を受けられる制度です。

このローンを利用すれば、ローン残債を完済できなくても新しい住宅を購入することが可能になります。

今の住宅を売却したいが、どうしても資金の調達が難しいという場合には大変役立つでしょう。

もちろん、新しい住宅の購入代金が今までのローンに加算されることになるので、トータルで見ると返済額は増えることになります。

また、売却と購入を並行して進めなけらばならず、やりとりの時間と手間が増える点にも注意が必要です。

そもそも、ローンの増額に耐えうる年収や資産かどうかも含めて、審査に通過した場合のみ利用することができる制度です。

万が一返済が滞ってしまった場合のことや将来の資金計画を十分に検討した上で、利用することをおすすめします。

住み替えで新居を購入する際の買い替え特例について

住宅売却とともに新居を購入し、住み替える場合には他にも利用できる特例があります。

売却価格より新居の購入額の方が高額であった場合、売却分については譲渡所得税が発生します。

この課税を繰り延べられる制度が、「特定居住用財産の買い替え特例」です。

この特例が適用されると、売却金額と同額あるいはそれ以上の住宅を購入した場合には、売却時ではなく買い替えた住宅を改めて将来に売却する際まで課税が繰り越されることになります。

例えば5,000万円で購入した住宅を7,000万円で売却する際、差額2,000万円分が本来であれば譲渡所得税の課税対象です。

しかし、新しい住宅の購入金額が8,000万円であった場合、譲渡所得課税分が繰り延べられます。

よって、所得税、住民税、復興特別所得税がその時点では課税されません。

売却金額よりも低い価格で住宅を購入した場合にも、この特例が使用可能です。

両者の差額を収入金額とみなし、そこから所得費用と譲渡費用を差し引いた金額が、譲渡所得税の課税対象となります。

この特例の適用条件として、売却した住宅が10年以上住んでいた自分の住宅であったこと、所有期間が10年以上で、住まなくなって3年以内の申請であること、などがあります。

また、買い替えた住宅についても、土地面積や建物の床面積の制限、譲渡資産の制限、住宅ローン控除を利用していない、などの条件があります。

条件の詳細は随時変更される可能性もありますので、正式な情報を確認して利用しましょう。

自宅を売却するために住宅ローンを完済する方法

自宅売却と住宅ローンの関係性について見てきたところで、実際に住宅ローンを完済する方法を考えていきましょう。住宅の抵当権を外して売却するためには、ローン完済が再優先事項となります。

具体的な方法として次の3つをご紹介します。

自宅を売却したお金で住宅ローンを完済する

住宅を売却した代金で住宅ローンを完済する方法が最も無難な方法です。

残債が数百万円など少額であれば完済できる可能性は大いにあります。

家族が減ってからの住み替えなどで、小さな間取りの家になれば金額は低くなり、売却金額でローン残債をカバーできる可能性が高いでしょう。

ただ、購入時から住宅の価値は確実に減少していきます。

そのため、購入した金額よりも低い値段で売らなければならないことは、念頭においておきましょう。

自己資金で住宅ローンを完済する

自己資金がある場合は、それを使ってローンを完済するのもひとつの方法です。貯金など自己資金がある場合は、住宅ローンの残債に当てましょう。

確実かつきれいに完済できる一番の方法ですので、自己資金に余裕があれば検討してみましょう。

株や保険を売却したお金で住宅ローンを完済する

もう1つの方法は、株や保険を売却し、そのお金をローンの返済に当てる方法です。

株を所有している場合は売ることによって資金を確保し、ローン返済に充てることができます。

ただし、市場のタイミングや値段の見極めが非常に重要です。

また、ローン残債や新しい住宅の住宅ローンと株価を比較して、株価だけではローン残債に充てきれない場合などもあるでしょう。

そのまま所有しておいて高値になった時に換金する方が、より利益を得られるケースもあるので、一概には言えません。

多くの住宅ローンでは、返済期間中の火災保険付帯が必須条件となっており、すでに契約している人も少なくないでしょう。

長期契約の保険では、売却時の解約時点で払いすぎていた分が戻ってくることになります。

住宅の買い替えでは、新しい住宅で改めて保険に加入する必要が出てくるため、解約せざるを得なくなり、お金が戻るのです。

途中解約することで、長期契約時に適用された割引率がそのまま適用されることもあります。

例えば、30年契約で3割引になる金額を一括払いしていた場合、5年後に解約すると5年分の保険料にも3割引が適用になります。

そしてその差額が払い戻しされるという流れです。

この払い戻し分をローン返済に充てることもできますので、金額を算出してみましょう。

ただ、地震保険の場合は最長5年と期間が短く、火災保険ほどのメリットは得られないでしょう。



住宅ローンの残債がある自宅を売却する前にしておくべきこと

住宅ローンが残っている状態で、自宅売却を検討する際、実際に売りに出す前にしておくべきこともあります。

詳しくみていきましょう。

不動産一括査定サービスを利用し住宅の売却相場を把握しておく

実際にいくらで住宅を売却できるのかを調べるために、市場の売却相場を把握しておく必要があります。

これは、適正な価格で住宅を売却するために大切なステップですので、必ず自分で調べておくようにしましょう。

不動産一括査定サービスを利用すれば、比較的簡単に売却価格を割り出すことができます。

インターネット上での利用が可能で、住宅の築年数や間取り、敷地面積といった条件を記入するだけです。

複数の不動産会社か査定を行ってくれるため、平均価格から相場を知ることができます。

業者1社に絞って依頼してしまうと、価格が相場から離れていても比較ができず、妥当性の判断が難しくなります。

売れそうな値段から相場価格を高い精度で割り出すためには、複数の査定を比較することが望ましいでしょう。

自宅の売却時にかかる諸費用を把握しておく

自宅を売却する際には、さまざまな経費がかかります。売却代金は得られますが、諸経費の支払いを考慮しておかないと、想定していたよりも多くの資金が必要になり慌てることになりかねません。

必要な経費を先に把握しておきましょう。

主な必要経費の内訳は、以下のとおりです。

  • 印紙税:売買契約書に必要な収入印紙代
  • 司法書士への報酬:住宅の所有権の移転登記を依頼する司法書士へ支払います。
    基本的には抵当権抹消登記とまとめて依頼するため、売主側が負担します。
  • 抵当権抹消登記費用:不動産ひとつあたりにかかります。
    これに加え、先ほどの司法書士への報酬も支払います。
  • 仲介手数料:不動産仲介会社へ支払う報酬です。売却金額に応じて変動し、400万円以上の売却であれば売却価格の3%+6万円の計算で算出されるのが一般的です
  • 繰り上げ返済手数料:住宅ローンの繰り上げ返済を行う際、金融機関へ支払います。
    金融機関ごとに価格は異なります。

なお、繰り上げ返済の手数料は必須ではなく、金融機関によっては無料の場合もありますので、事前に調べておきましょう。

住宅ローンの残債がある自宅の売却時に譲渡損失が発生した場合

住宅ローンが残っているままで自宅を売却する際、購入金額よりも売却金額が安かった場合は譲渡損失が出ることになります。

この譲渡損失の発生により利用できる特例についてご紹介します。

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について

住宅は経年とともに価値が下がるため、どうしても購入金額よりも売却時の金額が低くなってしまいます。

それを譲渡損失といい、次の計算式で算出できる譲渡所得がマイナスだった場合に譲渡損失が発生した、という言い方をします。

「譲渡所得=譲渡価額ー所得額ー譲渡費用」

譲渡損失発生時に受けられるのが「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という制度です。

ローン残債がある場合に課税対象となる額の繰越控除ができる金額を増やせることになっています。

具体的には、譲渡損失額のうちローン残債から譲渡価額を控除した金額を、3年間繰越控除できるという内容です。

ローン残債の金額が大きいほど繰越控除額も増えることになります。

マンションも含めた不動産売却においては、この特例は非常にメリットのある制度と認識されています。

特例を受けるためには確定申告が必要になる

ただし、この特例を受けるためには、売却後の確定申告が必要になることを覚えておきましょう。

確定申告時に必要な書類は下記のとおりです。忘れずにそろえて提出しましょう。

  • 除票住民票
  • 譲渡資産の登記事項証明書
  • 譲渡所得計算明細
  • 住宅借入金の残高証明書

オーバーローンで残債を支払えなくなった自宅の売却方法

自宅 売却 ローン
住宅を売却したい、でも自己資金や売却代金ではローン残債をまかなえない、とオーバーローン状態になる場合、売却はできないのでしょうか。

結論から言うと、残債を支払えなくなった場合にも自宅売却できる方法があります。その方法についてご説明します。

住宅を任意売却する

住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、任意売却という方法で自宅を売却できます。

任意売却は債権者となっている保証会社、金融機関に交渉し、承諾をもって初めて成立する方法です。

つまり、承諾が得られないと任意売却をすることはできません。

ローン滞納になると、保証会社が融資してくれている金融会社に対して代理で弁済します。

この代理弁済をもって債権が保証会社に移動しますが、その前に抵当権を外し売却するための方法が任意売却です。

債権を得た保証会社は、物件を競売にかけて売却し、残債回収を図るのが一般的な流れとなっています。

ただ、競売では取引額が安くなりやすいため、その前に任意売却にて少しでも高額で取り引きしようというのが、任意売却の基本的な意図です。

適用条件としては、ローンの滞納やオーバーローン状態が続いている状態であることで、それ以外では難しいとされています。

任意売却と一般売却の違い

任意売却と一般売却の違いは、ローン残債の有無です。

一般的な売却では、ローンの残債を売却代金、あるいは自己資金や他での借り入れなどで補い、完済した後で抵当権を外し、売却へと進むことになります。

しかし、売却代金をもってしてもローンが残ってしまう場合に、どうしても売却するために抵当権を外す方法が任意売却ということになります。

保証会社や金融機関の承諾がないと任意売却ができないのは、ローン残債の支払いを受け入れてくれるかどうかの判断次第ということです。

任意売却のメリット・デメリット

ここで、任意売却のメリットとデメリットについてまとめておきましょう。

まず、メリットは競売よりも高額で売却できるという点です。

本来であれば、ローンの支払いが滞ってしまった時点で、競売しか選択肢がないところを、任意売却することで比較的高く売ることができます。

よって、借金の残高を少しでも減らすことができるのです。

また、通常であればかかるはずの仲介手数料などの経費も、任意売却であれば売却代金からまかなえる可能性も高くなります。

さらに住まいの引越しに関わる費用も交渉できれば、後の生活も楽になるでしょう。

一方で、競売よりも買い手が見つかるまで時間がかかる点はデメリットです。

競売であればすぐに取り引きが成立するので早く完了しますが、任意売却は買い手を探す必要があります。

もし買い手が見つからない場合、最終的に競売にかけられることになるのです。

それから、信用機関に名前が載る、いわゆるブラックリストに載っている状態が一定期間続くことも覚えておきましょう。

任意売却の相談先は金融機関

こうした任意売却のポイントを押さえた上で、まずは金融機関にその旨を相談してみましょう。

そこで、任意売却を得意、あるいは専門とする不動産会社を紹介してもらうのが、最も現実的で成功しやすい方法と言えます。

任意売却について調べたからといって、直接業者に話を持っていく前に、金融機関に話を聞いてみましょう。

任意売却をしなくとも、返済額の調整や元本の一時的な支払い停止など、別の対策を得られる可能性もあります。

ちなみに、専門の弁護士がいる任意売却相談センターも利用できますので検討してみるとよいでしょう。

任意売却を行う際に必要な種類

任意売却に必要な基本的な必要書類は、一般売却と変わりませんが追加で必要となるものに、次の2点があります。

  • 住宅ローン借入時の債権者との金銭消費貸借契約書、保証委託契約書
  • 競売申立がすでに行われている場合は、競売開始決定通知書や催促状

これらの書類については専門業者から求められることがあります。

任意売却後は無理のない範囲での返済交渉が可能になる

任意売却を行った後は、債権回収会社への返済義務が発生します。

そのため、返済義務自体は継続して発生しますが、金額をより現実的な額へ変更するための交渉が可能です。

無理して早く返済しようとすることは難しいと相手側もわかっているので、可能な金額を提示すれば応じてくれるでしょう。

任意売却を行うリスク

先ほどのデメリットでも触れましたが、任意売却を行った後一定期間は信用機関に名前が載り、いわゆるブラックリスト入りします。

そのため、新たにローンが組めなくなる、新しいクレジットカードが作れなくなるといった状態になります。

ただし、住宅ローンを滞納している時点でブラックリストになっているため、任意売却をしたからブラックリスト入りしたというわけではありません。

任意売却を行う際の注意点

任意売却を行う上で、注意したいことは必ず金融機関の承諾が必要であるという点です。

そのため、複数の借り入れ先がある場合は手続きが複雑になります。

複数の借り入れということは、抵当権が複数あるということと同じです。抵当権を外すためにはそれぞれに交渉を行う必要があり、最終的にすべての借り入れ先で任意売却への許可が必須となるのです。

時間も手間もかかることは容易に想像できるでしょう。

また、任意売却中に買い手がつかなかった場合、競売にて売却されることになるので、それまでに売却を完了させなければいけません。

金融機関と連携した任意売却専門の業者などを尋ねて、期間内に売却を成立させられるように協力を仰ぐことも有効でしょう。

総じて任意売却は特殊な不動産売却方法ですので、返済スケジュールの見直しなど他の方法で対策できないか、よく検討するとともに金融機関への相談を優先しましょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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