【自宅売却に必要な書類】各書類が必要になる段階と取得先について

自宅売却に書類を揃そろえる必要がある段階はいつ？

自宅を売却するためには様々な書類が必要となります。

どのタイミングで何の書類が必要であるかについて理解しておくことが、不備のないスムーズな自宅売却に繋がります。

自宅の売却というのは、売却前の準備段階から売却後の確定申告まで段階を踏んで進めることになります。

この段階によって提出する書類の目的や提出先が異なるため、それぞれの段階で目的に応じた書類を用意する必要があります。

一度に全ての書類を揃えることができれば簡単なのですが、自宅の売却に際しては複数回に分けて書類を揃えなければなりません。

なぜなら、書類には有効期限が定められているものがあるためです。

まずは自宅を売却する時の流れがどのようになっているのかを確認しましょう。

ここでは自宅売却の流れについて、9つの段階に分けて解説していきます。

1.準備

まずは不動産を売却する理由を再確認しましょう。

ライフスタイルの変化や経済的な事情により不動産を売却することがあるでしょう。

なぜ不動産を売却するのか、本当に売却する必要があるのかといった売却理由を明確にしておくことで、売却時の希望条件を整理することができます。

2.情報収集

不動産を売却する場合、広告を出して買主を見つける必要があります。

ほとんどの場合は不動産会社へ売買の仲介を依頼することになるでしょう。

不動産会社は数多く存在しますが、しっかり情報収集して信頼できる不動産会社を探しましょう。

この時点ではまだ地域内で営業している不動産会社の候補を探すだけで、契約はもう少し後になります。

3.査定

売却予定の不動産の価値を把握するため、不動産会社等へ物件の買い取り査定を依頼します。

より正確な査定価格を把握するためには1社だけでなく複数社に査定を依頼すると良いでしょう。

4.媒介業者を選定し契約

情報収集や買い取り査定を通してどこの不動産会社へ仲介を依頼するか決定し、売買の仲介契約を締結します。

この時、希望する売却条件を担当者へ伝えて売り出し価格を決めます。

5.販売開始

売り出し価格や売買条件が定まったら広告を出して販売を開始します。

購入希望者が現れるかどうかは売り出し価格や物件の立地、市場の動向等さまざまな要因が関係してきます。

購入希望者が現れた時にスムーズに手続きを進められるようにするため、その後の売買の流れについて改めて確認しておきましょう。

6.内覧

購入希望者が現れたら物件を内覧してもらい売買交渉に臨みます。

この時、売却する物件が購入者にとってより魅力的に見えるよう清掃等のメンテナンスは事前に行っておきましょう。

7.売買契約

購入希望者との交渉で売買の条件がまとまったら売買契約を締結します。

金額についてはもちろんですが、物件の引き渡し方法や代金の支払のタイミング等についてもしっかりと確認しましょう。

8.自宅を買主に引き渡し

契約書の内容に基づき買主に物件を引き渡します。

このタイミングで所有権移転の登記を行います。

自宅内に備品が残っている場合はどのように扱うか、事前に買主との間で協議しておきましょう。

9.確定申告

不動産を売却して利益が生じた場合、確定申告をして譲渡所得税を納めなければなりません。

逆に不動産売却により損失が生じた場合は税法上は確定申告の義務はありませんが、場合によっては還付や支払うべき税金の控除を受けられる可能性があります。

不動産の売却後は利益の有無に関わらず確定申告を行いましょう。

書類をそろえる段階

ここでは自宅を売却する際に書類が必要となる段階を4つに分けて説明します。

それぞれの段階で何のために書類が必要となるのかについて見ていきましょう。

自宅売却を業者に依頼する段階

自宅の売却は自分で広告を出して行うことも可能ですが、不動産会社に売買の仲介を依頼することが一般的です。

この時、売主と仲介をしてくれる不動産会社との間で仲介契約を締結します。

この段階で必要となる書類は主に自宅の売買の仲介を不動産会社へ依頼するための契約書類となります。

また、その他にもいくらで売り出すかといった協議を不動産会社と行うため、売買に必要な情報をまとめた書類も必要です。

自宅売却の売買契約する段階

不動産会社を通して売却の広告を行い、購入希望者が見つかったら売買の交渉が行われます。

売主・買主の間で対象不動産の売買金額などの条件について交渉し、お互い合意に達したら売買契約を締結します。

売買契約の締結には売買契約書を交わしてお互いに記名捺印することで契約が成立します。

この段階で必要となる書類は、売買契約を有効なものとして成立させるための売買契約書や重要事項説明書です。

売却した自宅を買主に引き渡す段階

自宅を売却し、買主に引き渡す場合は建物の明け渡しだけでなく権利書の譲渡や登記を行う必要があります。

代金の支払いが完了し、自宅を買主に引き渡す段階で必要となるのは不動産の所有権を売主から買主へ移転するために必要となる書類です。

自宅売却後確定申告する段階

自宅を売却した翌年の2～3月の間に確定申告を行います。確定申告は前年の所得を申告し、税金の還付や控除、または追納をするために必要な申告です。

自宅の売却から期間が空いてしまうと忘れがちになってしまいそうですが、確定申告に必要な書類を用意し、忘れずに確定申告を行いましょう。

自宅売却を業者に依頼する段階で必要な書類とは

自宅売却の仲介を業者に依頼する段階では次の10種類の書類が必要となります。それぞれの書類の内容について見ていきましょう。

登記簿謄本

登記簿謄本とは土地や建物の所在や面積、所有者などの権利関係について記載された書類です。

法務局で取得することができますが、1つの不動産であっても土地と建物は別々の書類となっているため注意が必要です。

手数料を安く抑えたい場合や法務局へ行く時間が取れない場合はインターネットでも取得することが可能です。

売買契約書

売買契約書は不動産を売買する時の取り決め事項が記載されています。

通常、不動産売買時には売買契約書を2通作成し、買主と売主がそれぞれ1通ずつ保管します。

売買する不動産の価格に応じて貼付する収入印紙の金額が異なるので事前に確認しておきましょう。

登記済権利証または登記識別情報

登記済権利証とは2004年に不動産登記法が改正される前に使用されていた書類で、所有権移転の登記が完了したことを証明する書類でした。

法改正後は登記済権利証に代わり登記識別情報というランダムな12桁の英数字が使用されるようになりました。

この登記識別情報により登記名義人と実際に登記を行う人の照合が可能となります。

重要事項説明書

売買の仲介を行う不動産会社を通して不動産の売買契約を締結する場合、売買契約の締結前に不動産会社が買主に対して交付する書類です。

重要事項証明書に記載されている内容は大きく分けて、対象物件に関する事項と取引条件に関する事項があります。

土地測量図・境界確認書

土地の売買などによって土地の所有者が入れ替わったりすると土地の境界が曖昧になってしまうことがあります。

このような時は測量会社に測量を依頼し、境界を確定させることが可能です。

境界が確定したら両隣の土地所有者同士が合意書を交わし、これが境界確認書となります。

また、測量した結果に基づいて作成した図面が土地測量図です。

図面・設備等仕様書

図面・設備等仕様書とは不動産の広告でよく見られるような家の間取りが記載された図面や、物件にどのような設備が備わっているかといった仕様書です。

設備等仕様書ではインフラの整備状況の他、消防設備等の情報も記載されています。

後に大規模な改築やリフォームを行いたい場合は参考にすると良いでしょう。

固定資産税納税通知書

土地や建物といった不動産には毎年固定資産税が課税されます。

この固定資産税の納税通知書が毎年納税義務者の元に送付されてきますが、この通知書には納税額の他に固定資産の評価額も記載されています。

不動産売却時の売却価格の参考とすることができます。

建築確認済証および検査済証(戸建)

建物を建築した場合は建築基準法に基づき建築確認申請を行い、建築確認を受けなければなりません。

この建築確認及び検査に合格すれば建築確認済証と検査済証が発行されます。

管理規約または使用細則(マンション)

マンションでは管理組合によって管理規約が定められています。

また、マンションの使用方法などに関するマンション独自の使用細則が定められている場合はこれらの書類も用意しましょう。

建物の使用方法だけでなく積立金の金額や集金方法についても定められており、規約の内容によっては売買に影響することがあります。

維持費関連書類(マンション)

マンションの住人はマンションの維持管理のために管理費や修繕積立金を支払っています。

この資金の使い道等を定めた書類がある場合は併せて用意しましょう。

もし手元にない場合はマンションの管理組合に確認すれば写しをもらうことができるでしょう。

自宅売却の売買契約する段階で必要な書類とは

自宅を売却する際の売買契約時に必要な書類には次の5つがあります。

身分証明書

不動産会社が不動産売買の仲介を行う場合、不動産会社は必ず売主・買主の身分証明書を確認しなければならないことになっています。

売主と買主は不動産会社に提示するための身分証明書を用意しましょう。

通帳

不動産の売却代金をどの口座に振り込んでもらうかを確認するために通帳が必要となります。

貯蓄額を知らせる必要はありませんが、口座番号などが記載された面のコピーの提出が必要となる場合があります。

印鑑登録証明書(契約には実印が必要なため)

不動産を売却し、法務局で所有権移転の登記を行う際に売主の実印と印鑑登録証明書が必要となります。

基本的に買主は実印も印鑑登録証明書も不要ですが、ローンを組む場合はこれらが必要です。

住民票

必ずではありませんが、住民票の提出を求められることがあります。

売主の現住所と売却する不動産の所在が一致していない場合等がその一例です。

住民票は役所で取得できますが、有効期限が3カ月となっているため有効期間内のものを用意しましょう。

住宅ローン残高証明書(ローン返済予定表)

住宅ローンの残債がある場合は残債の金額と返済予定について記載された住宅ローン残高証明書が必要となります。

一般的にはローンを完済した後に不動産を売却することが多いため、こちらの書類を用意するケースは稀でしょう。

売却した自宅を買主に引き渡す段階で必要な書類とは

自宅の売買契約が成立し、買主に自宅を引き渡す際に必要となる書類は次の6つがあります。

登記済権利証または登記識別情報

買主に引き渡した自宅の所有権移転の登記を行う際に必要となる書類です。

2004年の不動産登記法改正後は登記識別情報という12桁の英数字を用いて登記が行われるようになっています。

万が一紛失してしまった場合は司法書士や公証人による本人確認を行うことで登記することができるようになります。

建築確認済証・検査証

建物の建築確認や検査を受けて合格した際に建築確認済証及び検査証が交付されているはずです。

自宅を売却する際には自宅の引き渡しと同時に買主へ提供しましょう。

建築工事設計図書

自宅を建築する際にどのような工事を行うかといった設計図面が建築会社から渡されています。

もし売却する自宅が中古住宅である場合は前の売主から引き渡しをされているでしょう。

自宅の売却時には新しい買主へ提供します。

設備に関する説明書

自宅に備わっている設備で説明書が残っている場合はこちらも買主へ提供します。

たとえば、車庫のシャッターが自動開閉式であったり、センサー式の設備がある場合には説明書があった方が買主に喜ばれるでしょう。

抵当権抹消書類

住宅ローンを組む際には抵当権が設定されます。

この抵当権はローンを完済すれば抹消され、買主は安心して不動産を所有することができるようになります。

ローンを完済し、抵当権が抹消されたことを証明できる書類がある場合は用意しましょう。

銀行口座の通帳（振り込み先情報として）

不動産を売却する場合、不動産の引渡し前に頭金を支払うことが一般的でしょう。

そのため、引き渡し時ではなく売買契約の締結時に銀行口座の通帳を買主へ知らせている場合もあるかもしれません。

まだ買主へ口座情報を伝えていない場合は通帳の口座番号を買主へ伝えましょう。