自宅を売却すると所得税は変わるの？特別控除や税金について

自宅売却時の所得税について

自宅を売却するとある程度の利益を手にすることができます。

これを「譲渡所得」と言い、「所得」の区分の一つであるので「所得税」の課税対象になります。

例えば、2500万円で購入した物件を3000万円で売却した場合は500万の利益が出ますが、この金額が譲渡所得になるというわけではありません。

譲渡所得は「不動産を売却した金額−(取得費＋譲渡費用)＝譲渡所得」で算出される金額です。

ここでいう「取得費」は建物の減価償却費を指し、正確な取得費がわからない場合は、物件を売却した金額の5％を「概算取得費」として計算します。

また、「譲渡費用」とは売却する物件を売るためにかかった経費のことです。

主な譲渡費用には、売買に関する仲介手数料、契約時の印紙税、貸家の場合は立退料、違約金などが含まれます。

このことを踏まえて自宅売却時にかかる「所得税」について見ていきましょう。

影響があるのは「所得税」と「住民税」

譲渡所得で得た利益は「所得税」と「住民税」の対象になりますが、不動産を所得していた年数により、税額が変わります。

強制売却ではなく、不動産を売却した場合には「特別控除特例」と「課税免除特例」が適用されるケースあり、特定の条件がそろうと譲渡所得が非課税になる場合もあるのです。

5年未満住んだ自宅は「短期譲渡所得」

5年未満住んでいた自宅の売却で得た所得は「短期譲渡所得」と呼ばれます。

短期譲渡所得はさらに「総合短期譲渡所得」と「分離短期譲渡所得」に分けられます。

総合短期譲渡所得は土地や建物、会社の株式以外を譲渡した場合の所得で、分離短期譲渡所得は土地や建物、美術品や株式などを譲渡して生じた所得のことです。

分離短期譲渡所得は「総収入金額-（取得費+譲渡費用）」で算出することができます。

また、税金の振り分けは「所得税」が30.63％、「住民税」が9％で、合計して39.63％が税額となります。

5年以上住んだ自宅は「長期譲渡所得」

一方、5年以上住んだ自宅を売却して得た所得は「長期譲渡所得」と呼ばれます。

こちらも短期譲渡所得と同じように「総合」と「分離」に分かれますが、内容と税額の計算方法も短期譲渡所得と同じです。

異なる点は「所得税」が15.315％、「住民税」が5％で、税額の合計は20.315％となり、短期譲渡所得よりも税率が引き下げられている点です。

自宅売却で発生した所得税は控除されるのかについて

自宅売却で発生した所得税の控除には「特別控除」や「課税控除」がありますが、それぞれ、一定の条件を満たさないと受けることができません。

ではどのような条件で、どのような控除が受けられるのでしょうか？

確定申告をすると税金の控除が受けられる

確定申告は個人事業主だけではなく、内容によってはサラリーマンでも行わなければなりません。

確定申告をすることで所得控除を受けれられこともあるため、当てはまるものがないか事前に確認しておきましょう。

主な例は下記の通りです。

1. 基礎控除…控除額は38万円です。
2. 医療費控除…1年間掛かった治療の為の診察や薬代などが控除対象です。
3. 社会保険料控除…社会保険料が控除対象になります。
   個人事業主の場合は国民健康保険や国民年金も控除対象です。
4. 生命保険料控除…民間の生命保険会社の保険に加入していると控除対象になります。
   上記以外にも「地震保険料控除」「小規模企業共済等掛金控除」「寄附金控除」「寡婦（寡夫）控除」「勤労学生控除」「配偶者控除」「扶養控除」などがあります。

これ以外にも「特別控除特例」と呼ばれる控除が3点あります。

1. 公共事業などのために土地を売却した時は5,000万円の特別控除の特例
2. 居住用の自宅を売却した時、3,000万円の特別控除の特例
3. 特定土地区画整理事業のために土地を売却した時、2,000万円の特別控除の特例

「3,000万円の特別控除の特例」について

自宅を売却した時、条件を満たせば3,000万円の特別控除特例を受けることができます。

要件は下記の通りです。

1. 自宅として住んでいる家屋もしくは家屋と共に敷地又は借地を売却すること。
   以前住んでいたが、住まなくなった家屋や敷地等の場合は、 住まなくなってから3年が経過する日が属する12月31日までに売却すること。住まなくなった家屋を取り壊している場合は、
   敷地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
   家屋を取り壊し譲渡契約を締結するまでの間に、貸し駐車場として利用していないこと
2. 売却した年の前前年又は前年に「譲渡所得の特別控除の特例」、「損益通算及び繰越控除の特例」を受けていないこと
3. 売却した年の前前年又は前年に住居の買い替え、交換の特例を受けていないこと
4. 売却した家屋、敷地において、収用等の場合の特別控除等の特例を受けていないこと
5. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること。
6. 売り手と買い手が親子、親族、内縁、一族関係でないこと等

また、この他に適用が除外される要件もあります。下記に当てはまる場合、控除を受けることができないので注意が必要です。

1. 「特別控除の特例」を受けることだけを目的として入居した家屋の場合
2. 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、または一時的な入居を目的とした家屋
3. 趣味、娯楽、補用目的の別荘等の家屋

売り手と買い手が特別な関係なら適用できない

売買契約を結んだ相手との間柄が、親子、親族、一族、内縁関係の場合は特例除外対象になります。

また、この中には生計を同一にする親族も含まれます。特殊な関係の法人も対象外です。

これは、身内や親族親子関係での売買の場合、適正な価格での契約が取り交わされたかが明確でないためだと言われています。

売却価格が購入価格を下回れば所得税が控除される

不動産売却で必ずしも譲渡所得がプラスになるとは限りません。

敷地の評価額や家屋の評価が下がっている場合は、購入した費用より売却価格が低いことがあります。

これは「譲渡損失」が出た状態と言われ、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例により、その他の所得と相殺して所得税や住民税を減らすことができるケースがあります。

控除を受けるには、自分が居住する住宅であることや、所有期間が5年を超えていること、合計所得額が3000万円以内であることなどの要件を満たす必要があり、確定申告が必要です。

自宅売却で発生する税金の計算方法やポイントを知りたい

売却時期が購入時期から5年未満だと税率が高くなるため、5年以上経過した段階で売却したほうが課税される額が少なくなります。

加えて、10年以上所有していると軽減税率の特例を特別控除の特例と合わせて受けることができるため、このような点も考慮して売却のタイミングを検討するとよいでしょう。

また、軽減税率の特例も一定の適用要件を満たせば受けることができます。

課税譲渡所得が6,000万円以下なら、所得税率が10％軽減され、課税譲渡所得が6,000万円以上なら15％が軽減されます。

具体的に税金の計算方法について見ていきましょう。

課税譲渡所得の計算式について

前述のとおり譲渡所得の税額は「不動産を売却した金額−(取得費＋譲渡費用)＝譲渡所得」で算出されます。

「取得費」は建物の減価償却費を指します。

正確な取得費がわからない場合は、物件を売却した金額の5％を「概算取得費」として計算しましょう。

譲渡費用については、売買に関する仲介手数料、契約時の印紙税、貸家の場合は立退料、違約金などが該当します。

所得税はいつ払うの？

確定申告は毎年2月15日から3月15日の間に行います。

申告書の提出だけではなく、所得税の納付も毎年3月15日が期日になるので、確定申告とあわせて納付も行うようにしましょう。

不動産売却を依頼する際の業者の選び方について

売却の際には依頼する業者選びが重要になります。

不動産会社にはそれぞれ得意な分野があり、開発が専門の業者や仲介専門、買取再販専門などさまざまです。

不動産の売却の場合は、主に仲介を扱う業者を選びましょう。

売買物件を扱う仲介専門業者ならば、売却の相談や契約などの実績が豊富なため、スムーズに売却を進められるでしょう。

この時、初めから1社だけに決めてしまうのではなく、複数の不動産会社に査定の依頼を行うことをおすすめします。そうすることで適切な相場をつかむことができるためです。

最近はインターネット上で売却を希望する物件の情報を入れると、一括で複数社へ査定を依頼することができるサービスもあります。

このようなサービスを利用するのもよいでしょう。

このとき気をつけるべき点として、不動産会社が「専任媒介契約」を結びたがることがある点が挙げられます。

この契約を交わすと、契約先の会社だけしか売却活動ができなくなるので、買い手が見つかりにくくなるケースも考えられます。

初めての売却活動の場合は、契約内容の縛りが比較的ゆるい「一般媒介契約」から売却活動依頼をスタートするといいでしょう。

複数の不動産会社を知り、担当者の対応なども比較していくことで信頼できる会社を見つけることができるでしょう。