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2021年05月27日更新

自宅を売却する際の注意点について詳しく解説!

自宅を売却する経験は、人生の中で何度もあることではありません。何を準備したらよいのか、何からはじめたら良いのかわからないものです。自宅の売却を有利にすすめ、適正な価格でトラブルなく売却できるように、売却する際の注意点を事前に知っておきましょう。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

自宅を売却する前の注意点

自宅 売却 注意 点
自宅を売却する前に確認しておきたい注意点は、住宅ローンや登記内容、売却価格の相場や売却に必要な費用に関することなどです。

それぞれ何を確認し注意したらよいのか詳しくみてみましょう。

自宅の住宅ローンの確認

売却予定の自宅の住宅ローンの返済が残っている場合、まず、完済できる状況か確認しておきましょう。

住宅ローンを返済しているということは、自宅の土地や建物に抵当権が設定されています。

自宅を売却する時には、土地と建物の抵当権を解除しなくてはなりません。

抵当権を解除するには、住宅ローンを完済することが必要になります。

住宅ローンの残債を正確に知るためには、金融機関から「住宅ローンの残高証明書」を発行してもらいましょう。

登記情報の確認

売却予定の自宅の登記情報の確認も必要です。所管の登記所(法務局)で土地・建物の登記事項証明書を発行してもらい、確認します。

発行した「登記事項証明書」と自分で持っている「登記済権利証」又は「登記登録者情報」に相違がないか確認しておきましょう。

住宅を売却する際、所有者の本人確認をするためおよび売却時の移転登記のために、登記済権利証または登記登録者情報が必要になります。

これらの書類を紛失していた場合、所有者の本人確認には日数と費用がかかります。

あわてないように、事前に確認しておきましょう。

自宅の相場を把握する

自宅を売却する際は、不動産会社に売却の相談に行く前に、自宅の相場を把握しておきましょう。

相場を知っていれば、不動産会社の査定価格の根拠を確認し、価格を交渉することもできます。

相場を知る方法は主に2つです。一つは、不動産会社のホームページなどで同じ地域の売り物件の価格を調べる方法です。

もう一つは、不動産一括査定サイトで査定をする方法です。

どちらの価格もあくまでも目安となる相場価格なので、売買の話が進んだら正式に現地調査を行う訪問査定をしてもらいましょう。

自宅を売却する際にかかる費用

見落としがちですが、自宅を売却する際には諸費用がかかります。

自宅の売却にかかる費用は、不動産仲介手数料、印紙税(不動産売買契約書に必要)、移転登記費用、解体費用・測量費用(必要な場合)、引越し費用などです。

住宅ローンの残債がある場合は、住宅ローン手続き経費、抵当権抹消登記費用などもかかります。

自宅の売却条件

自宅の売却は、売却条件が良いほど高く売却することが可能です。

自宅の売却条件が良い条件なのかどうか事前に把握しておきましょう。

売却時に目安となる良い条件

環境自宅
都心に近い築年数が浅い
駅に近い高級感のある外観
人気エリア・沿線大手ハウスメーカー・ゼネコンの物件
公共施設が近い水回りの設備が新しい
教育施設が近いリビングルームが広い
公園などの自然環境が良いメンテナンスが行き届いている

買取と仲介のどちらを選ぶかを決定しておく

自宅を売却する方法には、「買取」と「仲介」の2種類の売却方法があります。

「買取」は、不動産会社が住宅を直接買い取る売却方法です。

一方「仲介」は、不動産会社が買い手を探し、売り手と買い手の仲介を行って住宅を売却する方法です。

買取と仲介には、それぞれメリットとデメリットがあります。

買取のメリットは、早期に売却できることです。一方仲介のメリットは、買取より売却価格が高くなる傾向にあることです。

買取と仲介の手続き、経費などの違いを理解し、その上で「買取」で売却するのか、「仲介」で売却するのか事前に決めておきましょう。

自宅の売却期間の目途を立てておく

自宅を売却するには、一定の期間がかかります。おおよそ、早く売却できて3カ月、通常は約半年、長くて1年かかると言われています。

自宅を「〇月頃までには売却したい」という希望があったとしても、買い手が見つからなければ、売却することはできません。

自宅を売却しようと思ったら、余裕をもったスケジュールをたてて、買い手が見つかったらスムーズに売却できるように準備しておきましょう。

自宅の売却時のトラブルについて、把握・対策しておく

自宅を売却する時に、起こりがちなトラブルがあります。

事前に把握して準備や対応しておきましょう。

買い主との間で起こりがちなトラブルは、「自宅の引渡し直前の購入キャンセル」と「売却後の修理依頼」です。

引渡し直前のキャンセルに対しては、買い主の手付金の支払いと住宅ローンに関する解除条項を設けることで、不利益を最小限にすることができます。

手付金をもうけることで、キャンセルがあった場合でも売り主は手付金をもらうことができます。

また、住宅ローンはローン審査に通らなかった場合、契約を解除する条項を設けることで、トラブルを防ぐことができます。

売却後に売り主に対して、修理依頼があるケースもトラブルに発展することがあります。

売り主には瑕疵担保責任がありますが、契約後のトラブルを避けたい場合には、「瑕疵担保責任の特約」を不動産売買契約書に盛り込む方法があります。

特約は買い主の同意も必要になりますので、十分に注意して盛り込むようにしましょう。

仲介や買取を依頼する不動産会社とのトラブルでは、「売却をやめる際、違約金を請求された」「別途、クリーニング代や測量代を請求された」などがあります。

違約金やクリーニング代や測量代が請求されることは基本ありません。

「不動産媒介契約書」をもとに、根拠を説明してもらいましょう。

現状渡しの場合、クリーニング代や測量代は買い主から要望があってから、はじめて検討することです。買い主からの依頼がない限り、請求だけされることはありません。

自宅を売却する際の注意点

自宅を売却する際、不動産業者に自宅がいくらで売却できるのか査定を依頼します。

自宅の査定は1社だけではなく、複数の不動産業者に依頼しましょう。

不動産の査定金額は不動産業者や査定担当者によりさまざまです。

複数の不動産業者に査定してもらうことでより有利な条件で売却することができるでしょう。

また、自宅を売り出す際には不動産会社との間で媒介契約書を交わします。

媒介契約には、一般媒介・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。

自宅を売却する際には複数の不動産会社に仲介を依頼できる「一般媒介」が良いとされていますが、必ず契約前に内容を確認しておきましょう。

自宅売却中の注意点

自宅の売却が進み、購入希望者があらわれた時に注意したい点は、購入希望者の要望をはじめから断らず、検討して極力応えるように努めることです。

不動産の売買にはタイミングがあります。

自宅を売却したい時に必ず好条件な買い手が見つかるとは限りません。また、売却時期などのスケジュールがぴったり合う買い手が見つかることもなかなかないでしょう。

売却交渉ができる購入希望者があらわれたら、まず話を聞いて要望の内容を検討するようにしましょう。

もう一つは、購入希望者から価格交渉があった際、希望価格でないからと初めから断らず、価格交渉に応じる意思を示すようにすることです。

自宅の売却には色々な条件があります。

売却価格以外に売却期間や契約の条件などで費用を抑えることができるケースもあります。

いろいろな面から検討した上で、不動産業者の意見を聞きながら返答するようにしましょう。

売却した自宅を引き渡す際の注意点

自宅を実際に売却する時には、「現況引き渡し」となるのが通例です。

「現況引渡し」とは、売り主が不動産売買契約時の状態で買い主に自宅を引き渡すことを言います。

現況引渡しの場合、「瑕疵担保責任」に注意が必要です。

現状引き渡しだから、売却後に見つかった瑕疵(床下や屋根裏・配管等のトラブル)に責任が無いわけではありません。

現況引渡しの場合でも瑕疵担保責任があるのです。

売却前に不具合などがないか調べておきましょう。

心配な場合は、専門家に「住宅調査」を依頼して、瑕疵がないか明確にしておくと良いでしょう。



自宅を売却する際のケースごとの注意点

自宅を売却する理由や自宅の条件はさまざまです。

売却ケースごとの注意点について見ていきましょう。

住み替えにより自宅を売却する場合の注意点

現在、暮らしている自宅を売却して、新しい場所に移る住み替えの場合、注意したいのは、売却と購入のタイミングと資金計画です。

住み替えの場合、売却が先行して新しい住宅がない場合、一時的に仮住まいが必要になるケースがあります。

この場合、新しい住宅が決まるまでの賃貸費用がかかってしまいます。

新しい住宅を先に購入する場合は、資金計画に注意が必要です。

自宅を売却した資金で新しい住宅を購入する計画の場合、自宅が売却できるまで別に資金を用意しなくてはなりません。

住み替えの場合は、売却と購入のタイミングが合えば理想的ですが、なかなか難しいものです。

事前に売却先行なのか、購入先行なのか、スケジュールと資金計画をシミュレーションしておきましょう。

賃貸に出している自宅を売却する場合の注意点

賃貸に出している自宅を売却する場合、「賃貸中の物件として売却する」か「空き家にして売却する」かを選択しなくてはなりません。

両者の違いを理解した上で、売却方法を決めましょう。

賃貸中の物件として売却する場合、買い主は自分自身が住むために購入するのではなく、投資用物件として購入します。

投資用物件として売り出した場合は、一般的に査定額が低くなる傾向にあります。

また、賃貸中の場合、基本的には室内の内覧ができないため、査定方法が変わってきます。

賃貸用物件を売却する場合は、売却理由を聞かれることが多いでしょう。

収益がある賃貸物件を手放すことは一般的にはあまりありません。

売却するには何か悪い条件があるのではないか(滞納とか建物の不具合など)と思われてしまうこともあるでしょう。

売却する理由を明確にし、説明できるようにしておきましょう。

賃貸物件を空き家にしてから、自宅用として売却する場合は、借主との「不動産賃貸契約書」を確認しておきましょう。

定期借地のような賃貸期間に定めがある場合は、期間が満了すれば退去してもらえます。

しかし、期間の定めがない場合は、「売却のため」という理由では正当な退去理由にならず、借主に退去の交渉を行わなければなりません。

退去予定日の数か月前には告知し、場合によっては賃料や引っ越し代を負担するケースがあります。

不要な空き家になっている自宅を売却する場合の注意点

空き家を売却する場合に注意したい点は2つです。

一つは売却で得た譲渡所得に対して、所得税と住民税がかかることです(譲渡益課税)。

譲渡所得は、空き家を売却した金額から不動産仲介手数料や売却時の印紙税・登録免許税などの経費を差し引いた金額になります。

譲渡所得にかかる所得税と住民税は所有年数が長くなるほど税率が低くなります。

所有年数5年以下が最も高く39.63%の税率、5年超えの場合は20.315%となっています。

売却時期によっては節税になるので売却する時期に注意しましょう。

もう一つの注意点は、自分が住んでいた自宅が空き家になってから売却するケースにあります。

自宅として住んでいた空き家を売却する際は「3,000万円の譲渡所得控除」を受けることができます。

3,000万円の譲渡所得控除を受けるには、住まなくなった日から3年目が経過する日の12月31日までに売却しなければなりません。

3,000万円の控除はとても大きな節税となります。

3年以内に売却できるように準備しましょう。

住宅ローン残債がある自宅を売却する場合の注意点

住宅ローンの残債がある自宅を売却する場合は、まず、住宅ローンを全額返済できるのか確認をしましょう。

住宅ローンの残債がある場合、土地や自宅に抵当権が設定されています。その状態では自宅を売却することはできません。

自己資金または自宅を売却した資金で全額返済できれば良いのですが、残ってしまう場合、新しく購入する自宅の住宅ローンに残債を含める買い替えローンまたはダブルローンを検討することになります。

住宅ローンの残債がある場合は、資金計画を綿密に立てて、よく検討しましょう。

築年数が古い自宅のマンションを売却する場合の注意点

築年数が古いマンションは、土地が人気エリアであったり、首都圏の駅近の好立地でなければ、仲介での売却は難しいと言われています。

そのため、築年数が古いマンションを売却する場合は、不動産会社の「買取」を検討しましょう。

不動産会社の中には、古いマンションを現況のまま買い取り、リノベーションして販売している会社があります。

買取は、仲介より売却価格が安くなると言われています。何年も売却できない場合、年々マンションの価値は下がり、管理料や修繕積立金などの経費もかかります。

そのため、売却価格が少し安くても早期に売却する方がメリットが多いケースもあるでしょう。

古いマンションの場合は、マンションの中古需要がなければ、買取での売却を検討しましょう。

築年数が古い一軒家の自宅を売却する場合の注意点

築年数が古い戸建て住宅を売却する時に、「住宅は古いから価値がない」、「家が古いから売れないかも」と思う方がいます。

しかし、それは査定や売却をしてみなければわかりません。

購入する理由は、「立地が良かったから」「間取りが良かったから」など、さまざまです。

築年数が古いからといって一概に売却できないわけではありません。

しかし、自宅の築年数が古い戸建ての場合は自宅を解体してからの方が早く売却ができるケースもあります。解体費用と売却査定金額・売却期間などあわせて検討してみましょう。

税金や相続の問題がある自宅を売却する場合の注意点

固定資産税を滞納していたり、相続が終わっていない自宅を売却するにはいろいろなハードルがあります。

まず、固定資産税を滞納している場合でも売却は可能です。

しかし、差し押さえ登記がされている場合は売却できません。また、固定資産税を滞納したまま売却した場合、売り主に支払の義務が残ります。

未払いのままでいると、買い主が所有権を失う恐れがあります。

固定資産税の未納がある場合は、支払い計画を立てた上で売却しましょう。

親の住んでいた家を売却する場合、相続登記が終わっていないと売却できません。

相続登記は、相続人全員が遺産相続に了解し、相続のための移転登記を行うことが必要です。

相続登記がされていなくても売却依頼はできますが、買い主が決まり不動産売買契約書を交わす時点では、相続登記が完了してなければなりません。

相続登記には時間がかかるケースがあります。

相続手続きを早急に終わらせ、相続登記を完了させておきましょう。

自宅を売却する際に仲介や買取を依頼する不動産業者を選ぶ際の注意点

自宅 売却 注意 点
不動産業者を選ぶ際には、まず不動産一括査定サービスを利用しましょう。

その中から、査定価格や営業担当者の対応良さなどを比較して、複数数の不動産業者に自宅の訪問査定を依頼しましょう。

不動産業者は口コミサイトを利用して、評判を確認することもできます。

また、口コミだけでなく、不動産業者の免許番号と行政処分の経験なども調査しておきましょう。

売却を依頼する不動産業者が決まったら、売却契約の形態を確認します。

「不動産媒介契約書」の内容も良く読み、不明な点は確認しておきましょう。

「不動産媒介契約書」には、不動産仲介手数料に関しても明記されています。

不動産仲介手数料は上限が決まっています。不適切な協議をする不動産業者には注意しましょう。

自宅を買い替える場合は、購入する物件を扱う不動産業者に売却を依頼すると、売却と購入のスケジュールを調整してくれます。

また、売却に熱心になってくれるでしょう。

購入する住宅が決まっている場合は相談してみましょう。

自宅を買取により売却する場合の注意点

自宅を買取で売却する方法には、「即時買取」と「買取保証」の2つの方法があります。

即時買取は、不動産会社と売却金額が折り合えば、不動産会社がすぐに買取します。

一方で買取保証は、一定期間売却活動をして、売却できなかった場合に不動産会社が買取をするという買取方法です。

買取のメリットとデメリット

買取のメリットは、早く、確実に自宅を売却できることにあります。

また、不動産会社が買取をするため、自宅を売却することを事前に周囲に知られることがありません。

自宅の売却を知られたくない場合には良い売却方法でしょう。

一方で買取のデメリットは、仲介による売却より売却価格が低くなることです。

人気エリアや築年数の浅い物件は、仲介で売買したほうが高く売却できる可能性があるので、買取は向いていないと言えます。

買取に必要な費用

自宅を買取で売却する際に必要な費用は、「不動産売買契約書の印紙代」「抵当権抹消登記費用(住宅ローンが残っていた場合)」「譲渡所得税(売買益があった場合)」があります。

その他には、「振込手数料」や「測量費用」「解体費用」などがかかるケースがあります。

買取の場合、買い主が不動産会社となるため、不動産仲介手数料はかかりません。

また、不動産移転登記費用は買い主の負担となるため、売り主が費用を負担することはありません。

買取の注意点

買取は、確実に早く自宅を売却できる反面、買取価格は相場の約8割と言われています。

ケースによっては、買取価格が相場の6~7割を下回る場合もあります。

また、買取では高価買い取りを謳ったチラシやインターネットの情報が見られます。

買取で自宅を売却する際も相場を確認し、買取価格の根拠を確認するようにしましょう。

自宅の売却費用に関する注意点

自宅を仲介で売却する際に必ずかかる費用に「不動産仲介手数料」があります。

不動産仲介手数料は、法律で上限が決まっています。

不動産仲介手数料の上限額 速算法

不動産売買金額計算方式
200万円以下売買価格×5%
200万超え400万円以下売買価格×4%+2万円+消費税
400万超え売買価格×3%+6万円+消費税

不動産業者は、不動産仲介を行った場合、不動産仲介手数料以外の報酬を受け取ってはいけないことになっています。

不動産業者から仲介手数料以外の費用請求はありません。

不動産仲介手数料には、売却するための広告料や買い主を案内する費用が含まれています。

広告料や交通費などの経費を請求されることもありません。

また、現況渡しの場合、クーニングや測量などの費用が請求されることはありません。

これらの費用は買い主から依頼されてから、はじめて費用をかけるかどうか検討するものです。

不動産仲介手数料は、自宅の売買契約が成立した際に初めて発生する手数料です。

いわゆる成功報酬とういう形式です。

売買契約が成立するまで、不動産会社に支払う必要はないため、不当に要求する不動産業者には注意しましょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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