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2021年04月15日更新

自宅を売却した時にするべき節税対策!

念願のマイホームを手に入れても、何らかの事情で手放す日もやってきます。住宅の売却には、購入時にかかったように、同じく税金がかかります。事前に知っておくことでいざ売却する際にスムーズに動けるでしょう。そこで、自宅売却にかかる税金の種類や節税対策としてできることなど、自宅売却に関わる税金について解説します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

自宅を売却!発生する税金は?

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自宅売却にかかる税金の種類

自宅を売却する場合にかかる税金は3種類あります。

①印紙税

「印紙税」とは領収書や契約書などに課せられる税金のことで、自宅売却に土地交わされる売買契約書も課税対象です。

収入印紙を購入して書類に貼付することで、税金が支払われたことになります。

印紙税の金額は、自宅の売買金額によって税率が変わってきます。

たとえば自宅を1,000万円~5,000万円で売買されたのなら印紙税は1万円です。

売買価格が上がれば印紙税も上がり、売買価格が下がれば印紙税も下がります。

②不動産の抵当権を抹消登記するための登録免許税

自宅を住宅ローンを使って購入した場合、債権者は自宅や戸建てならその住宅の建つ土地に抵当権がつけられます。

これは住宅ローンが入りきれなくなったときのために担保を設定する制度です。

しかし住宅ローンを払い終われば、抵当権を抹消できます。

抵当権を抹消しなくては、自宅を売買して名義を変更することができません。

そこでその抵当権の抹消するために登記を登録し直さなくてはならないのですが、その際にかかる税金が「登録免許税」です。

自分で法務局などに出向いてすることもできますが、司法書士に依頼することもできます。そ

の諸費用の相場は5,000円~10,000万円です。

③不動産譲渡所得税

自宅などの不動産を売却したときに、その不動産を購入したときの価格よりも高い場合、それを利益とみなします。

この利益を「譲渡所得」と言います。

「不動産譲渡所得税」とは、譲渡所得から特別控除分を差し引いた分に課せられる税金のことです。

譲渡所得から差し引かれる特別控除の代表格には「3,000万円特別控除」などがあり、免税処置もあります。

自宅売却をしても税金がかからない場合

自宅を売却しても税金がかからない場合があります。

それは自宅を購入したときの価格よりも、自宅の売却価格が下回った場合です。

この場合には自宅を売ることで利益を得ることにはならないので、税金はかかりません。

そのため、確定申告をする必要もありません。

また自宅の売却価格が購入価格よりも下回った場合には、所得税の還付を受けられる特例である「譲渡損失の繰越控除制度」を受けることができます。

自宅の売却で出た損失額を3年間計上することできるのです。

それにより、その損失分が控除の対象となり、所得税や住民税は軽くなります。

そのためには確定申告が必要ですので忘れずに済ませましょう。

不動産譲渡所得税とは

ここで、自宅売却の際に課せられる不動産譲渡所得税について詳しく見ていきましょう。

譲渡所得の計算方法や税率などを解説していきます。

不動産譲渡所得税とは譲渡所得にかかる税金

不動産譲渡所得税とは不動産を売却したときに、売却価格がその不動産を購入したときよりも高い場合に発生する利益に課せられる税金のことです。

この利益のことを譲渡所得と呼びます。

その譲渡所得から条件に見合った特別控除額を引くと、課税譲渡所得が算出されて、それに税率を掛け合わせると不動産譲渡所得税額がわかります。

これを計算式で表すと次のようになります。

(譲渡所得-特別控除)×税率=不動産譲渡所得税額

不動産譲渡所得税の計算方法

それでは不動産譲渡所得税額を算出方法について詳しく解説します。

この不動産譲渡所得税額の計算方法は、まずは譲渡所得を算出し、次に課税譲渡所得を算出して、最後に不動産譲渡所得税が分かります。

それでは段階を追って譲渡所得税の算出方法を見ていきましょう。

ステップ1:譲渡所得の計算式

譲渡所得は、不動産の売却代金から不動産を購入したときの代金と売却したときの諸費用を引きます。

  • 譲渡所得=不動産の売却代金-(購入価格+売却費用)

「売却金額」とは、その不動産を売却したときの価格で、譲渡収入価格と呼ばれます。

「購入価格」とは、その不動産を購入したときの価格に減価償却として築年数や償却率などを掛け合わせて算出されるもので、正しくは取得費と呼ばれます。

「売却費用」とは、不動産を売却したときにかかる諸費用のことで、印紙税などの税金から仲介手数料などが含まれます。

ステップ2:課税譲渡所得の計算式

譲渡所得税の計算方法を計算式で表すと、次のようになります。

「譲渡所得」-「特別控除額」=「課税譲渡所得」

特別控除とは一定の条件を満たせば課税されなずに差し引くことができる経費のことです。

不動産譲渡所得税に適用される特別控除はいくつか種類があり、詳細は後ほど説明します。

ステップ3:不動産譲渡所得税の計算式

算出された課税譲渡所得に税率を掛けると、不動産譲渡所得の金額が分かるのですが、この税率は、不動産の所有期間によって変わってきます。

所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」には20%の税率、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」には39%の税率がかけられます。

さらに所得税と住民税が「長期譲渡所得」にはそれぞれ15%と5%、「短期譲渡所得」にはそれぞれ30%と9%が課せられます。

これらの税率を課税譲渡所得に掛け合わせると、譲渡所得税がわかります。



節税対策にもなる譲渡所得税の特別控除

自宅売却に課せられるたくさんの税金を少しでも抑えるために、忘れてはならないのが特別控除の存在です。

特別控除は一定の条件を満たす必要がありますが、それさえ満たしていれば無税にすることができます。

なかでも不動産譲渡所得税に適用される特別控除は3つあるので、それぞれの特徴と条件を解説します。

①3,000万円の特別控除の特例

適用される特別控除の中で最も大きな金額となるのが、3,000万円の特別控除です。

この特別控除は、不動産の売却相手が親族や同族会社でなければ適用されるもので、最高3,000万円分を控除できます。

自宅売却の場合、この特例の適用には次のような条件があります。

  • 所有者自身が居住用として使っていた不動産であること
  • 住まなくなってから3年以上経っていないこと

上記の条件のうち、どちらかに該当していれば、この特例が適用されます。

②所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

課税譲渡所得にかけられる税率は、売却される自宅に住んでいる期間によって変わってきます。

所有期間が5年以下の短期譲渡所得なら39%、5年以上の長期譲渡所得なら20%の税率です。

しかしさらに所有期間が長く10年以上になると、長期譲渡所得の税率よりもさらに低い税率になるという軽減税率の特例があります。

課税譲渡所得金額が6,000万円以下ならば、その税率は10%になります。

6,000万円を超えた場合は、6,000万円分を引いた差額にかけられる税率は15%になり、そこに600万円を加算した額が、最終的な税額になります。

3,000万円の特別控除と併用可

またこの軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用することができます。

ただしこの軽減税率の特例の適用を受けるためには確定申告が必要なので、確定申告の手続きを忘れないようにしてください。

③買い替えの特例

自宅を買い替えたときに適用される「買い替えの特例」とは、譲渡益に課せられる課税を繰り延べることができる制度です。

自宅を買い替えるとは、これまで住んでいた自宅を売却し、新たなマイホームを買うことです。

この場合、これまで住んでいた自宅を売却したときに、もしも譲渡益が出たのであれば、それに課せられる課税を将来に繰り延べられます。

適用される条件は下記のとおりです。

  • 所有者が住居として使用していた期間が10年以上であること。
  • もしも住まなくなっていたら、その期間が3年以内であること。
  • 売却価格は1億円以下であること。

また新たに購入されるマイホームについても条件があります。それは次の通りです。

  • 自宅の床面積は50㎡以上であり土地面積は500㎡以下であること。
  • 新築物件か、築25年以内で耐震基準を満たした中古物件。
  • 国内であること。

以上の条件に見合う自宅の買い替えならば適用される課税制度で、買い替え時の負担を少しでも軽くするためにぜひ利用したい制度です。

ただしこの制度の適用にも確定申告が必要ですから、確定申告は忘れずに行いましょう。

自宅の売却によって損益が出た場合はどうする?

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自宅を売却したとき、常に譲渡益が出るとは限りません。

むしろ購入したときよりも安く売られる自宅のほうが多いのではないでしょうか。

そのような場合にも特例が用意されています。

自宅売却または買い替えのそれぞれに「損益通算」と「繰越控除」が適用されるのですが、それではそれぞれの内容と適用を受けるための条件を見てみましょう。

5年以上住み住宅ローンが残った自宅売却での損益なら特例あり

自宅売却でも、5年以上住んだ家でまだ住宅ローンが残っているという状態で自宅売却されて損益が出たのなら、「損益通算」と「繰越控除」が適用されます。

つまり、自宅売却によって出た損益分を所得から指し引くことができて、差し引ききれなかった分は次の3年間に繰り越して差し引いていくことができるという制度です。

適用される条件

この移住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の適用を受けるためには、例えば次のような条件があります。

  • 5年以上住んだ住居。
  • もしも住んでいなかったら、住まなくなった日から3年以内での売却。
  • 住宅ローンが残っている。
  • 合計所得金額が3,000万円以内。

所得税や住民税の軽減

この譲渡損失により繰越控除を受けられれば、損失分を給与所得や事業所得などの所得から差し引くことができます。

損益分を差し引くことにより所得が目減りしますから、それにより所得税や住民税が軽くなります。

これを「損益通算」と言います。

しかも差益分全額を一度に引ききれなければ、翌年から3年間にわたり所得から引くことができます。これを「繰越控除」と言います。

自宅売却によって出た損益が出るのはつらいことですが、所得税や住民税が軽減されれば負担を軽くすることができるでしょう。

自宅買い替えで適用される損益通算と繰越控除

自宅を買い替える場合にも損益通算と繰越控除を利用することができます。

この場合の条件は、上記に説明した自宅売却における損益通算と繰越控除とほぼ同じで、「5年以上住んだ住居」「住まなくなって3年以内」「その年の合計所得が3,000万円以内」です。

これらの条件が満たされていれば、自宅買い替え時に出た損益を損益通算として所得から差し引き、所得税や住民税での軽減処置を受けることができます。

そして繰越控除期間も同じく3年間です。

買い替えられるマイホームの条件

ただし新しく購入されるマイホームには次のような条件があります。

  • 自宅が譲渡される日の前年1月1日から翌年12月31日までにマイホームを取得すること。
  • マイホームには購入した日から翌年の12月31日までに入居するか、入居予定であること。
  • 10年以上の住宅ローンを組んで購入すること。
  • マイホームの床面積は50㎡以上であること。

また、この特例も受ける場合も確定申告が必要です。

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