自宅の売却時に発生する諸費用について

自宅の売却で発生する諸費用

まず自宅売却で発生する諸費用の概要を見てみましょう。主に下記のような費用がかかります。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 住宅ローンの返済
• 抵当権抹消登記費用
• 譲渡益課税

それぞれの費用の詳細や具体的な金額は、次の章からご説明していきます。

不動産業者に支払う仲介手数料

まずは、自宅売却を担当してくれる不動産業者に支払う仲介手数料について見ていきましょう。

住宅を含め不動産の売買は不動産業者を介して行われるのが一般的です。売買契約が成立した場合、報酬として支払うのが仲介手数料です。

仲介手数料の計算方法

自宅売却を依頼した不動産業者に支払う仲介手数料の上限額は、次の計算式で算出できます。

• 売買価格が200万円以下の場合：売買価格×5%＋消費税
• 売買価格が200万円超400万円以下の場合：売買価格×4%+2万円＋消費税
• 売買価格が400万円超の場合：売買価格×3%+6万円＋消費税

支払いのタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約を締結するタイミングで半額を、決済時に残りを支払うのが一般的です。

これは、契約が締結した後も契約解除などの可能性が否定できないため、安全策として半額ずつ支払うことになっているのです。

不動産業者によっては、契約時に仲介手数料を全額請求することもあるようです。

しかし、決済が完了するまできちんと業務を果たしてもらうためにも、通常とおり半額ずつの支払いとし、全額支払いは避けるのが無難でしょう。

売買契約書に必要な印紙税

売買契約でかかる税金のひとつに、契約書に必要な印紙税があります。決まった金額の印紙を貼り、割り印することで納税したとして扱われます。

金銭のやり取りを法的に保証してくれることになり、両者にとって信頼できる契約とみなされる大切なものです。

契約書に記載された売却金額とそれに対する税額

印紙税の金額は売買価格によって異なり、以下のように定められています。

自宅を売却する際、住宅ローンが残っている場合は、抵当権が設定されたままです。

住宅売却では抵当権を外すことが、事実上の必須事項となっています。

抵当権抹消登記のためには、住宅ローンのを繰り上げて全額一括返済する必要があり、事務手数料が発生します。

繰り上げ返済手数料は、通常5,000円前後ですが、固定期間選択型ローンの場合は約3〜5万円と言われています。

ローン返済が残っている場合の抵当権抹消登記費用

住宅ローンを全額支払い、抵当権を外す際に必要な抵当権抹消登記にも、別途費用が発生します。

これを登録免許税と呼び、売却不動産の個数×1,000円で算出されます。

つまり、不動産1件あたり1,000円、土地を含めると2,000円がかかります。ただ、方法によって金額は異なるので確認しましょう。

司法書士報酬

抵当権抹消登記は一般的に司法書士に依頼するので、司法書士への依頼料がかかります。

事務所によって金額は異なりますが、約1〜2万円が相場でしょう。

自分で調べて手続きすることも不可能ではありませんが、専門的な書類や用語が多く、不備が出やすいため、何回も提出し直すことのないように、はじめからプロに依頼するほうが良いでしょう。

売却で利益が発生した場合の税金

自宅売却で代金が手元に残った場合、利益に対して支払うべき税金があります。

特別控除などで税金が免除されるケースもありますが、確定申告が必要です。

不動産の売買時に課せられる税金についてご説明します。

固定資産税と都市計画税

自宅売買の取り引き日によって日割り計算で納税金額が算出されます。

固定資産税は1月1日時点の所有者に請求されます。ただ、関西では4月1日を基準とするので注意が必要です。

所得税と住民税

譲渡益課税といって、売却で得た利益（譲渡所得）に対して、所得税と住民税が課されることになります。しかし特別控除特例の適用等によって税額は異なります。

売却金額が3,000万円以下の場合

物件の売却時には3,000万円以下の特別控除の特例が適用されるケースがあります。

そのため、譲渡所得が3,000万円以下の居住用不動産の場合は非課税になります。

ただ、住み替えの場合は新しい住宅のローン控除と並行利用できないので気をつけましょう。

売却金額は3,000万円以上の場合

• 所有期間が5年以上だと、売却金額−(取得費＋売却費用)−3,000万円×20.315％
• 所有期間が5年以下では、売却金額−(取得費＋売却費用)−3,000万円×39.63％

上記の計算によって求められる税額が課せられることになります。

その他の諸費用

上記の他にも、自宅売却時に必要となる費用があります。

それぞれ見ていきましょう。

測量費

築年数がかなり経っている、あるいはお隣との境界があいまいな場合などに、測量によって土地の境目を明確にするよう買い主に求められることがあります。

この時に必要になるのが測量費です。

実際には隣の土地の所有者と現地で立ち会い、境界をお互いに確認して捺印するという流れになります。

費用の相場は約30万円からとされ、難易度や立ち会い回数などにより上下します。

測量自体は土地家屋調査士などプロに任せることになりますが、不動産会社に紹介してもらえるので自分で探す必要はないでしょう。

廃棄物処分費・解体費

場合によっては、廃棄物の処分費や建物の解体費が発生することもあります。

一般的な費用相場としては、処分費が約10〜15万円、解体費が約100〜200万円とされています。

建物の状態や面積、量によっても金額は変わるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

引越し費用

新しい住宅に引っ越す費用も必要です。また、仮住まいに一旦住んでから新居に移動する場合には、2回引っ越さなければならず、さらに費用がかかることになります。

リフォーム費

自宅で修繕が必要な場合や、買い主の要望があった場合など、リフォーム費用がかかる可能性もあります。

まとめ

自宅売却に関する費用は多岐に渡り、発生するタイミングもさまざまです。

実際に契約を進める前に諸費用を大まかにでも把握しておくと、あとで焦らずにすみます。

不動産会社などに事前に確認しておきましょう。