離婚でローン残債のある自宅を売却する方法

離婚が理由の不動産売却

離婚を機に不動産を売却する場合に、財産分与の対象となります。

また、売却する段階で住宅ローンが残っている場合でも財産分与の対象です。

しかし、離婚を理由に急いで売却を行うと、不動産会社などに安値で買い叩かれてしまう可能性もゼロではありません。

離婚する場合に不動産売却などを考える場合に次のような点を考慮してください。

1. 自宅を売却しないという選択肢も考えたか
2. 離婚の時点で住宅ローンがどれほど残っているか
3. 自宅を売却してもまだ残債がある場合、どのようにするのか

このような点を明確にしておかないと自宅を売却するという時期になってからスムーズに取引が進まなくなることもあるでしょう。

ただ離婚をする場合には、持ち家の売却を行いきちんと財産分与をしたほうが、お互いがすっきりとした気持ちで新しい生活をスタートさせられるとも考えられます。

離婚時に夫名義の自宅を売却せずに妻が暮らし続けた場合、万が一、元夫がローンの支払いを滞らせた場合には住み続けることができなくなってしまいます。

このような状態では落ち着いて暮らすことも難しいでしょう。

上記のようなことも危惧されるので、離婚時には自宅を売却してしまおうと考える人が多くなっています。

住宅ローンがない場合の売却方法

自宅に住宅ローンがない場合には、一般的な不動産の売却方法と同じです。

まず不動産会社に査定を依頼し、目安となる売却価格を知る必要があります。

不動産会社によっては、査定の価格が異なることがあるため、できれば複数の不動産会社に価格査定を依頼することをおすすめします。

査定金額が提示されるまでは、早くても1週間以上はかかるでしょう。

その後不動産会社などと媒介契約締結を結んで売却の活動をし、価格の交渉の後、売買契約をします。ここまでで早くて約1カ月はかかります。

その後手付金を受領し、持ち家の引渡しを行って残代金を受け取ります。そしてこの売却で得た利益を財産分与するというのが一般的な流れです。

すべての取引が完了するまでには早くても約3カ月はかかり、1年など長期になる場合もあります。

特に離婚に関係した売却の場合には、不動産会社などの買い手サイドから強気で交渉をされてしまうこともあります。

そのため離婚を機に自宅を売却する場合には、より慎重な業者選びが重要です。

誠実な交渉をしてくれる業者を探すことがポイントになりますが、このような業者を見つける方法の1つとして一括査定サイトを利用するというものがあります。

インターネット上で一度物件に関する情報を入力すれば、複数の業者から査定を取ることができるというサービスです。

複数の業者を比較し、その中で売却にしっかりと対応できる業者を探すようにしましょう。

住宅ローン残債のある自宅の売却方法

住宅ローン残債のある自宅を売却する時には、不動産会社などに査定を依頼して売却予想価格と現在の住宅ローンの残高をまず比較します。

その残高によってその後の流れが変わりますので、それぞれについて見ていきましょう。

アンダーローンの場合

自宅を売却して得た代金よりも住宅ローンの残債が少ないことを「アンダーローン」と呼びます。

売却代金で住宅ローン返済すると利益が出るかどうかは、査定金額から住宅ローンの残高を引き、仲介手数料やその他の費用などを引くと計算することができるでしょう。

この場合は売却代金をまずローンの返済に充て、その上で余った資金を財産分与をするといいでしょう。

離婚に際して少しでも早く売りたいと焦って売却すると、どうしても安値にされることがあります。

交渉の時には、瑕疵などがないことを主張しながら、ある程度時間をかけてじっくりと取り組むようにしましょう。

時間をかけても通常の不動産と変わらない価格で売ることは十分に可能です。

オーバーローンの場合

逆に自宅を売却して得た代金よりも住宅ローンの残債が多いことを「オーバーローン」と呼びます。

この状態では自宅を売却したとしても借金が残ってしまいます。

そのため、オーバーローンの状態では住宅ローンの残りを返済しないといけないのですが、どのようにすればよいのでしょうか。

持ち家の売却価格が、現在の住宅ローンの残高よりも低かった場合には自宅につけらている「抵当権」が残ったままとなります。

一般的に抵当権がある物件は、買い手を見つけるのはかなり難しく、ローンの残債分の手持ちの資金などから支払うなどして完済させない限り、売却できないというのが現状です。

このような場合に検討したいのが「任意売却」という方法です。

オーバーローンでは「任意売却」の検討を

住宅ローンの残債がある自宅を売却する方法として、「任意売却」というものがあります。

任意売却とは、金融機関の合意を得てローン残債のある住宅を売却し、その売却資金を返済に充てた後、残りの住宅ローン残債をどのように支払うのか等について協議する方法です。

この協議で決められた内容にもとづいて、離婚後も夫婦のどちらかがローンの返済をし続けることになるでしょう。

売却すると自宅に住み続けることができなくなりますが、どうしても自宅に住み続ける必要がある場合には「買い戻し」という方法で住み続けることも可能になります。

これは、売却した自宅を親族などに一旦買い取ってもらい、賃料を月々支払いながら将来的には自宅を取り戻すというものです。

また「リースバック」のように、不動産業者や投資家などに自宅を売却した後でも、リース料として家賃を支払うという方法で住み続けられるという可能性もあります。

しかし、任意売却を行うということはローンの残債があるという状態です。

そのため、リースバックのために任意売却を行いたいと申し出ても金融機関側が合意しない可能性が高いでしょう。

買い戻しやリースバックの場合、期限が来るとまた買い戻すことも可能ですが、売却金額よりも買い戻す購入金額の方が一般的に高くなる点には、注意が必要です。

ご自分の現在の状況を踏まえた上で、十分に検討をかさね、一番適切な選択を行いましょう。

離婚で自宅を売却するタイミング

離婚をした場合に自宅を売却する時のタイミングとしては、離婚前が良いと言われています。

というのも離婚前に財産についてはっきりとさせる上で、持ち家などは大きな財産となりますので処分してその費用を分割した方がスムーズに分与を行えるからです。

さらに売却して得られる利益がある場合は、その費用で離婚後の生活面等での経済的な負担を多少減らすことができます。

離婚をする場合には、引っ越しをしなければならないことも多く、その諸費用にあてることも可能です。

さらに離婚後に自宅を売却しようとしても別れてしまってからでは、お互いの連絡が取りにくくなり売却の交渉にも支障が出る場合が多いのです。

不動産の財産分与の注意点

不動産を財産分与する上で注意しなければならない点にはどのようなことがあるのでしょうか？

まず、住宅のローンが残っている自宅の債務者が夫で連帯保証人が妻になっているケースを見てみましょう。

この場合には、もし離婚後に夫が住宅のローンの支払いができなくなった時には、妻が残りのローンの支払いをしなければならないという義務があります。

もし夫がローンを支払えなくなり、妻もローンの支払いが難しい場合には、自宅が競売にかけられ、妻は退去しなければならなくなることも考えられます。

住宅ペアローンの場合

夫婦共働きという世帯が、最近では多くなっており自宅も共有名義にしてペアローンとして住宅を購入するということがあります。

このケースでは、離婚後に夫が住宅ペアローンの返済ができなくなった場合、連帯保証人である妻に住宅ローンの一括した支払いなどの請求が来ます。

ペアローンを組んでいた場合には、離婚する際に自宅の売却を行うか、ペアローンをお互いに支払い続けるか、別の保証人を立てるなどして連帯保証人を外すという方法などがあります。

また、もし自宅に妻が住み続けたいと思うのであれば、離婚時の財産分与の際に養育費や慰謝料などの代わりに自宅の所有権を取るということも可能でしょう。

しかし自宅の所有権を取ることができなかった場合は、現在の住宅ローンの半分を他の銀行などから借り入れ、夫に支払うことによって所有権を得ることができるでしょう。

また、現在の住宅ローンを支払っている銀行とは異なる別の金融機関の住宅ローンへ借り換えを行うという方法も考えられます。

一般的にペアローンで組まれているローンは高額であることが多く、これを1人で支払うとなると安定した収入の高さが求められるため、審査も厳しくなります。

住宅ローンの残債が少ない場合にはフラット35など、比較的低い年収でも返済のプランを立てることができる金融商品を中心に検討すると良いでしょう。