不動産の査定方法は複数ある？不動産売買の流れと査定について

不動産の査定になぜ有料査定と無料査定があるの？

不動産の査定には、大きく分けて「有料査定」と「無料査定」の2種類があります。

「有料査定」と「無料査定」それぞれどのような方法で査定を行うのでしょうか。

また、有料査定か無料査定かを選ぶときの基準はどのようなことなのか見ていきましょう。

不動産鑑定士が行う有料査定

まず、「有料査定」は不動産鑑定士が行います。

「不動産鑑定士」とは国家資格を有する人のことで、不動産鑑定を行い収入を得ています。

また不動産鑑定士は、法律で定められた不動産鑑定評価基準に則って不動産鑑定を行います。

不動産鑑定士による有料査定は、裁判や税務署などの証拠資料として採用されるため、万が一不正や不備があった場合は処罰されることもあります。

有料査定を依頼するケースは、遺産相続で不動産価値を知りたい場合や会社間の不動産取引、立退料や賃料の裁判資料として鑑定評価書が必要となる際などに用いられます。

不動産鑑定士が行う有料査定では、裁判所や税務署などの証拠資料になるため安易に高い評価額を提示することはないでしょう。

不動産鑑定士による査定額の方が、実際の売却価格よりも低くなるケースが多い傾向にあります。

不動産業者が行う無料査定

一方、不動産の「無料査定」は不動産業者が行います。

無料査定は、不動産会社が過去の取引実績などをもとに不動産を査定する方法です。

不動産業者が行う無料査定は、査定後取引を行うことを目的とした営業の一環となるため、不動産会社によって査定額が異なります。

一般的に不動産会社は売買契約を結んだときの仲介手数料を目的としているため、基本的に不動産会社による査定は無料になります。

また、無料査定価格次第で不動産の売買契約の取引が決まるため、できるだけ自分の会社を選んでもらえるように有料査定額や実際の売却価格よりも高くなる傾向があります。

では、不動産の売却をしたい場合は有料査定・無料査定どちらを選んだ方がいいのでしょうか。

一般的な不動産の売却の場合は、無料査定で十分だと思われます。しかし、ここで注意しなければならないのが査定額です。

無料査定はあくまでも不動産会社の営業の一環であるため、高めの査定額を提示する可能性があります。

そのため、実際の販売価格とは異なることが多いということを念頭に置いておきましょう。

不動産業者査定の種類と依頼方法

不動産業者による査定には、「机上査定」と「訪問査定」とがあります。

どちらの査定も不動産を売却すると決定してから不動産会社と仲介契約を結ぶまでの流れの中で行われます。

そのため、机上査定や訪問査定の評価や不動産会社の対応によってはそのまま仲介契約を結ぶ可能性もあるでしょう。

では、不動産業者と契約すまでの流れと机上査定・訪問査定の内容を見ていきましょう。

不動産業者と契約するまでの流れ

不動産業者と契約するまでの流れは以下の通りです。

1　不動産売却に必要な書類を準備する

不動産売却に必要な書類は売買契約書・重要事項説明書・権利書・建物図面や設備の仕様書・土地測量図などがあります。

一戸建て住宅の場合は物件の構造を示す書類など、マンションの場合はマンション規約なども用意しておくといいでしょう。

2　机上査定の実施

売却額の参考にするために机上査定を行います。詳しくは「机上査定」の項目にて後ほどご紹介します。

3　複数業者に売却相談をする

机上査定は簡単に算出でき、査定価格が異なることが多いため相場を知るために複数社に売却相談をします。

査定価格も大切ですが、不動産会社の対応やサービスなども仲介契約を結ぶ際の参考となるでしょう。

4　訪問査定の実施

より精度の高い金額を把握するため、訪問査定を行います。

詳しくは「訪問査定」の項目にて後ほどご紹介します。

5　業者を選定し契約

上記の過程を経て、信頼できる不動産会社が見つかったらその業者と仲介契約を結びます。

机上査定前の段階では物件の詳細が記載してあるものだけでも十分ですが、机上査定後の訪問査定時に必要になるため、売却を決めたら早めに準備しておくといいでしょう。

机上査定

机上査定とは物件の築年数や所在地、間取りなどのデータや概要を過去の売買実績などをもとに簡易的に査定する方法となるため「簡易査定」と呼ばれることもあります。

机上査定は実際に物件を見ずに数時間から1日ほどで査定するため、あくまで参考程度の査定価格になります。

インターネットでは不動産一括査定サイトがあり、自分で必要事項を入力するだけで複数社の不動産会社とやり取りできます。

一度に複数社とやり取りできるため、自宅の売却相場を把握することができるでしょう。

その他に、直接不動産会社の窓口へ行き、机上査定を依頼する方法もあります。

机上査定のメリットは近隣の人に売却のことを知られずに、査定額を知ることができる点でしょう。

しかし、机上査定は複数社から勧誘の電話がきてしまうことがデメリットとなる可能性があります。

机上査定はすぐに査定価格を知りたい場合や物件の売却を決めかねている場合、自宅の売却相場を知りたい場合には有効な手段となるでしょう。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社が実際現地へ行き対象物件の状況や環境を確かめた上で、机上査定の内容と照らし合わせて適切な査定額を算出する方法です。

「詳細査定」とも呼ばれています。

机上査定よりも情報量が多い中で査定するため机上査定より信頼性が高い査定価格となり、訪問査定の結果は通常1週間ほどかかります。

机上査定と訪問査定の査定額の差は約数百万程と言われています。

訪問査定のメリットは、何と言っても売却価格に近いより正確な金額が分かることです。

一方デメリットは、必要書類を揃えたり訪問査定時に在宅しなければならないことなどが挙げられます。

訪問査定を行う場合は不動産業者の選定段階に入っており業者選択のカギとなります。

そのため、訪問時に担当者が分からないことや不安なことに対して誠実に答えてくれるかなどの対応を見ておくのも重要です。

不動産業者の査定価格はどのような方法で決められるのか

不動産業者が査定価格を決めるとき「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つの方法を用いて査定を行います。

では、上記の3つの方法について詳しくご紹介します。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、売却予定の不動産と同じ地域や環境で過去に取引された事例をもとに査定価格を算出する方法のことです。

取引事例比較法は主にマンションの査定で多く用いられている方法となります。

原価法

原価法とは、売却予定のマンションや一戸建てを再建築すると仮定して必要になる費用から経年劣化でマイナスになる価格を引いて算出する方法です。

式に表すと以下のようになります。

【原価法の計算式】

不動産の価格＝再調達原価（再建築した場合の価格）−原価修正（経年劣化でマイナスになる価格）

原価法は主に一戸建ての査定で多く用いられる方法です。

収益還元法

収益還元法とは、売却予定の不動産を運用した場合、将来的にどのくらいの収益を上げるかを予想した上でさらに現在の不動産の価値を足して算出する方法のことです。

収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。それぞれの内容は以下の通りです。

・直接還元法

1年間の利益を還元利回りで割る方法のこと。1年間の利益÷還元利回り＝不動産の収益価格で求められます。

・DCF法

DCF法は、売却予定の不動産を保有する期間に得られる利益と売却により得る予定の収益価格を現在の価値に割り引いて算出する方法のこと。

収益還元法は主に投資物件で多く用いられます。

不動産業者の査定を受ける際に心得ておきたいこととは？

では、不動産業者の査定を受ける際に心得ておきたいこととはどのようなことなのでしょうか？

査定金額＝売却価格ではない

査定金額は、実際にその査定金額で売却できるという保証はありません。

そのため、査定価格を過信しすぎず売却価格は査定額と異なることを覚えておきましょう。

訪問査定は不動産の査定とともに業者を査定する機会でもある

「訪問査定」でもお伝えしましたが、訪問査定の際は不動産業者を査定する機会でもあります。

不動産会社の対応や担当者が幅広い知識を持ち合わせているかどうかなどを確認しておくといいでしょう。

訪問査定は複数社に依頼する

訪問査定は机上査定と違い、在宅する必要があるなどの手間がかかってしまいがちです。

しかし、1社だけだと対応や査定価格なども比べられなくなるため、複数社に依頼するようにしましょう。

査定はどうしてその金額になったのか内容も重要

査定価格だけではなく、その根拠となる内容を知ることも重要です。その査定価格に至った理由を不動産業者に訪ねて、詳しく説明してもらいましょう。

1社との専任媒介契約と複数社との一般媒介契約がある

不動産業者を選ぶ際、1社と契約する専任媒介契約と複数社と契約できる一般媒介契約があります。

それぞれメリットデメリットがありますので、どれが適しているか考慮した上で契約しましょう。