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2019年08月16日更新

不動産売却時にかかる税金について詳しく解説!

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産売却時にかかる税金について

不動産 売却 税金

不動産を売却した時にかかる税金には、必ずかかる税金と売却益が出た時にかかる税金があります。

不動産売却時にかかる税金の種類について

税金の種類は、印紙税・所得税・住民税・復興特別所得税・消費税です。

不動産売却時にかかる税金:印紙税

不動産を売却する時には、買い主と「不動産売買契約書」を交わします。

不動産売買契約書は印紙税法に定められている「課税文書」なので、印紙を貼る必要があります。
不動産売買契約書は、売り主・買い主がそれぞれ一通ずつ保管します。

印紙税額は、不動産の売却価格によって金額が変わります。

印紙税は、平成26年4月1日から2020年3月31日までに作成される不動産売買契約書には軽減税率が適用されています。

  • 不動産売買契約書の印紙税額

不動産売買契約書
記載金額

印紙税額
軽減税率適用後

印紙税額
軽減税率適用前

500万円を超え1,000万円以下 5,000円 10,000円
1,000万円を超え5,000万円 10,000円 20,000円
5,000万円を超え1億円以下 30,000円 60,000円
1億円を超え5億円以下 60,000円 100,000円

不動産売却時にかかる税金:所得税と住民税、復興特別所得税

所得税・住民税・復興特別所得税は、不動産を売却した時に売却益があり、譲渡所得となった場合に支払う税金です。

譲渡所得の計算は、「譲渡所得=譲渡収入金額ー(取得費+譲渡費用)」となり、売却額=譲渡所得ではありません。

売却した価格から、取得した費用と売却した時の費用を差し引いた金額が譲渡所得となります。

不動産売却時にかかる税金:必要があれば支払う消費税

不動産を売却した時にかかる消費税のうち、必要があれば支払う消費税は3種類です。

一つ目は、不動産仲介手数料にかかる消費税です。不動産の売買をする時に仲介業務をした不動産会社に払う手数料が「不動産仲介手数料」で、消費税が課税されます。

二つ目は、不動産を売却した時に不動産の移転登記や抵当権抹消などの手続きを司法書士にお願いした場合に支払う税金です。

「登録免許税」と司法書士に支払う手数料の消費税が課税されます。

三つ目は、不動産の売却時に住宅ローンなどの借入金が残っている場合に課税されるものです。

必要な融資手続きを行う手数料の消費税となります。

不動産売却時にかかる税金:消費税課税業者が支払う消費税

消費税の課税業者が不動産を売買した場合は、消費税がかかります。

課税事業者とは法人及び個人事業主のことで、課税売上高が1,000万円を超える人(会社)です。

課税事業者ではなくても、前々年度の特定期間に1,000万円を超える課税売上があった場合、課税されます。

※特定期間とは

  • 法人の場合は、前事業年度の開始日以後6ヶ月の期間です。
  • 個人事業主の場合は、前年の1月1日から6月30日までの期間です。

不動産を売却した場合、課税対象にならない不動産があります。土地は、消費するものではないので、課税対象となりません。

不動産売却時の課税譲渡所得にかかる税金について

不動産を売却した課税譲渡所得には、所得税がかかります。

課税譲渡所得はどのような性質のもので、その計算方法、税率などがどうなっているのか、知っておきましょう。

不動産売却時の課税譲渡所得とは?

譲渡所得とは、不動産を売却したことによって利益が出た場合に得た所得のことを指します。

マイホームを売却した場合、不動産売却益が3,000万円を超えた時の譲渡所得に対して税金がかかります。

譲渡所得にかかる税金は分離課税で、他の所得と分けて税金を計算し、確定申告の際は、他の所得と一緒に申告を行います。

不動産売却による譲渡所得の課税対象は、建物以外に借地権や耕作権の権利があり、海外に所在する不動産も含みます。

譲渡所得に適用される税率は、不動産の保有期間により長期譲渡所得か短期譲渡所得にわかれ、適用税率が変わります。

不動産売却時の課税譲渡所得金額の計算方法について

不動産を売却した時に課税譲渡所得金額は、「課税譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用」で計算されます。

収入金額とは不動産売却額のことです。

取得費・譲渡費用には、土地・建物の購入代金と購入時にかかった費用と売却時にかかった費用が含まれます。

不動産売却時の取得費・譲渡費用となる項目

  • 土地や建物・マンションなどの不動産を購入した時の代金
  • 住宅などの建築費
  • 購入した時に納めた税金で、印紙税・登録免許税・不動産取得税など
  • 不動産仲介手数料
  • 土地などの測量費用
  • 建物の解体費用
  • 土地の整地や造成費用
  • 土地の地盤改良費用
  • 借入金の利子

不動産売却時の取得費の減価償却

住宅やマンションなどの建物の取得費の計算には、減価償却が必要です。

減価償却費は、建物の用途(事業用か非事業用:住宅)・構造・使用年数により定められた償却率で計算します。

  • 減価償却率
事業用
耐用年数
事業用
償却率
非事業用
耐用年数
非事業用
償却率
木造 22年 0.046% 33年 0.031%
軽量鉄骨 27年 0.038% 40年 0.025%
鉄筋コンクリート造 47年 0.022% 70年 0.015%
  • 減価償却費の計算方法

「非事業用不動産の減価償却費=建物取得費用×90%×償却率×経過年数」

  • 例:居住していた木造住宅・建物取得費2,000万円・築20年の場合

2,000万円×0.9×0.031×20=1,116,000円となります。
建物の取得費は、「20,000,000円―1,116,000円=18,884,000円」となります。

不動産売却時の取得費:土地と建物一括購入の場合の取得費の計算方法

減価償却費を計算するために、建物の価格を調べたくても、購入時に建売一戸建てのように土地と建物をセットで購入しているケースでは、建物の金額がわかりません。
この場合、建物の取得費を計算する方法が四つあります。

一つ目は、建物にかかった消費税が分かる場合は、消費税から逆算して建物価格を計算する方法。

二つ目は、標準的な建築価格から建物価格を計算する方法。

三つ目は、固定資産税評価額の土地と建物の比率から、按分して計算する方法。

四つ目は、不動産鑑定士の鑑定価格などから、土地と建物それぞれの時価を計算し、土地と建物の比率を求めて、按分する計算方法。

不動産売却時の取得費:取得額が不明な場合の計算方法

不動産を購入した時期が古く、不動産売買契約書などの資料がない場合や相続で受け継いだ不動産は、取得額や購入時の費用がまったくわからないケースもあります。

この場合、売却した時の収入額の5%相当額を取得費とすることができます。(=概算取得費)

ここで注意したいのが、概算取得費が実際に購入した金額より、明らかに少ない場合です。この場合は譲渡所得が大きくなり、税金も高くなります。

取得費は不動産売買契約書で確認しますが、紛失などでわからない場合は、住宅ローンの金銭消費貸借契約書のコピーやローン返済表・抵当権設定金額などでも状況がわかります。
これらの書類を探して、税理士や税務署に相談しましょう。

不動産売却時の課税譲渡所得金額の税率について

課税譲渡所得の所得税と住民税の税率は、不動産の所有期間によって変わります。

不動産の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、不動産の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となります。

所有期間は、売却した年の1月1日現在の所有期間で決まります。

  • 所得税と住民税の税額
所得税 税率 住民税 税率
短期譲渡所得 30% 9%
長期譲渡所得 15% 5%
  • 自分が住んでいる住宅を売却する際は、所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超える場合は、所得税率が軽減されます。
    (特別控除特例(最高3,000万円)を差し引いた課税譲渡所得に税率がかけられます。)
所得税 住民税
課税譲渡所得6,000万円以下 10% 4%
課税譲渡所得6,000万円を超える
(6,000万円以下の部分)
10% 4%
(6,000万円を超える部分) 15% 5%


不動産売却時にかかる税金の特別控除について

不動産の中でもマイホームを売却した時にかかる税金には、特別控除や譲渡損失の損益通算・繰越控除があります。

不動産売却時にかかる税金の特別控除について

自宅を売却した時に売却益があり、譲渡所得となる場合、課税譲渡所得金額を計算する時に最高3,000万円の特別控除が受けられます。

この控除を利用した譲渡所得にかかる税金の計算式は、「(譲渡所得-3,000万円(最高額))×税率」となります。

この控除を受けるには、要件があります。以下、主な要件をあげます。

  • 前年又は前々年に、この特別控除の適用を受けている場合は、再度利用はできません。
  • 買換え特例と譲渡損失の繰越控除とは、併用して利用することはできません。
  • 住宅ローン控除とも併用できません。
  • 現在、住んでいない住宅では、住まなくなってから3年以内の譲渡でないと、特別控除は受けられません。
  • 貸している住宅も特別控除を受けられます。
  • 家を解体した場合には、解体から1年以内に不動産売買契約を結ぶことが条件です。

不明な点・疑問点は、不動産会社や税理士に相談して確かめましょう。

マイホームを売却して譲渡損失が発生した場合の損益通算と繰越控除について

マイホームを売却して譲渡損失が発生した場合、売却した年のその他の所得(給与所得や事業所得など)と譲渡損失を相殺して、課税所得額を計算することができます(=損益通算といいます)。

この場合、税率を計算する前の課税所得が減額されるので、所得税と住民税を軽減することができます。

損益通算をしても、その他の所得より譲渡損失が大きくて、譲渡損失の全額を相殺できない場合には、譲渡損失の繰越控除を受けられます。

繰越控除とは、不動産を譲渡した年の次の年も損益通算をできる制度で、売却した年と合わせて最長4年間適用されます。

マイホームの買い替え時に受けられる譲渡損失の繰越控除について

マイホームを売却する時に新たにマイホームを購入する場合も、譲渡損失の繰越控除の特例があります。

繰越控除の特例を利用するには、要件があります。

  • 売却するマイホームの所有期間が、売却する年の1月1日現在で5年を超える場合であること。(平成16年1月1日から平成29年12月31日までの間に所有期間が5年を超える場合)
  • 土地の譲渡損失は、土地面積の500㎡以内の部分までが対象。
  • 所得金額が3,000万円以内の年に繰越控除ができます。(所得金額が3,000万円を超えるとその年は繰越控除を受けられません。)
  • 新たに購入するマイホームは、住んでいたマイホームを譲渡した年の前年1月1日から翌年の12月31日までに取得することと、取得した日から翌年12月31日までに居住することが条件です。
  • 取得した日の属する年の12月31日又は特例の適用を受けようとする年の12月31日において、買い替え資産について一定の住宅ローン残高があること。住宅ローンは、金融機関等から借り入れたものであること。
    償還期間が10年以上のものが対象となり、ローン残高の額に条件はありません。
  • マイホームの面積は、登記簿面積で50㎡以上必要です。

マイホームの買い替え時の譲渡損失の繰越控除は、所得が600万円で譲渡損失が2,000万円の場合は3年間は課税されません。

この特例を利用する際、注意したいことがあります。売却の3年以内に他の住宅について以下の特例の適用を受けていると、買い替え時の特例は利用できなくなります。確認しておきましょう。

  • 所有期間10年超の場合の軽減税率の特例
  • 3,000万円特別控除
  • 買換え特例

マイホームを買い替えなくても受けられる譲渡損失の繰越控除について

マイホームを買い替えなくても受けられる譲渡損失の損益通算と繰越控除は、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」です。
マイホームの所有期間や所得の要件は、買替え特例を受ける場合と同じです。

その他の以下の要件があります。

  • 売却の前日に売却物件の住宅ローン残高が返済期間10年以上あること。
  • 売却価格は、住宅ローンの残高を下回っている。

この特例では、損益通算と繰越控除の対象となる譲渡損失の金額は、マイホームを売却した日の住宅ローン残高から売却価格を差し引いた金額が譲渡損失の限度額となります。

不動産売却時の確定申告について

不動産 売却 税金

不動産を売却した場合、譲渡益でも譲渡損失でも、確定申告が必要です。

不動産売却時には損益に関わらず確定申告を

不動産を売却したら、譲渡益があり譲渡所得があった場合でも譲渡損が出た場合でも確定申告を行います。

不動産売却時に譲渡所得が発生した場合は、必ず確定申告が必要で、譲渡損失があった場合も特別控除を受けるためには、確定申告が必要なのです。

確定申告に必要な書類は、税務署で取得する書類と自分で準備する書類があります。
税務署で取得する書類
自分で準備する書類

  • 確定申告書B
  • 申告書第3表(分離課税用)
  • 譲渡所得の内訳書 土地・建物油
    (確定申告書付表兼計算明細書)
    国税庁HPからダウンロード可能です
  • 不動産売買契約書及び領収書のコピー
  • 不動産仲介手数料の領収書のコピー
  • 登記費用の領収書のコピー
  • 測量した場合の費用の領収書のコピー
  • その他、売却時の費用の領収書のコピー
  • 土地・建物の全部事項証明書

その他に、3,000万円の特別控除を受ける場合は、住民票除票が必要です。

また、特別居住用財産の買い替え特例の適用を受ける場合は、買替え資産の明細書・先行特例資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書、代替資産の取得期限延長承認申請書が必要です。

譲渡損失及び繰越控除の適用を受ける場合は、居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)と居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書が必要です。

確定申告は、不動産を譲渡した年の1月1日~12月31日までの他の所得と一緒に譲渡所得の確定申告を行います。

確定申告の時期は、譲渡した年の翌年、2月15日~3月15日(年により前後します)です。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

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