不動産の売却益はどれくらい税金でもっていかれる？計算方法も解説

譲渡所得にかかる税金について

不動産を売却したときの売却代金は譲渡所得のため、課税対象になります。では、譲渡所得がどのように課税されるのか詳しく見ていきましょう。

譲渡所得について

まず、建物や土地などの不動産を売却することによって得た売却代金から不動産の取得費、売却する際かかった費用を差し引いた所得を「譲渡所得」と言います。譲渡所得には住民税と所得税が課せられます。

譲渡所得の課税方法とは？

譲渡所得で課せられる所得税は、不動産所得や給与所得などの所得を合計した金額を求めてから税額を計算する総合課税が原則です。

総合課税の場合、損益通算と言って、損失があった所得と利益があった所得を相殺することができます。

一方、不動産の売却で得た譲渡所得に課せられる税金は他の所得と分けて計算されるため、分離課税と呼ばれています。

譲渡所得は所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに分けられ、適用される税率が異なるためそれぞれ分けて計算します。

また、確定申告を行う場合は、他の所得と一緒に行うことが可能になります。

また譲渡所得の課税対象には借地権や耕作権、海外に所在する土地や建物も含まれます。

課税譲渡所得金額の計算方法について

次に課税譲渡所得金額の計算方法について見ていきましょう。

課税譲渡所得金額の計算式

課税譲渡所得の計算式は以下の通りです。

• 譲渡所得＝譲渡収入費用(1)－(取得費(2)＋譲渡費用(3))

1. 譲渡収入費用：土地や建物の譲渡費用
2. 取得費：AまたBどちらか大きい金額を使用する

• A　実額法：建物や土地の購入代金と、建物や土地の取得にかかった費用を合計した費用から建物の減価償却費を引いた金額
• B　概算法：譲渡収入額×5％

(2)譲渡費用：建物や土地を売却するためにかかった費用(仲介手数料や登記・登録費用など)

土地と建物を一括購入した場合の取得費の計算方法

建売やマンションなどの土地と建物が含まれた金額で購入した場合、土地と建物の購入金額を算出する必要があります。

計算方法は以下の通りです。

• 標準的建築価額から建物価格を算出する
• 建物にかかった消費税から建物価格を算出する
• 不動産鑑定士による鑑定価格などから建物や土地の時価を求め、比率で按分する
• 建物と土地の固定資産税評価額の比率で按分し算出する

【例】建物にかかった消費税から建物価格を算出する場合

• 住宅価格：4000万円
• 消費税：200万円
• 建物：200万円÷8％＝2500万円
• 土地：4000万円ー2500万円ー200万円＝1300万円

所得費が不明な場合

購入した時期が古く土地や建物の購入金額が分からない場合は、概算で収入額の5％を取得費とすることができます。

しかし、概算取得費より購入した金額が明らかに高額な場合、取得費として認められないケースがあります。

課税譲渡所得金額の税率

所有期間は譲渡した年の1月1日現在で決定します。不動産の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得に、5年以上の場合は長期譲渡所得になります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は以下の通りです。

【短期】不動産の所有期間が5年以下の場合

• 所得税：30％
• 住民税：9％

【長期】不動産の所有期間が5年以上の場合

• 所得税：15％
• 住民税：5％

不動産の売却益にかかる税金の特別控除について

不動産の売却益にかかる税金の特別控除についてご紹介します。

マイホームを売却して譲渡益がある場合の特別控除について

マイホームを売却して譲渡益がある場合の特別控除の中に、「3000万円特別控除の特例」があります。

3000万円特別控除とはマイホームなど居住用の不動産を譲渡した場合、所有期間の長期短期に関係なく譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例のことです。3000万円特別控除の計算式は以下の通りです。

• 計算式：(譲渡所得ー3000万円)×税率

譲渡所得が3000万円未満の場合はその譲渡所得を上限として差し引かれるため、マイホームを譲渡して利益が3000万円未満の場合は税金がかからないという事になります。

3000万円特別控除を受けるためには下記の要件を満たす必要があります。3000万円特別控除の要件の詳細は下記の通りです。

【要件】

• マイホームなど自らが居住している住宅や敷地、借地権を売却すること(以前住んでいた住宅や敷地などの場合、居住しなくなった日から3年目を経過する日を含む年の12月31日までに売却する)
• 売却した年の前年および前々年に3000万円の特別控除の適用を受けていないこと
• 住宅ローン控除との併用は不可
• 売却した住宅や敷地が収用等の特別控除など他の特例(マイホームの買替え、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除、マイホームの交換の特例など)を受けていないこと
• 災害によって住宅を滅失した場合、その敷地に居住しなくなった日から3年目の12月3日までに売却すること※東日本大震災で滅失した場合は災害日から7年を経過する日を含む12月31日までとなる
• 売る人と買う人が親子や夫婦など特別な関係ではないこと※特別な関係とは、生計をひとつにする親族や内縁関係の人、住宅を売却した後に同居する親族、特殊な関係のある法人を含む

【適用の除外】

• この特例を受ける目的で居住したと認められた住宅
• 住宅を新築する期間中に仮住まいとして使用した住宅、一時的な目的で居住したと認められる住宅
• 別荘などの娯楽や保養などの目的で所有する住宅

マイホームを売却して譲渡損失が発生した場合の繰越控除について

マイホームを売却して譲渡損失が発生した場合、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」が適用されます。

損益通算とはマイホームなどの不動産を売却した際の損失を給料所得や事業所得などの他の所得の利益と相殺することを言います。

そして損失額が大きく相殺できなかった場合は翌年以降の所得と相殺され繰り越されます。

また、繰越控除は最長で譲渡した年と併せて4年間適用されます。

マイホームの買替え時に受けられる譲渡損失の繰越控除について

マイホームの買替え時に受けられる譲渡損失の繰越控除は、売却する不動産の所有期間が5年以上で新しい不動産に買替えた場合、ご紹介した「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」が利用できます。

例えば所得が600万円で譲渡損失が2000万円の場合は3年間所得税や住民税は課税されません。(所得が変わらない場合)

マイホームの買替え時に受けられる譲渡損失の繰越控除の詳細は以下の通りです。

【要件】

• マイホームを譲渡する。以前住んでいたマイホームの場合、居住しなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡する
• 譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年を超え、日本国内にあるもの
• 譲渡の前年の1月1日から売却年の翌年12月31日までの3年の間に国内の新居の床面積が50平方メートル以上の住宅を取得すること
• 新居を取得した翌年12月31日までに居住するか居住する見込みであること
• 新居を取得した年の12月31日において新居に10年以上の住宅ローンがあること
• マイホームの敷地面積が500平方メートル以内であること
• 住宅ローン控除との併用可

マイホームを買替えなくても受けられる譲渡損失の繰越控除について

マイホームを買替えなくても受けられる譲渡損失の繰越控除があります。

「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の特例のことで、譲渡の契約をした日の前日の時点で譲渡資産の住宅ローンが10年以上あることが条件です。

所有期間や所得の要件などは、買替え時に受けられる譲渡損失の繰り越し控除と同じで、損失を控除できなかった場合、その年から3年以内の合計所得が3000万円以下である各年分の他の所得金額から控除ができます。

また、譲渡損失の場合下記のどちらか少ない金額に対して損益通算できます。

• 譲渡したマイホームの譲渡損失額
• 譲渡したマイホームの住宅ローン残高から売却価額を控除した残高

この特例を受けたい場合は、税務署で確定申告する必要があります。