不動産売却時にかかる税金の住民税について詳しく解説！

不動産売却時に税金がかかるケース

不動産を売却した人全員に税金がかかるわけではありません。税金がかかるのはどのようなときなのか。さらに、かかる税金の種類についても詳しく解説していきます。

税金は売却利益が「ある」場合のみ

一般的に、税金は「収益部分」にかかるものです。不動産の世界でも同じです。不動産を売却して税金がかかるのは、「売ったときに得た利益」の部分です。

つまり、売却の利益が出たとき、その利益に対して税金がかかってくるということです。

不動産が売れた金額より、買った時の金額（取得額）が少ない場合。いわゆる「損をした」ときには税金はかかりません。

発生する税金の種類

不動産を売却して得た利益には、所得税と住民税の2つの税金が課税されます。課税方式は給与所得とは異なり、分離課税となります。

もし、分離課税の制度がなければ、不動産の売却益のせいで他の所得にも高い税率が適用されることになります。

一時的で金額が大きい所得に対して、分離課税が適用されるのはこのためです。

確定申告の対応について

不動産の売却益に対してかかる所得税と住民税のうち、確定申告が必要なのは「所得税」です。

住民税は、各自治体が所得税額を元に決定しますので、申告しなくても通知書が自宅に届きます。

不動産売却時の住民税の種類と税率

不動産を売却して得た利益のことを「譲渡所得」といいます。

厳密には、不動産の売却代金から取得費（購入したときの代金）と、売却に伴う様々な経費を引いて残った利益分のことです。

譲渡所得には「不動産を所有していた期間によって税率が異なる」という性質があります。

長期譲渡所得・短期譲渡所得とは

譲渡所得は、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに分類されます。

譲渡した年の1月1日の時点での所有期間によって、長期・短期のどちらかになります。

税務上の概念では、所有期間が5年を超えるものを「長期譲渡所得」、5年以下の所有であれば「短期譲渡所得」と定義しています。

長期譲渡所得・短期譲渡所得の税率一覧

長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率は以下のように計算され、それぞれ課税額が大きく異なります。

【長期譲渡所得】

【短期譲渡所得】

不動産売却時にかかる住民税の計算方法

住民税の計算には、譲渡収入額の算出と税率の決定が必要です。

譲渡所得金額の計算方法

【譲渡所得金額の計算式】

• 譲渡収入額－（取得費＋譲渡費用）

算出した譲渡収入額（譲渡所得額）に、所有期間による税率を掛けて税額を決定します。

譲渡収入額とは

不動産を売却した代金のこと。取得費や諸費用を差し引いていないので、純粋な利益とはいえません。

取得費とは

不動産の購入代金や建築代金、購入の際の手数料や設備費、改良費が取得費です。

土地と建物については、取得費の計算が異なります。

土地は、購入代金や手数料が取得費となりますが、建物では、購入代金などから減価償却費相当額を差し引いた金額が、最終的な取得費となります。

譲渡費用とは

売却にかかった費用のこと。売却の際の仲介手数料や売主負担の印紙税、建物の取り壊し費用や立ち退き料などです。

不動産を所有していた間の修繕費や固定資産税は、譲渡費用に含まれません。

住民税額の計算方法

【住民税額の計算式】

• 　譲渡所得金額×住民税率

不動産の所有期間（長期・短期）によって定められた「住民税率」を掛けて計算します。

不動産売却時にかかる住民税と所得税の控除について

売却において一定の条件を満たした場合には、特別控除や軽減税率が適用となります。

特別控除とは

所得税に対して、最高で3000万円の控除が受けられます。

控除を受けるためには、定められた条件を満たす必要があります。

特別控除を受けるための条件

• 売却する不動産が居住用であること
• 居住に使用しなくなってから3年目の12月31日までに売却すること
• 前々年、前年に買い換えや交換の特例を受けていないこと
• 売り手と買い手の関係が親子や夫婦でないこと

軽減税率特例

売却する不動産を10年以上にわたって所有していたときには、軽減税率の特例を受けることができます。

特別控除の申請時に、所有期間を証明するための「登記事項証明書」を加えることで、特別控除と併用して受けることができる特例となります。

買い換え特例

不動産を売却し、新たに「居住」のための不動産を購入する場合に受けられる特例です。

買い換え特例を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

• 売却する不動産の所有期間が10年以上
• 築25年以内の不動産を購入すること

ただし、この特例に関しては、特別控除や軽減税率特例との併用はできませんので、注意が必要です。