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2020年11月03日更新

築年数でマンション売却の売り出し方は変わる!考慮したいアピールポイントとは

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

築年数1年~3年のマンション売却は「新古物件」でアピール

マンション 売却 年数

1~3年で手放す予定で新築物件を購入する人は少ないでしょう。
しかし、転勤や急な家族構成の変化などにより、やむを得ず売却を希望する場合があります。

つまり、築年数1~3年の物件を売却しようとする人は少なく、販売数が希少な魅力ある物件となり、売りやすい築年数です。

どうせ大きな買い物をするなら新築を買いたいと思う人が多いため、新築物件が人気です。
しかし、新築物件は数に限りがあり、価格も高くなります。

そのため、築年数1~3年の「新古物件」も視野に入れて探す人が多く、そのような人にもアピールが可能になります。

「新古物件」は需要があり、まだ最新といえる設備も備わっていて汚れも少ないことから、新築に近い高い相場での売却が可能になります。

築年数4年~10年のマンション売却は「築浅物件」でアピール

中古物件を探している人が、物件検索などで条件とするのが「築10年以内」です。
マンションは、築年数10年くらいから、汚れが気になるところや、設備を新しくする必要が出てきます。

そのため、中古のマンションを買うと決めた人は、築年数10年までの物件購入を希望する人が多くなるのです。
インターネットの物件検索にも、築10年以内という条件は必ず用意されています。

築10年以内の物件であれば、トレンドという面でも現在建てられているマンションとそこまで差がありません。
共用部のデザインや室内の間取りなど、古さをあまり感じずに使用することが可能です。

築年数4~10年のマンションであれば中古であってもまだ築年数は浅く、古びた感じのない「築浅物件」として中古マンションの購入を考える多くの人にアピールすることができます。

また、新築から築年数とともに価格は下がっていきますが、築年数10年以内の物件購入を希望する人が多いため、ある程度の相場を維持できます。

築年数11年~15年のマンションの売却は「手頃な相場」でアピール

築年数10年を超えてくると、価格もさらに下がってきます。
そのため、中古物件の購入を考える人の希望価格と、売主の売却希望価格が近づき、売却がしやすい築年数になります。

現時点で築10~15年になるマンションは、当時多く建てられており、価格が低めで、駅から近く、広い物件がそろっているという特徴があります。

ほかにも、マンションの性能がアップしてスラブ厚などの防音面がよくなった時期とも重なります。

物件によっては築10年以内と大差ない条件にもかかわらず、価格が下がっており、価格面でも魅力のある物件が多く存在します。
つまり、築年数11~15年の物件は、買いやすい「手頃な価格」をアピールすることが可能です。

また、実際の中古物件購入希望者が、物件の条件と買いやすい価格から、最終的に購入を検討することが多い築年数になります。

マンションでは、築年数10~15年で外壁などを直す1回目の大規模修繕をおこなうのが一般的です。
計画的に修繕がおこなわれ、修繕積立金のストックが十分あれば、さらに魅力のある物件として販売が可能になるでしょう。

逆に、修繕積立て金が十分ではなく、買主が一時金を負担する場合や、大規模修繕のあと修繕積立金の価格が上がるなどは、マイナスポイントになることもあります。大規模修繕の時期と売却時期を、よく検討した方がよいでしょう。

築15年を過ぎてから20年までは、さらに価格が下がります。
20年までは一般的に下落が激しいため、可能な限り早く売却することが、価格面でも有利になります。

物件数が多い築年数ですので、室内に家具を入れて入居後のイメージを具体的に感じられる「ホームステージング」などを活用し、ライバル物件との差別化を図ることも視野に入れるとよいでしょう。



築年数16年~20年のマンション売却は「リーズナブル」でアピール

築年数が20年に近づくころ、価格はほぼ底値になっています。
つまり、低価格帯でのマンション購入希望者が、物件を検索する築年数です。

そのため、マンションの魅力とともに「リーズナブル」をアピールすることで、購入希望者の目にとまることが増えるでしょう。
この頃になると価格は底値でも、資産価値としてはほとんど変わらず、安く買える物件というイメージが強くなります。

築年数16~20年ごろのマンションは、立地によっては人気が高い場合があります。

新しいマンションを建てようにも、駅の近くにはもう土地があいていないような場所に建てられている中古マンションであれば、特に人気が高くなります。

築年数20年くらいまでは、購入後の生活をイメージできる”ホームステージング”を活用することで、売却が早まる可能性があります。

ただし、購入後にリフォームを考える人も多い築年数です。
リフォーム前提の物件に、ホームステージングを利用しても効果はありません。
担当の不動産業者と相談して決めるとよいでしょう。

築年数21年~35年のマンション売却は「リノベーション物件」でアピール

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築年数20年ごろまでは、マンションの相場は急こう配に下がりますが、21年からはほぼ底値になるため、緩やかな下げ幅になります。

築20年を超えると、建物の資産価値としてはほぼなくなります。しかし、土地の資産価値は変わりませんし、建物に寿命が来たわけでもありません。
売り方に工夫は必要ですが、買い手がつく物件です。

また、築35年までのマンションであれば、ほとんどが新耐震基準に適合したマンションになり、安心感もあります。
(新耐震基準に適合したマンションは、確認申請が1981年6月1日以降におりていなくてはなりません。引き渡しの日にちではありませんので、確認が必要です)

最近は、部屋の内装や設備、間取りも一新するリノベーションを前提に中古物件を探している人も多くいます。
そういった人は築浅物件よりも、価格の安い古い物件を探して、リノベーション費用に資金を回すことを考えます。

つまり、築年数が21~35年の安い物件は、「リノベーション物件」として販売活動ができると、売却がスムーズに決まる可能性が高くなります。

リノベーションを希望する人は、部屋の中をすべて解体して、新しく理想の住宅をつくることを希望しています。

この場合、売却するためにリフォームしても、結局は壊してしまいますので魅力になりません。
また、現状の室内での生活を望んでいませんので、ホームステージングをしても買主は参考にすることができないため、必要のない費用になってしまいます。

築年数36年以上のマンション売却は「昭和レトロ」でアピール

マンションの構造は、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)や鉄筋コンクリート造(RC)なので、”法定耐用年数”は47年です。
“法定耐用年数”とは、税金を計算するときに使用するもので、47年で資産価値が償却されるということです。

そのため、この頃の築年数の物件は、固定資産税が安いというメリットもあります。
建物の資産価値はほとんどありませんので、購入後月日が流れても物件の価格はほとんど変わらないとも言えます。

47年は”法定耐用年数”であって、建物寿命とは異なります。
一般に、鉄筋コンクリート造の建物であれば、100年以上もつと言われています。

また、古い建物に独特な味わいを感じる一部の人々の間で”ヴィンテージマンション”として人気があることもあります。

そういった物件を探している人向けに、ヴィンテージマンションやレトロマンションばかりを集めた不動産紹介サイトも存在します。

築35年以上の物件であれば、「昭和レトロ」物件としてアピールすることで、古い建物を探している人に売却できる可能性が高いでしょう。

ただし、この場合は、生活に便利な立地ははずせません。その点、都心部では問題ないと言えます。
ほかに、新耐震基準に適合していませんので、耐震補強工事をおこなったマンションであれば売りやすくなります。

築年数にあったアピールができると、購入希望者とのマッチングに成功し、マンション売却への近道になります。

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