1. ハピすむ:不動産売却
  2.  > 
  3. 任意売却
  4.  > 
  5. 任意売却の困りごとは専門業者に無料相談するのがおすすめ!

2021年04月08日更新

任意売却の困りごとは専門業者に無料相談するのがおすすめ!

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

任意売却の相談ができる機関について

任意 売却 無料 相談

住宅ローンの支払いができなくなった場合、そのままにしておくと差し押さえになり、競売にかけられてしまいます。

競売にかけられると、市場価格より安く落札されるため多くの債務が残ることになり、さらに落札者に立ち退きを迫られるという精神的にもつらい立場になります。

そのような状況になる前に住宅を売却してローン残高を支払えれば、返済が可能になります。
ただし、売却額がローンの残高より高い場合でなければ、返済が完了しません。

売却額がローン残高より低い場合は、ローンの残高を一括で支払わなくてはならなくなります。
しかし、ローンの支払いができない中で、残高の一括支払いは難しいことがほとんどでしょう。

そこで、任意売却を検討することになります。

債権者(銀行など)と債務者(ローンを申し込んだ人)の間に専門の業者が入り、ローンが残っても売却できるように調整し、不動産を売却します。
これが任意売却です。

任意売却について詳しく紹介する前に、まず、ローンの支払いができなくなったときはいつどこに相談するべきかを解説します。

銀行には住宅ローンの支払いが難しくなった時点で相談すると良い

住宅ローンの支払いが難しいという状況になったら、できるだけ早く銀行などの債権者に相談します。
払えなくなってからではなく、払えなくなりそうという時点で相談するほうがよいでしょう。

ローンを借り入れたときの契約書には、支払いが滞ったときの取り決めが書かれています。

ですが、その前に返済方法の見直しをすれば返済ができると判断されれば、返済の納期を遅らせたり、毎月の返済額を減額したりという提案をしてもらえることがあります。

返済額を減らして、返済期間を延長することをリスケジューリングと言います。
リスケジューリングが可能であれば、家を手放さずに済む可能性があります。

ただし、リスケジューリングによる返済中でも、支払いができないと銀行に判断された場合には、銀行から任意売却を勧められることもあります。

このとき、任意売却専門業者を紹介されることがありますが、銀行から紹介される業者は銀行を第一に考えた売却をすることがありますので、すぐに契約することは避けて、ほかの業者も検討した方がよいでしょう。

不動産会社は任意売却を熟知している業者を選ぶ必要がある

任意売却は不動産を売却する不動産取引ですので、宅地建物取引業法の免許が必要です。
そのため、資格だけを考えれば、不動産会社はどこでも任意売却ができることになります。

しかし、売却してもローン残高が残る場合はどういう交渉があるかなど、専門的な知識がないと難しく、熟知していない業者では銀行との交渉がうまくいかずに、任意売却に失敗することがあります。

任意売却の経験が豊富で、知識があり、銀行とうまく交渉できる業者に相談するべきです。
つまり、任意売却を専門におこなう業者に依頼した方が、成功する確率が高くなります。

不動産仲介をおこなう一般的な大手の不動産会社では、任意売却についての知識と経験が少なく、依頼は難しいと考えた方がよいでしょう。

弁護士や司法書士はあくまで法律の専門家

任意売却を考えるとき、弁護士や司法書士に相談すれば、法的な知識も多く、信用という面でも安心できます。
しかし、任意売却は不動産売却になりますので、宅地建物取引業法の免許が必要になります。

弁護士や司法書士では、資格がなくて不動産の販売ができないことが多くなります。
相談は受けることができても、結局は不動産の売却は不動産会社に外注することになってしまう可能性が高くなります。

また、任意売却をする業者に売却を依頼した場合、売却にかかる手数料は物件の成約代金から差し引かれます。弁護士や司法書士に相談した場合には、相談料の費用を債務者が用意しなくてはなりません。



住宅を任意売却する場合には専門家に無料相談を

任意 売却 無料 相談

任意売却の専門家に相談した方がよい理由について

住宅ローンを組むと、債権者の担保として住宅に「抵当権」が設定されます。
一般的な不動産では、抵当権が設定されている状態では売却が難しくなります。

そのため、債権者に合意を得て、抵当権の設定登記を抹消してもらい、不動産を売却します。
これらの手続きは、法律などの専門知識を持って、債権者との交渉が必要になり、専門家でなければ難しくなります。

また、抵当権者が一つの銀行でない場合、配当額の配分についても交渉が必要になります。
全ての抵当権者が合意して協力してくれなければ、抵当権の設定登記を抹消してもらえません。

交渉に失敗すると、住宅を引き渡すことができなくなるため、この交渉はとても重要になります。
つまり、不動産を売却するだけではない知識が任意売却には必要なのです。

抵当権だけでなく、残った債務の支払いに対する交渉や、引越し費用を売却費から出してもらう交渉などもあり、債務者のために熱心に動いてくれる業者を選びたいところです。

しかし、任意売却の専門業者をみつけることは、不動産を仲介する一般の業者に比べて情報も少なく難しく感じるところです。
任意売却の無料相談をおこなっている専門業者も多いので、利用してみるといいでしょう。

任意売却を専門業者に依頼した場合の大まかな流れ

それでは、実際に任意売却をすることになった場合の流れを確認しておきましょう。

1. 専門業者に無料相談をおこなう

任意売却を専門におこなっている業者は、電話やメールによる無料相談を受け付けているところが多くなります。
実際に会って相談することも可能です。
必ず、数社に相談して、比較することが大切です。

また、相談は早い方がよいでしょう。任意売却以外の選択肢があるかもしれません。

2. 物件を無料査定してもらう

物件を査定してもらいます。
任意売却には売却するまでの期間にリミットがありますから、できるだけ高額でありながら確実に売却できる金額の算出が必要になります。

そのため、不動産のある地域の売却に強い、またはネットワークを持っている専門業者であれば適切な査定金額を算出することができ、売却がスムーズにおこなわれます。

3. 債権者との交渉

任意売却専門業者は、債権者から任意売却の同意を得る交渉をおこないます。

ほかにも、残った債務の返済方法や、引越し費用の捻出、競売や差し押さえがされている場合はその取り下げなど、幅広い知識を持って交渉にあたることになります。

4. 売却活動の開始

まずは一般的な不動産売却のための販売活動をおこないます。
このとき、媒介契約の形態は、専任媒介契約になります。

不動産流通機構「レインズ」への登録や、チラシやインターネット広告などを出し、買主を探します。

一般的な販売活動がおこなわれるため、競売とは異なりローンの支払いが滞っていることを、近所の人などに知られることがありません。

購入希望者が現れれば、交渉や調整など、売買契約を締結するまでに必要な一連の手続きがおこなわれます。
また、債務者の引越し先も合わせて探してもらいます。

5. 契約と手続き

不動産の買主が現れたら、売買契約を締結します。
所有権の移転や抵当権の抹消、債務の返済、不動産の引き渡しなどがおこなわれます。

任意売却の相談から、売却までの期間はおよそ2~6カ月になります。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

そんな方は、簡単に無料で一括査定が可能なサービスがありますので、ぜひご利用ください。

無料の一括査定はこちら>>

一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

一括見積もりを依頼する