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2021年05月27日更新

【不動産売却査定のポイント】事前に知っておくべきこととは

不動産を売却する際には、売却価格の査定を行います。複数社に査定を依頼してみると査定金額に違いがあり、その査定金額の根拠も不動産会社により違います。不動産査定を依頼する前に、査定のポイントを知って納得のいく価格で売却できるようにしましょう。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産売却査定のポイントを知ることに意義はあるの?

不動産 査定 ポイント

不動産の査定には、机上査定と訪問査定があります。それぞれの査定は、査定の目的が違います。

机上査定は、ウェブサイトに自分で要件を入力して依頼する「不動産一括査定」を利用して行います。

気軽に複数社から査定をしてもらえるため、売却の初期検討段階に利用します。

机上査定の査定金額は、物件を現地で確認する前の査定となるので、地域やネットでの情報による相場金額に近い査定となります。

訪問査定は、机上査定で選定した数社の不動産業者に物件を実際に見ながら査定をしてもいます。

査定金額は、実際に売却する予定価格に近いものが出てきます。

机上査定は価格相場を知って売却価格の参考にするために行いますが、訪問査定は業者の選定と不動産媒介契約、販売価格の決定のためのものです。

机上査定と訪問査定の二回に分けて査定を行うのには理由があります。

机上査定と訪問査定の二回を行うことにより、相場に近い金額で売却が可能になること、安心して売却を任せらえる不動産業者を選定できることです。

不動産査定では、査定価格が高いところに売却を任せたいと思うものですが、不動産業者の選定では価格以外の要素も大事です。

タイミングや手続き方法・必要経費のことなど、専門家の知識と技術が必要なのです。

売却をスムーズに進めるためには、信頼できる不動産業者を選定しなくてはなりません。

査定を二回行うことで、良い不動産業者を選定できることはとても意味のあることです。

戸建て住宅の不動産売却査定のポイントとは

戸建て住宅の不動産売却査定は、築年数や間取り・駐車スペース・水回り設備・メンテナンスの状況などをポイントに行います。

それぞれの査定ポイントを見てみましょう。

築年数

築年数は、戸建て住宅を査定する際の重要なポイントとなります。築年数が浅いほど、査定が高くなります。

新しい住宅ほど売却しやすく、耐用年数が残っている住宅は評価が高くなるのは、新しい住宅のほうが設備性能・耐震性能が高いためです。

間取り

間取りは、使いやすい間取りやリビングが広い間取りの査定が高くなる傾向にあります。

家具が配置しにくい間取りや生活動線が不便な間取りは、査定価格が低くなります。

また、一般受けしない間取りも査定が低くなりがちです。

最近は、DKスタイルの間取りよりLDKスタイル、対面キッチンスタイルの間取りに人気があります。

また、彩光や通風が良好な間取りなのかも査定ポイントとなります。

駐車場スペース

ファミリー層にとって、生活する上で車は必需品です。

駐車場がある戸建て住宅は、車を必要とするファミリー層には魅力的な物件です。

駐車場スペースは、地域や立地(駅から遠い・公共交通が不便)により必要台数が違います。

地方なら2台、都市部でも最低1台は駐車できるスペースがあると査定が高くなるでしょう。

水回り設備の状態

水廻りの設備は、新しいと査定価格が高くなります。また、長く使用していてもきれいに使用している場合は、査定評価が高くなります。

査定の時に不具合や破損があると、その分査定が低くなります。

また、食器洗い乾燥機や浴室換気乾燥暖房機、タンクレストイレなど人気のある設備が設置されている場合は、査定が高くなります。

雨漏りやシロアリ被害の有無

戸建て住宅の査定では、雨漏りやシロアリ被害がないかがチェックされます。事前に床下や基礎廻り、屋根裏などを確認しておくと良いでしょう。

また、シロアリ工事の保証期間であれば、保証書を用意しておくと良いでしょう。

太陽光発電システムの有無

太陽光発電システムが搭載されていて、太陽光発電システムの耐用年数が残っている場合は査定のプラスポイントになります。

しかし、耐用年数が短く、設備も老朽化している場合は、補修費などがかかることを想定しての査定がマイナスとなるケースもあります。

太陽光発電システムを外してから販売するか、そのまま販売するかどうかは、査定後に不動産会社と相談すると良いでしょう。



マンションの不動産売却査定のポイントとは

マンションの査定は、築年数や間取り・景観・階数・部屋の位置・修繕の状況などにポイントがあります。

それぞれの査定ポイントを見てみましょう。

築年数

マンションの査定では、築年数が新しいほど高い査定となります。

また、建築基準法の新耐震基準で建てられたマンションかどうかも査定ポイントとなります。

建築基準法の改正が1981年(昭和56年)6月に施行され、それ以降に建築確認申請許可を取得している場合は、新耐震基準となっています。

そのため、1981年6月以前に建築されたマンションは、査定が低くなります。住宅ローン審査にも影響度が高い項目です。

間取り

間取りは、家事動線が効率的、家具が配置しやすいなど生活しやすい間取りや陽当たりの良い間取り、通風が良い間取りは査定ポイントが高くなります。

また、対面キッチンや豊富な収納スペース・広いバルコニーは人気のある間取りで査定が高くなります。

景観

部屋やバルコニーからの眺望が良いマンション、周りに高い建物がないマンション、夜景がきれいなマンションは、高い査定となります。

また、今後、近くに高層の建物の建築予定がないことも査定では高く評価されます。

階数

マンションは高層階になるほど、査定が高くなります。眺望が良いことや、構造によっては天井や壁に柱や梁の凹凸が少ないため、好まれます。

特に、夜景がきれいに見えるマンションの高層階を好まれる方は一定数いるため買い手がつきやすいと判断され、査定でもポイントが高くなります。

角部屋か否か

マンションのどの階でも角部屋は、他の部屋と比べて、陽当たりがよく、窓が多く、通風もとれています。

また、眺望もよく、隣接する部屋も少なくて人気なので、査定が高くなります。

耐震対策

阪神大震災や東日本大震災後は、被害状況により建築基準法の構造規定等が改正されています。

そのため、新しいマンションほど、耐震対策を取り入れています。

マンションの場合は、マンション全体が免震構造や制震構造である場合や構造計算を2社以上行っているなどの耐震対策が行われている場合、査定が高くなります。

最近では、災害時の非常用備蓄や避難対策を行っている災害配慮マンションも査定が高くなります。

エントランスの状態

エントランスがきれいで高級感があるマンションは、査定が高くなります。

また、マンション入り口のオートロック・管理人常駐・宅配ボックス設置などのセキュリティや設備が充実しているマンションも人気があり、査定が高くなります。

ベランダの向き

ベランダの向きは、南向きが陽当たりがよいため、査定が高くなります。東向き・西向き>北向きの順に査定が低くなっていく傾向にあります。

ベランダの向きでは、近くに高い建築物がないことや高い建築物の建築予定がないこと、眺望がよいこともチェックポイントになります。

修繕の状態

マンションは、個人が所有・管理している部分と共用部分に分かれています。

個人で所有している部屋は、常に掃除・管理を行い、きれいな状態を保っていれば、査定の時には良い印象となります。

修繕したり、水回りの設備を交換した場合は、修繕履歴など残しておくと、さらに査定が高くなります。

マンションの共用部分(外壁・駐車場・エントランスなど)は、必要がある時にマンション所有者で話し合い修繕を行います。

その時に使う修繕費用が修繕積立金です。

修繕積立金は、新築後10~15年で訪れる「大規模修繕」が終わると、積立額が高くなる傾向にあります。

積立金の不足や工事費の高騰・修繕箇所の増加などが主な理由です。

そのため、毎月の修繕積立金が高くなる大規模修繕後は、査定が低くなるケースがあります。

リフォーム可能か否か

マンションの場合、リフォーム可能か否かも査定の重要なポイントになります。

マンションは、管理組合規約で、リフォーム不可やリフォームの方法に規定を定めている場合があるため、マンションを購入後、リフォームする予定の人はリフォームの可能範囲を確認します。

特に築年数が経っているマンションは、購入後リフォームする方が多いので、リフォームが可能なマンションは売却できる可能性が高くなるため、査定も高くなる傾向にあります。

土地の不動産売却査定のポイントとは

不動産 査定 ポイント

土地の査定は、土地の方位や形状・道路の状況・隣接している建物などがポイントとなります。

それぞれの査定ポイントを見てみましょう。

方位

南向きの土地=南道路の土地は、陽当たりが良いため、高い査定となります。

方位は、南向き>東向き・西向き>北向きの順で査定が下がります。

方位は、風向き(季節風)や台風の進路など地域特性を加味されることもあります。

面している道路の数

土地の査定の場合、土地に面している道路の数が多いほど、基本的には査定が高くなります。

二本以上の道路に接していると、陽当たりが良く開放感がある土地として人気があります。

特に南や東に道路がある場合は、さらに高い査定が望めます。

また、二方向に道路がある場合、建築基準法で建ぺい率の角地加算10%が受けられます。

建ぺい率の上限が60%の場合、角地加算10%を加えて建ぺい率70%となり、建物の建坪(1階床面積)を広げることができます。

隣接する建物の有無

土地の場合、隣地の状況により査定額が変わります。

隣地に高い建物が建っている場合や隣地の建物との距離が狭い場合(町屋など)、査定金額が低くなるケースがあります。

反対に、隣地が公園の場合や公共建築物の駐車場で建物が建てられる見込みがない場合は査定が高くなるケースがあります。

形状

土地の形状は、間口が広く、整形の場合、高く査定されます。

旗竿地や台形・三角形状などの不整形な土地は、建物の計画が難しいため、査定が低くなります。

また、土地と道路や隣地の間に高低差がある場合は、査定が低くなるケースがあります。

接道状態

接道とは、敷地(土地)と道路がどのような接し方をしているかを表すもので、車の出入りのしやすさや交通量などに影響します。

まず、道路に敷地が2m以上接していなければ、建物は建てられません(建築基準法により建築不可)。

また、道路の幅が4m以下の場合は、セットバックの義務があり、道路から一定距離まで建物が建てられません。(建築基準法二項道路)

上記の様な法規制に問題のある土地や前面道路の幅が狭い土地は、査定が低くなります。

車や人が出入りしやすい道路幅や間口の土地は、査定が高くなります。

物件以外に不動産売却査定のポイントになることとは

物件以外の不動産売却の査定は、物件の立地条件にあり、交通のアクセスや周辺環境・立地の人気度がポイントになります。

それぞれのポイントを見てみましょう。

交通アクセス

物件までの交通アクセスが良い立地は査定が高くなります。最寄り駅に隣接しているマンション・駅近の戸建て住宅・最寄り駅が人気沿線などのケースが交通アクセスの良い立地となります。

周辺環境

周辺環境は、公園が近くにある、街並みがきれい、新規開発地域など自然環境や街並みに付加価値がある場合、査定が高くなります。

また、買い物の利便性が良い、公共施設が近くにあるなど生活の利便性の良い生活環境も査定が高くなります。

逆に、風俗店・廃棄物処理場などの嫌悪施設などが近隣にある場合、査定にマイナス影響があります。

ニーズ

不動産を売却する時期やエリアのニーズにあった不動産は、高く査定してもらえます。

例をあげると、最近開発が進んだ人気エリアや新規人気路線の沿線、子育てがしやすい地域、通勤が楽な駅(始発・急行や特急停車駅)など個々のニーズに合致する査定ポイントがあると高い査定となります。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

そんな方は、簡単に無料で一括査定が可能なサービスがありますので、ぜひご利用ください。

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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