不動産の査定評価額を上げるコツは？

不動産査定で見られるポイント

不動産査定ではどのような点を見られるのでしょうか。

ここでは査定で見られるポイントを確認します。

①築年数

築年数が査定に影響があることは容易に想像がつくでしょう。

設備が新しいほうが価値が高く、できるだけ新しい建物を買いたいという心理をほとんどの人が持っています。

そのため、築浅物件であればあるほど査定額は高くなります。

不動産を探すためにネット検索をすると、築年数は5年以内、10年以内、15年以内と5年刻みで選択するものが多くなっています。

そのため現在築5年の物件であれば、6年になってしまう前に販売活動を行った方が有利になります。

②利便性

生活に便利な地区かどうかも査定のポイントになります。
下記のような点が考慮されます。

• 駅から近い（バス停に近い）
• 商店街やスーパー、コンビニが近い
• 小学校など学校が近い
• 公共施設が近い

③周辺環境

周辺環境も、購入者が気になるところですので、査定額に影響します。

下記のような点が考慮されます。

• 前面道路の状況（道幅や歩道があるかどうか）
• 最寄り駅までの道の状況（賑やかさや電灯の有無など）
• 静かさ（幹線道路や線路、踏切が近くないか）
• 閑静な住宅街か
• 公園の有無
• 緑が多い地域か
• 嫌悪施設（風俗店・廃棄物処理場・火葬場など）が近くないか

④物件の状態

物件個別の状態も査定額に影響します。

• 雨漏りはないか（天井や天井付近の壁に雨漏りのシミがないか確認）
• 白アリの被害はないか（軒下などをチェック）
• お風呂やトイレ、キッチン、給湯器などの水回り設備に異常はないか
• 使いやすい間取りか
• 閉まりにくい窓や扉はないか
• 室内、および外観に目立つ汚れはないか

ほかに、ペットやたばこ臭がしないかなど、においの面も確認しておいた方がよいでしょう。

不動産の査定額を上げるコツ

ここまではどのような点が査定額に影響するのかを確認しました。

ここからは、実際に査定額を上げるには、どのようにすればよいのかのコツを解説します。

①不動産会社選び

査定の基準は不動産会社によって異なるため、査定金額には差があります。

多い場合は、上下で10％、数百万も違うことがあります。

よって、査定は複数の不動産会社に依頼し、各社の比較をおこなうことが重要です。

そのほか、不動産会社には得意不得意があり、査定価格差として表れてきます。

たとえば不動産賃貸を主に扱っている不動産会社に自宅の売却を依頼しても、持っているノウハウや顧客もいないため、なかなか売れないという状態になることが考えられます。

その場合は安くして売ろうとするため、査定額も安く出してくる可能性が高くなります。

必ず賃貸物件管理か不動産売買のどちらを主に行っているのか、一戸建てかマンションどちらが得意なのかなどを確認します。

そのうえで、売却したい不動産の販売が得意な不動産業者を探せば、査定金額も高くなる可能性があります。

ほかには、物件地域での売買実績が豊富かどうかも重要です。

実績があれば持っているノウハウやアイデアも多く出してもらうことができ、売ることに自信があれば結果的に査定額も高くなります。

大手がよいのか、地域密着型不動産会社がよいのかも検討することをおすすめします。

物件の立地に適しているのはどちらか判断して選ぶとよいでしょう。

注意点として、査定額が高いというだけでは不動産会社を選ばず、他社の見積価格と比べてみましょう。

高い査定額を出して契約させたあとに、売れないからとすぐに価格を下げることを提案する業者もいます。

必ず、相場価格を確認しておき、かけ離れた価格を提示する会社には根拠を説明してもらいます。

②営業担当者を見て判断する

大手であっても担当営業マン個人の力量によって、物件販売能力に大きな差があるのが現実です。

そのため、物件を早く高く売るには、知識や経験が豊富な営業マンとの出会いが不可欠になります。

また、要望を伝えやすいかどうかも、満足な売却に影響しますのであなたとの相性も重要です。

会話を通して、誠意や熱意を見極めましょう。

あなたの印象がよければ、往々にして購入者にとっても印象がよくなります。

購入者との交渉も担当者の大切な役割ですから、時間や連絡をきちんとしてくれるなど基本的なことも含めてチェックします。

さらに、よいことばかり言う担当者よりも、物件の不利な点もきちんと伝えてくれるような誠実な担当者がいいでしょう。

ほかに、宅地建物取引責任者の資格保有者かどうかも確認すれば、ある程度の知識量の目安になります。

一方で社内的な役職は実績に伴わない場合もあるので、依頼主にとってはあまり意味がありません。

担当者に任せっきりにするのではなく、自身でも勉強してスムーズな売却に向けて担当者と足並みをそろえることが理想です。

③自助努力で物件の評価を上げる

査定に影響するポイントで上げた項目の中で、築年数や周辺環境は自分ではよくすることはできません。

しかし、その他のポイントでは、物件の評価はあげることができます。

どんな対応をすれば効果的なのかまとめます。

• 雨漏りがあれば直しておく
• 白アリ被害がないかチェックしておく
• 室内を片付けてきれいに掃除しておく
  特に、水回りの清掃には気を配る
  トイレの黒ずみ、風呂場のカビ、台所の油汚れなどはきちんと掃除する
  水栓金具などのくもりがないように磨いておく方が、印象がよくなる
  また、換気をかかさないようにして、湿気とにおいがこもらないように
• 建て付けの悪くなっている窓や扉を修理する
• 玄関まわりやお庭の掃除もしておく。雑草などは抜いておく。
• リフォームなどをしていれば、いつどこを直したかわかるような書類を用意する
• 周辺環境の良さなどもまとめた資料を用意する

訪問査定までに、自身でできることはしっかり対応して好印象を持ってもらえるようにします。

不動産の「相場価格」と「査定価格」と「売り出し価格」は違う

混乱しがちですが「相場価格」と「査定価格」と「売り出し価格」は異なるものです。

それぞれの価格の意味を整理します。

相場価格とは

相場価格は、あくまでも売却した物件に立地や物件内容が類似する物件を集めて、およその価格を予想するものです。

自分で調べる場合は、インターネットなどで登録されている物件を調べて情報を集めます。

売却したい物件と登録されている物件は同じではありませんので、相場価格はあくまでも相場であって、おおよその価格を知る目安にするものです。

査定価格とは

査定価格は、売却したい物件の情報をもとに算出される価格です。

この価格は、販売を開始してから3ヵ月以内に売れると不動産会社が推測した金額になります。

実際に物件が売れるためには、物件の条件だけでなく需要も影響します。

そのため、売り出すタイミングや購入希望者がいるかによっても変動する価格になります。

ノウハウもあり効果的な営業活動ができる営業担当者であれば、高めに設定しても売れると判断する場合もあります。

また、査定の算出方法によっても価格には差が出ますので、利用目的によって算出方法を選択します。

売り出し価格とは

売り出し価格とは、物件を売りに出すときの最初の価格設定です。

具体的には、折り込みチラシやインターネットに載る価格です。

売り出し価格については、営業担当者と相談の上、売主が決定しますが、相場価格と売りたい希望価格とのバランスを検討することが重要です。

また、購入者の心理として、値引き交渉のあとに値引きしてもらえると購入時の印象も良くなるため、値引きを前提とした価格設定にすることをおすすめします。