【マンション編】不動産査定は何が基準なの？無料と有料の違いもご紹介

マンション売却時の不動産査定基準を知ろう

売却を予定している不動産の査定基準や、査定方法の違い等を知っておくことで、査定を有利に進めることができます。

マンション査定でプラスとなる基準は?

マンションの不動産査定では、以下の要素があると査定が有利になることがあります。

築浅のマンション

築浅のマンションは高価格で査定されやすくなります。「築浅」と呼べる年数の明確な基準はありませんが、築5年位内であれば査定価格は高くなると考えて良いでしょう。

日当たりが良い物件

日当たりが良い南向きや東向きの物件は、洗濯物が乾きやすい、電気代がかかりにくい等の理由から人気が高く、査定価格も高くなる傾向にあります。

立地条件が良い

交通の便が良い、銀行や大型商業施設といった生活利便施設がある、治安が良い等、立地立地条件が良い物件は査定が有利になることがあります。

マンションの2階以上

2階以上に位置する部屋は、外部から侵入されにくいという理由で、査定が高くなる傾向にあります。

反対に、1階や、外からベランダに侵入されやすい形状のマンションは、査定がマイナスになるかもしれません。

共用設備が充実している

ゲストルームやコンビニ、ジム、託児所といった共用設備が充実しているマンションは、査定価格も高くなりやすいと考えられるでしょう。

半面、設備維持のための管理費や修繕積立金が高くなる傾向がある点はデメリットです。

マンション査定でマイナスとなる基準は?

マンションの不動産査定でマイナスとなりやすい要素は、以下のような内容が挙げられます。

築年数が約15年以上

築年数が約15年を超えると、マンションの査定価格は下がる傾向にあります。

ただし、新耐震基準で建てられたマンションや、耐震改修工事済みのマンションであれば、築年数のマイナス査定も若干緩和されるでしょう。

定期的な修繕が行われていない

修繕や清掃が定期的に実施されていないマンションは、建物の汚れや設備の老朽化が査定価格を下げてしまう恐れがあります。

北向きで日当たりが悪い

北向きで日当たりが悪い物件は、日当たりが良い物件に比べると査定価格も低くなるでしょう。

ただし、立地や間取り、設備といった他の要素で、日当たりの悪さをカバーできる場合もあります。

防犯性が低い

エントランスにオートロックや防犯カメラがないマンションや、近隣の治安が悪いマンションなどは、防犯性の低さが査定のマイナス要素になる可能性があります。

査定の基準は不動産会社によって違う

不動産の査定基準は、マンション査定を依頼する不動産会社や、「戸建て」または「マンション」といった建物タイプの違いによって変わります。

さらに、不動産会社によって「マンションを多く取り扱う所」や「戸建ての売却に強い所」等の違いがあり、過去の査定実績も異なります。複数の不動産会社で査定基準や価格を比較することが大切です。

不動産には3種類の査定方法がある

不動産の査定方法は、大きく分けて

• 取引事例比較法
• 収益還元法
• 原価法

の3種類があります。

各査定方法によって必要な不動産の情報は異なります。

「取引事例比較法」とは

取引事例比較法とは、不動産周辺の過去の取引事例を元に売却額の相場を決め、さらに現在の不動産の状態を加味して評価する査定方法です。

個人宅の不動産売却で最も使われることの多い査定方法です。

「原価法」とは

原価法とは、売却する建物を現時点で再建築した場合いくらかかるか（再調達原価）を調べ、そこから現在の経年劣化分を差し引いて、最終的な価格を決める査定方法です。

「収益還元法」とは

収益還元法とは、収益物件として運用した時の予想収益から売却価格を決める査定方法です。賃貸用物件の査定に適しています。

不動産査定は無料でも有料でも行える

不動産査定は、不動産会社で無料で行うことも、不動産鑑定士に依頼して有料で行うことも可能です。

それぞれの査定方法の違いや、無料と有料を選ぶ時のポイントを知っておきましょう。

不動産会社が行う「無料査定」について

不動産会社に依頼すると、無料で不動産の査定を依頼できます。

ただし、依頼した不動産会社によって査定結果に違いが出やすく、無料査定は、有料査定と違って公的な効力を持ちません。

また、無料査定は、不動産会社が仲介契約を取るために行うサービスの側面もあるため、査定価格はやや高くなる傾向にあります。

一社の無料査定だけではなく、複数の不動産会社に査定を依頼して比較しましょう。

不動産鑑定士が行う「有料査定」について

不動産鑑定士に有料で不動産査定を依頼すると、「不動産鑑定評価書」を作成してもらうことができます。

これは無料の査定と違い、不動産の価格を証明する公的な資料として使用できます。

有料査定の費用は鑑定結果に比例しますが、相場は約15〜30万円です。

なお、査定結果が出るまで1週間以上かかるケースもあります。

無料・有料に関係なく査定金額は後で変わる

無料査定も有料査定も、査定金額の通りに不動産が売却できるわけではありません。

次の項目で詳しく解説しますが、査定結果はあくまでも目安であり、最終的な売却価格と大きく変わることもあります。

従って、複数の不動産会社を比較検討するのみであれば、無料査定でも問題はありません。

一方、査定結果を役所に提出するなど、公的な証明が必要な場合は有料査定を選んだ方が良いでしょう。

不動産を高く売るために知っておきたい査定基準のポイント

不動産を少しでも高く売るためには、査定の価格で満足してしまわず、納得できるまで不動産会社に査定結果について質問することが大切です。

売却価格は査定の後に変わることが多い

不動産の販売を開始しても買い手が現れなかったり、購入希望者から値下げ交渉をされたりした時は、価格を下げるなどして売れるような工夫をしなければなりません。

そのため、不動産の査定額は売却時には全く変わってしまうことがあります。

査定の結果通りに売却できると鵜呑みにせず、買い手が現れて最終的な売却価格が決定するまでは、希望の売却価格で売れるよう不動産会社との打ち合わせを続けなければなりません。

査定基準に不安を感じたらチェックしておきたいこと

不動産会社の査定額に納得できなかったり、数社で比較した時に金額が違い過ぎたりして不安になった場合は、以下の点をチェックしてみましょう。

現地を訪れて不動産の状態をチェックしているか

不動産の査定は、土地に関する「公示地価」等の資料や周辺の取引事例がわかれば、現地を訪問せずとも実施可能です。

このように、資料の情報を元に行う査定を「机上査定」と呼びます。

一方、実際に不動産を訪れて行う査定のことを「訪問査定」と呼びますが、不動産の現状に即した査定結果を望むのであれば、訪問査定を依頼した方が良いでしょう。

例えば、資料上は「閑静な住宅地にある築10年のマンション」と良く表現されていても、交通の便が非常に悪かったり、築年数に見合わないほど老朽化していたりするかもしれません。現状を踏まえた査定結果のほうが、結果的に早く買い手がつくことになるでしょう。

査定額が他の不動産会社より高すぎないか

複数社に査定を依頼した時は、「査定額が最も高い」という理由だけで契約に進まないよう注意しましょう。

悪質な不動産会社だと、仲介契約を結ぶために、わざと高めの査定結果を出すこともあります。

高額な査定を信じて売却に進むと、買い手が見つからずに「売れ残り物件」というマイナスイメージが付いて余計に客足が遠ざかったり、査定時よりも売却額が大幅に下がったりするかもしれません。

査定の時点で適切な売却価格を予測できるように、次の項目で不動産会社選びのポイントを知っておきましょう。

正しい査定基準で売却するための不動産会社選びについて

売却を予定しているマンションを、より適正価格でスムーズに売却するためには、親身かつ客観的に査定を行ってくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

自分たちの事情をしっかり聴いてくれるか

不動産会社に査定や売却を依頼する時は、「いつまでに売りたいか」「売却にかかる諸費用の予算はいくらか」などの要望を最初にしっかり伝えましょう。

売主側の希望を初回にはっきり提示しておくことで、伝えた希望に対し、誠実に資料集めや査定を行ってくれる不動産会社かどうか見極めやすくなります。

客観的な基準で不動産の価格を査定してくれるか

スムーズに不動産を売却するためには、査定の時点で、市場の相場に近い金額を出してもらわなくてはなりません。

しかし不動産の査定額は不動産会社に委ねられるため、不動産会社は、契約を結ばせるために不自然な高額査定を作ることもできます。

従って、不動産会社選びでは、客観的な基準で市場の相場に近い査定額を出してくれる会社かどうかが重要なポイントになります。

査定額が相場内かどうかを調べるためにも、複数社の一括査定等でより多くの会社から査定を取りましょう。

売却する不動産と同じ成功事例があるか

不動産会社によって、売却する不動産の得意・不得意には違いがあります。

もしマンションを売却するのであれば、マンション売却の成功事例が豊富な不動産会社を探すと良いでしょう。

マンションを買いたい人と、戸建て住宅を買いたい人とでは、住宅に求める設備や間取り、家族構成、予算等も大きく異なります。

マンションの売却に強い不動産会社であれば、マンションを買いたい人の目に留まるような、販促や内覧案内を行ってくれるでしょう。