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2021年05月27日更新

不動産査定額の根拠とは?価値を上げる方法について

不動産売却を決めたら、不動産業者に査定をしてもらいます。不動産をできるだけ高く売りたいなら、査定の方法や根拠、査定額に納得できない場合の対処法を知っておきましょう。当記事は、査定額の根拠を知り、納得できる価格で不動産売却するのに役立ちます。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産査定額はどうやって決まるのか

不動産 査定 根拠

所有する不動産を手放すと決めた時は、不動産会社に依頼して査定をしてもらいます。

査定を依頼するにあたって、不動産関連のサイトでよく目にする複数の不動産会社にまとめて依頼できる一括査定は多く利用されています。

査定方法は2種類あります。

短時間で概算価格がわかる机上査定と、実際に不動産を見てもらって正確な価格がわかる訪問査定です。

複数の不動産会社に依頼すると、業者によって大きく金額差がある場合も珍しくありません。

不動産査定額はどのように決まるのか疑問に思う人もいるのではないでしょうか?ここでは査定額を決める方法について解説します。

不動産売却で一般的な査定方法について

不動産売却の査定に関して方法は3種類有ります。不動産によって査定方法は使い分けられています。

一般的なのは、取引事例比較法です。

取引事例比較という言葉からも想像できるように、査定対象の不動産の周辺エリアで査定対象の不動産の条件と似ている取り引き例を集めた上でいくつかピックアップして、その情報を元に査定額を出す方法です。

もちろん、査定対象となっている不動産の間取りや日当たりなど状況に合わせて査定額は調整されます。

また、事例が取り引きされた時期と売却査定している時期がかけ離れている場合に考慮してくれる時点修正や、売り急ぎや買い急ぎなどの事情を考慮して補正する事情補正も行われた上で査定額が出されます。

取引事例比較法で出された査定額は批准価格と呼ばれます。

戸建てで多い査定方法

戸建てで多く採用されている査定方法は原価法です。

原価法で出された査定価格は積算価格と呼ばれます。

原価法は同じ場所に新しく同じ家を建てたと仮定して、再調達価格を出します。

再調達価格から経年劣化分などを減額していく原価修正をすることで査定額を出すという方法です。

再調達価格がわかりにくい既成市街地では原価法での査定が難しいですし、そもそも原価法自体が複雑だという理由で取引事例比較法と合わせて利用する場合もあります。

マンションで多い査定方法

マンションで多い査定方法は収益還元法です。収益還元法で出された査定価格は収益価格と呼ばれます。

特に賃貸用マンションなどで用いられる方法です。

収益還元法とは、査定対象のマンションが将来どれくらいの収益を生み出すかという想定値から査定価格を出す方法です。

想定する収益を求める方法には直接還元法とDCF法の2種類があります。

収益が高いと想定されれば、査定額も高くなります。



不動産の査定結果に納得できない場合について

不動産業者に家の査定を依頼する前に、自分で相場を調べておく人は多いです。

素人であってもインターネット上で調べることができるので、簡単に売却予定の家の相場を把握できます。

相場を知ることで、売りたい金額や売れそうな金額をイメージしやすくなるはずです。

しかし、不動産業社に査定を依頼したところ、予想よりも査定金額が低く出る可能性も大いにあります。

不動産の査定結果に納得できない場合について解説します。

査定金額の「根拠」を聞くことは大切

不動産業者の査定は何の根拠も無く出されたものではありません。

予想していたよりも査定金額が低く出て査定結果に納得できないならば、査定を依頼した不動産業者に根拠を聞きましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するかもしれませんが、根拠を曖昧にして詳しい説明をしてくれないような不動産業者はあまり信用できないません。

特に、高く価格提示をした業者に対しては内容を良く聞く必要があります。

根拠内容に納得いかない場合、後々価格減額や引渡し時期の後ろ倒しなど、売主不利な状況になる可能性があり、取り引き候補から外しましょう。

また、査定額が思っていたよりも高かった場合には、依頼者は満足かもしれませんが、取引決定後に値引きして販売しようとする不動産業者の思惑が隠れていることがあります。

高い査定額を出す不動産業者には悪質な業者もいる可能性があるので、査定額が高かった場合もやはり根拠を聞いておくべきです。

丁寧に説明してくれて、質問にきちんと答えてくれる誠実な不動産業者を見極めなければなりません。

「高いから良い」とは限らない

家を高く売りたい人ならば、査定額が高いと嬉しいでしょう。

しかし、実際には高いから良いとは言い切れません。不動産業者が売却依頼を獲得するために意図的に相場より高く査定額を出している可能性もあります。

また、相場より高ければ買い手がつかないことは容易に想像できます。

早く売りたくても購入希望者が現れず、結局時間の経過と共に売却価格を下げざるを得なくなります。

蓋を開けてみたら、結果的に相場より低い価格での売却となってしまったという場合もあります。

査定額で売れるとは限らない

査定額と実際の売却額は異なる場合が多いです。

つまり、査定額で売れるとは限りません。

不動産の売却は、車や宝石の売却と違って業者が購入者になるのではなく、一般の購入希望者が購入することになります。

一般の購入希望者は高確率で値下げ交渉をしてきます。

購入希望者によってどれくらいの値下げを希望するかは異なりますし、最終的にどの価格で合意できるのか読めません。

よって、査定の価格はあくまでも不動産売却の際の参考価格であって、売却できる価格ではないということを頭の片隅に置いておく必要があります。

不動産の価値を上げる方法について

不動産 査定 根拠

家の売却をするなら少しでも高く売りたいという人がほとんどでしょう。

不動産業者によっても査定結果は違うので良い不動産会社を選べるように調べたり、売却前に家を手入れすることによっても不動産価値は上がる可能性があります。

ここでは、不動産の価値を少しでも上げる方法をご紹介します。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産業者選びで失敗してしまうと数百万円という大きな金額の差が出ることも有り得ます。

数多くある不動産業者には悪徳と呼ばれるような業者も存在します。

有名なのは「囲いこみ」や「売り止め」をする業者です。

囲い込みとは、不動産業者が売り手と買い手の両方から手数料を取るために自社内で契約成立をさせることです。

売り止めとは、他の不動産業者とも共有されるべき情報を売却依頼者の意思と関係なく勝手に止めて、自社内で購入希望者を探す方法です。

囲いこみと売り止めは売却希望者に確実に不利益になるので注意しなければなりません。

また、不動産会社自体の信頼性も大事ですが、不動産売却の手続きは会社というよりも個人の営業担当者との付き合いになります。

営業担当者の人柄や信頼性をよく見ることも大切です。

不動産の価値を上げる方法を教えてくれたり、不動産売却のデメリットを教えてくれるなど担当者の誠実性をしっかりと確認しましょう。

査定額について納得できる根拠を提示してくれる

査定額について根拠を尋ねた際、信頼できる不動産業者ならば納得できる根拠を示してくれるはずです。

根拠によって、どんな要素がマイナス評価となっているのか知ることができます。

マイナス評価となった要素は手を加えることによってプラス評価に変えることも可能です。

マイナス評価を受けた箇所にちょっと手を加えて修理できたなら、もう一度査定を受けてみましょう。

査定金額が大きく上がる可能性があります。

水回りをリフォームして清潔にする

家の中で特に気にしておきたいのが水回りです。水回りは汚れやすいですし、多くの人が気にする場所です。

家の査定においてもやはり重視される箇所です。

水垢やカビが生えて汚くなっていたり、臭いが残る家は住んでいる人にとっても気持ちの良いものではありません。

査定する人が見てもマイナス評価になることは避けられませんし、物件に興味がある人が目にすればなおさら、絶対に買いたいとはならないでしょう。

普段は手の届きづらい細かいところまで清潔にしておかなければなりません。

給湯器や水道、換気扇に故障や不具合が無いように確認することも必要です。

水回りを清潔にすることで査定の際に評価がプラスになり、査定金額が上がることも期待できるでしょう。

不動産売却を依頼する際の業者の選び方について

不動産売却を依頼する際の業者選びの重要性についてはある程度認識できたとしても、実際に数多くある不動産業者の中から最適な業者を選ぶとなると、骨の折れる仕事に感じられるかもしれません。

保有している不動産を売却するにあたって、最適な業者を選ぶにはまず不動産業者の評判を調べてみましょう。

候補の不動産業者を通して不動産を売却した人の意見が書かれているサイトを見るのも良いでしょう。

不動産業者の良し悪しをQ&Aサイトで質問してみると、実際に不動産業者を利用した経験のある人から答えが返ってくるはずです。

不動産業者と連絡を取るようになった際、業者が自社の利益だけを追うのではなく、売却依頼者の事情をしっかり聴いてくれるかどうかという点を確認しましょう。

また、満足のいく不動産売却をするためには不動産業者に任せきりではなく、自分でもやっておくべきことがあります。

売却を有利にするために、査定の依頼は一括査定を利用するべきです。

査定価格はもちろんですが、不動産会社の特徴、得手不得手分野を知る手がかりになります。

その他、内覧者に魅力的に見えるよう家を整えるのは当たり前のことですが、不動産業者にポイントを教えてもらうと良いでしょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

そんな方は、簡単に無料で一括査定が可能なサービスがありますので、ぜひご利用ください。

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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