不動産売却の媒介契約を徹底比較！

不動産会社と結ぶ「媒介契約」とは

物件を売却する時は、仲介してくれる不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになります。

ただし、不動産の媒介契約には内容が異なる3種類があり、どれを選ぶかは売主が決めることができます。

媒介契約は、種類によって売主ができることに違いがあり、売却を有利に進められるかどうかにも影響します。

最も有利な契約方法を選べるように、まずは3種類の違いを知っておきましょう。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は、1つの不動産会社のみに売買を任せる契約方法で、契約期間は3カ月以内と定められています。

契約期間中は、別の不動産会社と媒介契約を結ぶことはできません。

また、個人間の直接取引も禁じられており、もし媒介契約期間中に購入を希望する知人が現れても、不動産会社を介さず直接取引を行うことは禁じられています。

また、専属専任媒介契約を結んだ後、不動産会社は契約から5日以内に指定流通機構（レインズ）に物件情報を登録する義務があります。

さらに、売主への活動状況の報告が1週間に1回以上する義務があります。

専任媒介契約とは

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と違って個人間の直接取引は可能ですが、2社以上の不動産会社と契約できない点、契約期間が3カ月以内と定められている点は、専属専任媒介契約と共通しています。

ただし、不動産会社のレインズへの登録義務は契約から7日以内、活動状況の報告は2週間に1回以上と、専属専任媒介契約よりもやや拘束力が低い契約内容となっています。

一般媒介とは

一般媒介契約は、複数社の不動産会社と契約することができます。

個人間での直接取引も許されており、不動産会社には活動状況の報告やレインズへの登録義務、契約期間の定めなどもありません。

なお、一般媒介を含む3種類いずれの媒介契約も、契約の有効期間の満了後から2年間は契約中に紹介された人との直接取引は禁止されています。

媒介契約それぞれのメリットデメリット

媒介契約には種類ごとに拘束力が異なりますので、メリットとデメリットもそれぞれ違いがあります。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約の契約期間中は、売主は別の不動産会社や個人との取引が禁じられています。

従って、不動産会社は販促中の物件の他の不動産会社に奪われるリスクもなく、「この物件を取り扱っているのは自分たちしかいない」という使命感のもと、熱心に販促に取り組んでくれるでしょう。

一方、もし別の不動産会社や個人から良い条件提示されても、専属専任媒介契約中は物件を売却できなくなる点に注意が必要です。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、不動産会社に紹介されていない個人との取引が認められている点です。

レインズへの登録や活動状況の報告なども、やや緩和はされていますが専属専任媒介契約とほぼ変わりはありません。

ただし、2社以上の不動産会社と契約できない点は専属専任媒介契約と変わりはありません。

さらに、専属専任媒介契約は個人間の取引も禁じられていますので、専任媒介契約よりも専属専任媒介契約の方が、不動産会社の販促意欲は高くなり不動産が売却できる可能性も高くなると言えるでしょう。

一般媒介のメリット・デメリット

一般媒介契約には、2社以上の不動産会社と契約できるという、他の2種とは違う大きな特徴があります。

ただし、一般媒介では明示型と非明示型のどちらかの方式を選ぶことができます。

明示型とは、別の不動産会社に仲介を依頼していることを通知して契約する方式です。

一方、非明示型は明示しない理由を明らかにできれば、不動産会社に他との取引状況を伝えることなく契約に進むことができます。

不動産会社としては、あえて明示型を選択されると、「実は他の不動産会社から良い条件を提示されているんじゃないだろうか?」と不安になり、販促に本腰を入れにくくなります。

そのため一般媒介契約においては、明示型で契約した方が、不動産会社に他社より熱意を持って販促に取り組んでもらえると考えられるでしょう。

媒介契約の選び方

媒介契約にはどれも異なるメリット・デメリットがありますが、売る時の状況や売主の不動産知識によって、選ぶべきかどうかの基準は異なります。

専属専任媒介契約

不動産売却が初めての人には、専属専任媒介契約がおすすめです。

1社に単独で仲介を申し込む分、営業担当者も熱心に取り組んでくれますので、不動産売却が初めてで経験や知識がないという方でも、不動産会社が売却まで丁寧にサポートしてくれるでしょう。

その他、専属専任媒介契約には、契約時の特典を付けている不動産会社も多く、売却時のルームクリーニングサービスや宅地測量などを不動産会社負担で行ってくれることがあります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産売却の知識はないけれど、知人が購入希望者を紹介してくれる可能性があるという時におすすめです。

特に、好立地の土地や、手入れが行き届いている建物などは、不動産会社からの紹介を待たなくても個人取引で買い手が見つけやすいため、個人間の取引が許されている専任媒介契約を選んでおくと有利に売却を進められるでしょう。

一般媒介契約

一般媒介契約では、複数社と契約ができることが最大の武器になります。

急いで物件を売りたい場合は、複数社に一般媒介契約を依頼して、少しでも早く売れるように窓口を拡げておくと良いでしょう。

媒介契約はいつ？売却の流れ

媒介契約は、不動産会社に査定を依頼し、査定価格に納得した後、正式に仲介を依頼する時に初めて交わします。売却募集依頼をする不動産会社の担当者が、どの種類の媒介契約をすすめてくるかなど、契約締結前に確認しましょう。

媒介契約のルール自体はどの不動産会社と契約しても同じですが、物件の査定方法や契約時のサービスや特典などは選んだ不動産会社によって異なります。

媒介契約の内容を知っておくと、不動産会社独自のサービスが何なのかを区別でき、ご自身の希望に近い方法で売却してくれる不動産会社を見つけやすくなるでしょう。