一般媒介か専任媒介か？不動産売却の媒介契約の選び方

不動産を売却するときに結ぶ媒介契約の種類

不動産を売却するときに結ぶ媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

それぞれの媒介契約には以下の違いがあります。

• 不動産会社の契約社数
• 媒介契約の有効期限
• レインズ(不動産流通機構)の登録義務※
• 状況報告の頻度
• 買い手との直接交渉及び契約

※レインズ(不動産流通機構)とは、国土交通省から指定を受け所在・価格・規模など物件に関する情報が掲載されている不動産サイトのことです。一般公開はされておらず、不動産会社の間で情報交換が行われます。

では、媒介契約の種類別に詳細を見ていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、媒介契約の中で唯一複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。制限が少なく、比較的自由に不動産の販売活動ができます。

また、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があります。どちらを選択しても、不動産の売却が成約した際にどの不動産会社と契約したのかを報告しなければなりません。

• 明示型：仲介を契約している不動産会社が他にもいることを知らせる方法です。そのときにどこの不動産会社と契約をしているのかも知らせます。

• 非明示型：依頼主が複数の不動産会社と契約しているのか、契約している場合はどこの不動産会社なのかを知らせない方法です。

【不動産会社の契約社数】

• 複数社と同時に契約可能

【媒介契約の有効期限】

• 法令上の制限はない(3カ月が一般的)

【レインズ(不動産流通機構)の登録義務】

• ×(登録義務はなし)

【状況報告の頻度】

• 特に規定はなし

【買い手との直接交渉及び契約】

• 不動産会社を仲介しなくても販売可能

専任媒介契約

3種類の中で制限の程度が中間にある専任媒介契約は、1社の不動産のみに依頼する契約です。2週間に一度販売状況などの報告を受けることができるなどメリットがあります。

また自分で買い手を見つけた場合、不動産会社の媒介なしで契約を結ぶことができます。

【不動産会社の契約社数】

• 一社のみと契約

【媒介契約の有効期限】

• 最長3カ月

【レインズ(不動産流通機構)の登録義務】

• 〇(契約から7日以内に登録)

【状況報告の頻度】

• 2週間に1回以上

【買い手との直接交渉及び契約】

• 不動産会社を仲介しなくても販売可能

専属専任媒介契約

専任媒介契約は、3種類の中で最も制限が厳しい媒介契約です。専任媒介契約と違い、例え自分で買い手を見つけたとしても、必ず不動産会社を仲介しなければなりません。

また一社のみに依頼することで販売活動が活発になり、レインズへの登録義務が契約から5日以内となるため専任媒介契約より早く登録でき、レインズの掲載期間が長くなります。

専属専任媒介契約は、不動産会社に販売活動などを全てお任せしたい場合に向いている媒介契約と言えるでしょう。

【不動産会社の契約社数】

• 一社のみと契約

【媒介契約の有効期限】

• 最長3カ月

【レインズ(不動産流通機構)の登録義務】

• 〇(契約から5日以内に登録)

【状況報告の頻度】

• 1週間に1回以上

【買い手との直接交渉及び契約】

• 不動産会社を仲介しなければならない

媒介契約の種類別メリット、デメリット

次に媒介契約の種類別にメリット、デメリットを見ていきましょう。

一般媒介契約のメリット、デメリット

一般媒介契約のメリット、デメリットは以下の通りです。

【一般媒介契約のメリット】

• 複数社の不動産会社と契約できるため、買い手の幅が広くなる
• 複数社の不動産会社と契約するため、不動産会社に競争心が出る
• 自分で買い手を見つけ契約することができる

【一般媒介契約のデメリット】

• 専属ではないため不動産会社の優先順位が低くなる可能性がある
• 販売活動が活発ではないため売却に時間がかかる場合がある

専任媒介契約のメリット、デメリット

専属専任媒介契約のメリット、デメリットは以下の通りです。

【専任媒介契約のメリット】

• 専属のため売却活動が活発になる
• 自分で買い手を見つけ契約することができる
• 販売状況の報告を受け取れる

【専任媒介契約のデメリット】

• 複数社の不動産会社と契約できず買い手の幅が狭くなる

専属専任媒介契約のメリット、デメリット

専属専任媒介契約のメリット、デメリットは以下の通りです。

【専属専任媒介契約のメリット】

• 専属のため売却活動が活発になる
• 販売状況の報告を受け取れる
• レインズへの登録が専属媒介契約より早い

【専属専任契約のデメリット】

• 複数社の不動産会社と契約できない
• 自分で買い手を見つけても不動産会社を通さないと契約できない
• 不動産会社が売り手と買い手の両方から手数料を受け取るために、売却予定の不動産情報を公開しなかったり、物件紹介に応じないなどの「囲い込み」をされることがある

媒介契約の選び方

では、それぞれの媒介契約はどのような物件や状況に適しているのでしょうか。一般媒介契約と専任媒介契約・専属専任媒介契約ごとに見ていきましょう。

一般媒介契約の場合

一般媒介契約の場合、複数社の不動産会社と契約することができるため手広く販売活動ができますが、専属ではないため不動産会社としては広告費などがかけづらい場合があります。

そのため、一般媒介契約に向いているのは、人気の物件や条件の相場に対して比較的割安な不動産または人気エリアにある物件などでしょう。また、不動産の売却を公に知られたくない場合にも向いています。

人気の物件など買い手が多く需要がある物件は、複数の不動産会社で売り出した方が買い手がつくため一般媒介契約を選ぶといいでしょう。

専任媒介契約の場合

専任媒介契約や専属専任契約の場合、1社の不動産会社に販売を任せるためレインズに登録されるなど一般媒介契約よりも販売活動が活発になります。また、通常不動産会社が勧める契約もこの専任契約です。

一般的な物件でも不動産会社が専属で販売活動をするため、比較的売却しやすい契約と言えます。その他にも専属契約することで、売れにくい物件や売却を急いでいる場合に対応しやすくなるでしょう。

不動産の売却を成功させるためには？

不動産売却を成功させるコツは、信頼できる不動産会社を探すことです。不動産会社のホームページなどで売却実績や売却に強いかなどを調査しておくことをおすすめします。

不動産会社は物件の近くにある会社を選ぶことで、近隣の相場や売却事例などがつかみやすくなるでしょう。

また不動産会社と契約する前に掃除やちょっとしたリフォームを済ませておくと査定額が良くなる可能性があります。

しかし、リフォームは高額になると売却価格に影響が出てしまうため、不動産会社と相談しながらリフォーム範囲を決める必要があります。大掛かりなリフォームやリノベーションでなくとも、クリーニングだけでも検討者の物件に対する印象はかわってきます。

その他の売却を成功させるコツは、同じマンション内や近隣で価格が安い売却物件がある場合、可能であれば売却時期をずらして販売することです。

同時期に近隣で良い物件が売り出されていた場合、売却予定の物件に目が留まらなくなりなかなか売却できなくなってしまう可能性があります。