不動産売却をする際、専任媒介するには

不動産売却における専任媒介契約とは？

不動産売却を仲介業者に委託する際には、媒介契約を結びますが、この媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専任専属媒介契約」の3つがあります。

このうち、専任媒介契約について見てみましょう。

専任媒介契約の特徴

不動産売却を行う際に結ばれる媒介契約では、「専任媒介契約」が比較的多いようです。

この専任媒介契約とはどのような契約形態なのでしょうか？

専任媒介契約の契約内容と期間、解約について

専任媒介契約を結ぶ際の契約書には、売り手と仲介業者がそれぞれ守るべき義務、義務に違反した場合の違約金の金額、契約の有効期間、売却成立時の報酬額、報酬を支払う時期、売却額などが記載されています。

これらの項目については、法律や慣例などで決まっている部分もあり、例えば契約期間については3カ月が最長です。

また、報酬については、成約時に全額を支払う方式と、媒介契約締結時と成約時にそれぞれ半額を支払う方式が用いられています。

解約については、特に問題などがない場合には解約時までにかかった経費を違約金として支払う形が一般的です。

専任媒介契約の仲介業者側の義務について

専任媒介契約では、不動産流通機構のデータベース（レインズ）への登録を契約から7日以内に行うことと、14日に1回の販売状況報告が仲介業者の義務となります。

これらの義務は宅地建物取引業法によって定められている部分ですので、もし契約を結んだ仲介業者がこれらの義務を守らなかった場合、十分な解約理由となるでしょう。

他の媒介契約ではこの部分が専任媒介契約との差異となり、一般媒介契約ではレインズへの登録義務及び報告義務がなく、専属専任媒介契約ではレインズへの登録が5日以内、報告は7日に1回とより制限が強化されています。

専任媒介契約で売り手が守る必要がある義務について

専任媒介契約では、売り手側についても守らなければならない義務があります。

それは、仲介業者を1社に絞るということです。

一般媒介契約の場合は複数の仲介業者と媒介契約を結ぶことができますが、専任媒介契約と専任専属媒介契約については、1社のみとしか媒介契約を結ぶことができません。

もし、この義務を守らず、専任媒介契約を結んだ状態で他社と媒介契約を結んだ場合、契約の破棄と違約金の請求が行われることになります。

不動産売却で専任媒介契約を選ぶメリットとデメリット

不動産売却の際に専任媒介契約を選んだ場合、どのようなメリットやデメリットが考えられるのでしょうか？

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約では、1社に仲介を任せることになるため、物件が売れれば仲介業者は確実に報酬を得ることができます。

そのため、比較的広告などに経費を使いやすくなり、買い手が見つかりやすくなるでしょう。

また、レインズへの登録や販売状況の報告を行う義務もあるため、最低限宣伝や広告が行われることが保証されているというのもメリットです。

その他にも、専任媒介契約では1社のみの契約となるため、仲介業者とのやりとりを簡略化することができ、売り手の手間を抑えることができます。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約では、特定の仲介業者とのみ媒介契約を結ぶため、「囲い込み」が起こることがあるという点がデメリットです。

不動産売買では、成約の際に売り手側の仲介業者は売り手から手数料を受け取り、買い手側の仲介業者は買い手から手数料を受け取ります。

つまり、売り手と契約した仲介業者が買い手を見つけることができれば、仲介手数料を売り手と買い手の両方から受け取ることができるというわけです。

このように、手数料目的で自社以外からの問い合わせを断ってしまうことを「囲い込み」と呼びます。

囲い込みが行われると、買い手側の仲介業者からの問い合わせが遮断されるため、売却が行われにくくなりますし、できるだけ早く売却するために値下げを求められることもあり、売主にとっては不利益しかありません。

専任媒介契約を結ぶ場合には、信頼できる仲介業者を選ぶことが重要なポイントであると言えます。

一般媒介契約と専任媒介契約のどちらが望ましいか？

一般媒介契約は複数の仲介業者と媒介契約を結べますが、レインズへの登録や報告義務などがありません。

また、手数料についても買い手を見つけた仲介業者にのみ支払われるため、リスク上の問題から、仲介業者はあまり経費をかけて買い手を探すことができないのです。

専任媒介契約なら、買い手が見つかれば必ず手数料を得ることができるため、より経費をかけて買い手を探すことができ、物件が売れる確率が高くなるでしょう。

専任媒介契約が向かないケースとは？

専任媒介契約は仲介業者が買い手探しを行いやすい契約形態ですが、物件の人気が高いと考えられる場合には一般媒介契約の方が高い価格で早く売却できると言われています。

これは、人気のある物件はすぐに売れるため、一般媒介契約でも仲介業者が利益を得られる可能性が高まることが理由です。

同様に、人気のある物件については多少価格が高い場合でも買い手が付く可能性が高まるため、売り手の希望価格でも売れる可能性が高くなります。

専任媒介契約で不動産を売却する時の注意とポイント

専任媒介契約で不動産を売却する際には、信頼できる仲介業者を見つけることが大切です。

見積もりサイトなどで複数の仲介業者に見積もりを依頼して比較したり、口コミなどを調査、知人からの紹介など様々な方法で信頼できる不動産会社の担当者を探しましょう。売却経験が豊富で、なるべく担当者自身でも不動産売却を経験したことがある不動産会社の担当者を探すと良いでしょう。

専任媒介契約を結んでも物件が売れない場合については、販売戦略の状況などを参考にして、解約するかどうか考えます。

契約から1カ月、2カ月の節目で販売戦略に変化がない場合などは解約して一般媒介契約や他社への切り替えを考えても良いでしょう。

解約の際には解約手数料が請求されますが、契約時に経費のみの支払いとしておけば、比較的気軽に途中解約を行うことができます。